通行地役权：当城市规划阻碍您进入自己的土地

想象一下：您刚在圣文森德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）买了一栋带大花园的房子。您计划在那里建一个小作坊。但要进入您的土地，您必须穿过邻居的土地。到目前为止，这没什么异常：您拥有通行地役权（在他人土地上通行的权利）。但您的邻居多年前将他的土地分成了几块。现在，他坚决拒绝，声称您使用的通道不符合当地城市规划法规。该怎么办？每年有数百名业主提出这个问题。法国最高法院（Cour de cassation）2024年10月24日的判决（编号22-24.410）给出了明确的答案：当封闭状态（无通道）源于土地的自愿划分时，如果通道的设立违反城市规划或环境法规，则不能在该划分后产生的地块上设立通道。换句话说，通行权有其限制。让我们详细看看。

事实：一个每天都会发生的故事

Y女士是圣文森德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）一块土地（B区6号）的业主，几十年来，该土地一直受益于在相邻地块（B区1至5号）上的通行地役权，以便通往公共道路。这些地块属于X先生，他是在一大块土地分割后购得的。有一天，X先生决定将这些地块围起来，阻止所有通行。Y女士起诉要求承认她的权利。但X先生反驳说，所经过的通道穿过一个城市规划法规禁止任何地役权的区域，因为它位于受保护的自然区域（饮用水取水点）。一审法院支持Y女士，认为地役权在分割前就已存在。但上诉法院推翻了判决：它认为在这些地块上设立通道会违反地方城市规划计划（PLU）和环境法规（Code de l'environnement）。Y女士向最高法院上诉。最高法院驳回了她的上诉，确认如果地役权违反城市规划或环境法规，则不能强制设立。简而言之，即使您的土地被封闭（无通道），您也不能强迫邻居在法律规定禁止的通道上让您通行。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第682条（该条规定，封闭土地的业主有权在相邻土地上通行以通往公共道路）。但它提醒了一个基本原则：这项权利不是绝对的。当封闭状态源于土地分割时（如本案中，X先生的土地被分成多个地块），通道的设立必须遵守城市规划与环境法规。换句话说，如果违反地方城市规划计划（PLU）或环境法规（如取水点保护），则不能设立地役权。这不是判例的转变，而是确认。最高法院早在2019年就做出了类似判决（民事第三庭，2019年3月14日，编号18-10.747）。但在这里，它明确指出，即使通道在分割前就已存在，如果法规发生了变化，也不能维持。法官因此审查了双方的论点：Y女士援引了30年时效取得（通行超过30年的事实），但法院认为这不能凌驾于城市规划法规之上。简而言之，通行权不能绕开法律。但请注意：该判决仅适用于封闭状态源于自愿分割的情况。如果封闭状态是自然的（例如，土地四周被包围），通道可以设立在其他地方，但始终要遵守法规。

对您的实际影响——具体来说

无论您是业主、租户、买方还是房地产专业人士，这一判决都具有重要的实际意义。

• 出租业主：如果您出租封闭的土地，您必须确保通行地役权符合城市规划法规。否则，您的租户可能被拒绝进入。例如：在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax），一位业主不得不放弃出租度假屋，因为通道穿过受保护的湿地。诉讼费用：超过5000欧元。
• 买方：在购买土地之前，请查阅地方城市规划计划（PLU）并确保通道合法。如果通道存在争议，您可能陷入无路可走的境地。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan），一位客户在发现地役权非法后，其土地价值损失了20%。
• 区分所有权人：在区分所有权中，地块之间的地役权也必须遵守法规。如果通道被强加在公共部分上，若其违反区分所有权章程或地方城市规划计划（PLU），则可能被质疑。

很少有人知道：即使地役权已写入买卖合同，如果其违反城市规划法规，也可能被宣告无效。因此，不要仅依赖产权证。如果您处于这种情况，必须迅速采取行动：聘请专业律师检查合规性。占有诉讼的时效为30年，但最好不要等待。

避免此类纠纷的四点建议

• 1. 在购买前查阅地方城市规划计划（PLU）：前往市政厅或登录网站，检查您土地及通道所在区域的规划分区。简单查看可避免多年的诉讼。
• 2. 起草符合规定的地役权证书：如果您要设立地役权，请由公证人起草，明确其范围（路径）并检查其城市规划合规性。在我的实践中，我遇到过因证书起草不当而引发冲突的案件。
• 3. 分割土地时，规划合规的通道：如果您分割土地，请确保每块地块都有直达公共道路的通道，或拥有合规的地役权。否则，您可能引发有争议的封闭状态。
• 4. 在诉讼前尝试友好协商：友好协议成本更低、速度更快。提议替代通道或赔偿金。如果无法达成协议，再启动诉讼程序。

深入研究：相关判例与趋势

这一判决体现了加强城市规划法规优先于财产权的判例趋势。2019年，最高法院已判决（民事第三庭，2019年3月14日，编号18-10.747）通行权不能在位于不可建区域的地块上行使。这一新判决将原则扩展至因分割导致的封闭状态。因此，法院越来越严格：他们系统性地检查地役权是否符合地方城市规划计划（PLU）和环境法规。展望未来，这意味着业主需更加警惕。市政当局可能因此拒绝颁发建筑许可证，如果通道不合规。这一变化保障了土地安全，但使封闭业主的生活更加复杂。

您必须记住的要点

• 1. 封闭状态不赋予绝对权利：通道必须遵守城市规划与环境法规。
• 2. 在买卖前查阅地方城市规划计划（PLU）：非法地役权可能被宣告无效。
• 3. 发生纠纷时优先友好协商：但如果必须诉讼，请聘请专业律师。
• 4. 时效：迅速行动，因为30年时效取得不能对抗城市规划法规。
• 5. 费用：诉讼费用可能在3000至10000欧元之间，不含律师费。预防胜于治疗。

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