参考判决： cc • N° 19-21.089 • 2021-01-28 • 查阅判决 →
想象一下，您在索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）拥有一块土地，可直接通往道路。有一天，市政府决定拓宽一条道路以改善通往商业园区的交通，并征收了您地块的一部分。结果：您的土地变成了被围困状态（无法直接通往公共道路），夹在新道路和相邻地产之间。您如何进入您的财产？您必须与邻居协商，还是可以要求通行权？
这种情况远非理论上的，在我们地区经常发生，那里快速的城镇化和基础设施项目正在改变土地景观。在戛纳（Cannes），在豪华房地产项目和旅游设施之间，或在索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）随着商业区的不断发展，业主有时会因改变其通行条件的行政决定而陷入困境。
法国最高法院（Cour de cassation）于2021年1月28日给出了明确的答复。这项涉及《民法典》（Code civil）第684条的裁决，颠覆了数十年来确立的规则。它明确指出，当围困状态是因公共利益征收所致时，通常的规则不再适用。但这对您来说具体意味着什么？
事实：一个每天都在发生的故事
故事始于杜朗先生（M. Durand），他是尚贝里（Chambéry）一块土地的所有者。他的财产面积宽敞，可直接通往一条市镇道路。当尚贝里（Chambéry）市镇决定实施一个公共利益项目：创建一条新的交通道路时，一切都改变了。为此，它对杜朗先生（M. Durand）的土地进行了部分征收（一种公共集体强制所有者以赔偿方式转让其财产的程序）。
这次征收后，原始土地被分割成两个不同的地籍地块。第一个，即转让给市镇的那部分，变成了新的公共道路。第二个，仍然是杜朗先生（M. Durand）的财产，陷入了危急状况：它现在被围困，一边是新道路，另一边是相邻地产。杜朗先生（M. Durand）不穿越邻居的财产就无法进入他的土地。
面对这种情况，杜朗先生（M. Durand）要求在相邻地块上设立通行地役权（授予一个所有者穿越他人土地以进入自己土地的权利）。他的邻居马丁先生（M. Martin）断然拒绝。他援引了《民法典》（Code civil）第684条，该条规定，当土地因出售、交换、分割或其他合同导致的地产分割而变为被围困时，只能要求在该分割产生的地块上设立通行权。换句话说，根据马丁先生（M. Martin），杜朗先生（M. Durand）只能要求在转让给市镇的地块上设立通行权——这是不可能的，因为它现在是一条公共道路。
纠纷一直闹到法院。一审中，法官支持了马丁先生（M. Martin）。但杜朗先生（M. Durand）提起了上诉。上诉法院（cour d'appel）推翻了判决，认为第684条不适用于征收情况。马丁先生（M. Martin）不满意，向最高法院（Cour de cassation）提起了上诉。法国最高司法法院将在此作出最终裁决。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在2021年1月28日的判决中，确认了上诉法院（cour d'appel）的裁决。其推理基于对《民法典》（Code civil）第684条及其目的的精细分析。法官们首先回顾了条文：“如果围困是因出售、交换、分割或任何其他合同导致的地产分割所致，则只能要求在该等行为所涉及的地块上设立通行权。”
但请注意：法院强调，该规定专门针对分割源于当事人之间自愿行为的情况——出售、交换、分割等。在这些情况下，所有者选择分割其财产并必须承担后果。他们不能将地役权强加给未参与该操作的第三方。
因公共利益征收则截然不同。这不是自愿行为，而是公共权力强加的约束。所有者，这里是杜朗先生（M. Durand），并未选择分割他的土地；他是被迫的，以允许实施一个公共利益项目。在我的实践中，我遇到过一些案件，所有者在格拉斯（Grasse）内陆地区的道路项目征收后陷入类似状况。
因此，法院认为法律的精神要求在此背景下不适用第684条。如果被征收的所有者只能在转让给集体的地块——现已成为公共道路——上要求通行权，他将完全陷入死胡同。这将违背一个基本原则，即每个所有者必须能够进入其财产。简而言之，判例法保护了遭受征收的所有者免受双重惩罚：失去部分土地且剩余部分无法进入。
这一推理标志着判例法的重大演变。很少有人知道的是，先前的一些判决有时以更限制性的方式解释第684条。法国最高法院（Cour de cassation）现在澄清了自愿分割与因征收导致的强制分割之间的区别。
这对您意味着什么——具体而言
这项裁决对不同人群具有具体影响。如果您是索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）一块土地的出租业主（出租不动产），该土地在部分征收后变为被围困状态，您现在可以要求在相邻地块上设立通行地役权，即使它们并非源于初始分割。例如，如果大都会征收您1000平方米土地中的5米以拓宽道路，剩余的950平方米变为被围困状态，您可以协商——或通过司法程序设立——在您邻居土地上的通行权。地役权的赔偿成本通常占被穿越土地价值的5%至15%，具体取决于其位置和用途。
对于租户，情况是间接相关的。如果您租用一个商业场所，其通行因征收而受损，您的出租人可以通过地役权恢复通行。这避免了商业活动变得不可能的情况，这可能成为要求降低租金甚至解除租约的理由。通过司法程序获得地役权的时间通常为12至24个月，包括调解阶段和法庭程序。
购买者现在必须保持警惕。在购买土地之前，请核实该地区是否有征收项目在进行。在戛纳（Cannes），随着众多海滨开发项目，这种警惕至关重要。如果您心仪的土地可能变为被围困状态，请确保通行地役权已经设立或计划设立。否则，您可能继承一个无法进入的财产。
对于共有人，问题则不同。如果共有的公共部分被征收，使得某些私有部分难以进入，该裁决可能通过类比适用。但如何应对？第一步是咨询管理人和专业律师以评估选项。
避免此类纠纷的四个建议
- 预见城市规划项目：定期查阅您市镇的《地方城市规划》（PLU）和开发项目。在格拉斯（Grasse）及邻近市镇，这些文件可在市政厅或在线获取。识别可能涉及您土地的未来的道路轴线或公共设施。
- 协商预防性地役权：如果您知道计划进行部分征收，请立即与邻居协商通过公证文书设立通行地役权。友好协议总是优于司法冲突，且成本更低。
- 精确记录现场状况：在任何征收之前，请由执达员出具详细描述您土地通行状况的记录。该文件对于证明围困状态确实源于征收而非先前状况至关重要。
- 咨询测量专家：在征收前后，请专业人士进行地界测定（精确划定土地边界）。这将避免边界争议，并在必要时便于设立地役权。
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深化：相关判例法及演变
这项裁决属于更广泛的判例法演变。早在2015年，法国最高法院（Cour de cassation）（判决 n° 14-17.902）已认为，当围困源于《土地使用规划》（plan d'occupation des sols）强加的分割时，第684条不适用。逻辑是相似的：当分割不是自愿时，所有者不应受到惩罚。
相反，2008年的一项判决（n° 07-13.654）将第684条严格适用于出售导致的分割，拒绝在任何第三方土地上设立地役权。因此，法院目前的趋势是更细致地适用，根据分割的起源进行区分。未来，该判例法可能扩展到其他强制分割情况，如判决或集体程序强制的转让。
这具体意味着什么？当所有者不是问题状况的始作俑者时，法官越来越倾向于优先考虑公平性和财产通行权，而非法律的严格字面意义。这是面对行政或法律约束时对个人有利的演变。
您必须记住的要点
常见问题解答：
1. 我的土地在征收后变为被围困状态。我该怎么办？
您可以要求在相邻土地上设立通行地役权，即使它们并非因征收分割产生。2021年的裁决允许您这样做。
2. 我必须通过司法程序吗？
不，与邻居通过公证文书达成的友好协议是可能的且更可取。司法程序仅在分歧时介入。
3. 通行地役权费用是多少？
支付给被穿越土地所有者的赔偿通常占其价值的5%至15%，外加地界测定和公证文书费用（约1500至3000欧元）。
4. 该规则也适用于租户吗？
间接适用。如果您住所或场所的通行受损，您的出租人必须恢复通行。在等待期间，您可以要求降低租金。
5. 有行动时限吗？
是的，诉讼时效（超过该时限则无法再提起诉讼）为自您知晓围困状态之日起5年。请迅速行动。
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