参考判决： cc • N° 24-14.618 • 2026-01-15 • 查看判决 →
想象一下这个场景：在格拉斯（Grasse）的茉莉花区，D女士，一位拥有海景别墅的业主，收到了邻居P先生的来信，通知她用于进入车库的通行地役权现已消灭。理由？她已超过三十年未使用。然而，她每周都使用这条道路进出车辆。这个看似微不足道的冲突引发了一个对所有业主至关重要的问题：什么是通行地役权的“行使行为”？最重要的是，如何证明自己确实行使了该权利？
法国最高法院在2026年1月15日的一项判决（编号24-14.618）中给出了明确的答案。位于钟堤（Quai de l'Horloge）的法官们提醒，只有实际的通行行为——即物理上经过土地——才构成地役权的使用，并阻止其因三十年内未使用而消灭。换句话说，即使是偶尔的通行也足以维持该权利。
这一判决具有重大的实际意义，尤其是在像蔚蓝海岸（Côte d'Azur）这样财产经常被包围、依赖地役权通行的地区。它保障了那些以隐蔽或季节性方式使用通行权的业主的权利。但注意：仍然需要能够证明这些实际行为。那么，应如何应对？
事实：一个日常发生的故事
X先生是格拉斯一块土地的业主，自1961年起，他根据公证文书享有一条通行地役权，以便从公共道路进入其财产。2021年，他的邻居Y先生（供役地所有人，即承受地役权的土地）通知他，地役权因超过三十年未使用而消灭。X先生提出异议并向格拉斯司法法院（tribunal judiciaire de Grasse）提起诉讼。
在法官面前，X先生提供了证人证词、照片以及一份司法执达员（huissier）的笔录，显示他定期使用该通道。但法院，以及后来的艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence），认为这些证据不充分：他们认为行使行为必须“充分明确”且“近期”。X先生被驳回。他向最高法院提起上诉。
最高法院撤销了上诉法院的判决。它提醒，根据《法国民法典》第706条（规定因三十年未使用而消灭）和第707条（对于不连续地役权，如通行地役权，从最后一次行使行为开始计算），实际通行行为，即使不频繁，也足以阻止消灭。上诉法院添加了法律未规定的条件。案件被发回另一上诉法院重审。
法院的推理——剖析
最高法院依据两项基本法律条文。《法国民法典》第706条规定：“地役权因三十年内未使用而消灭。”第707条进一步规定：“对于不连续地役权，三十年期限从最后一次行使该地役权的行为开始计算。”不连续地役权是指需要人为行为才能行使的地役权，例如通行。相反，连续地役权（如眺望权）无需人为干预即可行使。
因此，问题在于：什么是“行使行为”？对于上诉法院而言，需要定期使用，并由近期且无歧义的行为证明。但最高法院在既定判例中（特别是2006年1月11日第三民事庭，上诉编号04-16.400）主张，任何实际的通行行为——即使是单一的，只要能证明——都构成行使行为。关键在于该行为表明业主行使其权利的意愿。无论行为是偶然还是过去，只要发生在三十年以内即可。
换句话说，最高法院拒绝强加立法者未规定的“频率”或“规律性”条件。这样一来，它保护了那些仅季节性（第二居所）或偶尔使用地役权的业主。但注意：举证责任由需役地（fonds dominant，享有地役权的土地）所有人承担。他必须通过一切方式（证词、照片、笔录、发票）证明在过去三十年内至少有一次实际经过土地。
鲜为人知的是，此前的判例有时存在波动。某些上诉法院要求“无歧义”或“重复”的行为。最高法院结束了这些分歧：只有实际行为才重要，即使是孤立的。
这对您实际意味着什么
如果您是享有通行地役权的房产所有人（您是需役地），这一判决是好消息。您无需每天通行以保留您的权利。每两三年通行一次，只要能证明，就足够了。相反，如果您在三十年内从未使用地役权，则地役权已永久消灭。
以昂蒂布（Antibes）的一个具体例子为例。L女士在市中心一栋老式公寓楼中拥有一套公寓。要进入她的停车场，她必须穿过属于邻居的庭院。她每年仅使用该停车场两个月，即度假时。根据新判决，这些年度通行是阻止地役权消灭的实际行为。但注意：如果她无法证明自己曾通行（无停车票、无证人），邻居可能会提出异议。
对于购房者，这是一个需要注意的地方：在购买房产时，请核实通行地役权近期是否被行使过。要求卖方提供证据（证词、照片）。如果地役权已三十年未使用，则已消灭，您无法重新激活。
对于供役地所有人（承受通行的一方），该判决限制了您消灭地役权的可能性。如果邻居能证明在过去三十年内有一次通行，地役权就被维持。您不能要求定期使用。
在我的实践中，我遇到过一些案件，业主因无法证明使用而失去地役权。现在，举证更容易：司法执达员笔录、带日期的照片、书面证词即可。
避免此类纠纷的四个建议
- 立即建立证据档案：为每次通行拍摄日期照片，保留道路维修发票，请邻居书面作证。将这些文件存放在“地役权”文件夹中。
- 至少每五年使用一次地役权：尽管法律规定三十年，但最好间隔通行以避免争议。每五年通行一次是良好实践。
- 在发生纠纷时请司法执达员见证：如果邻居质疑您的权利，立即请求司法执达员出具通行笔录。费用约200欧元，但可挽救您的地役权。
- 在所有销售文书中提及地役权：在出售房产时，在公证文书中提醒地役权的存在。这可避免买方的意外。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院早在2006年（上诉编号04-16.400）就确立了原则：实际通行行为构成行使行为。2026年的判决只是确认了这一立场，并严格适用。它排除了任何附加条件。
相反，在2022年1月19日的一项判决（编号20-21.345）中，最高法院认为纯粹准备性行为（如可行性研究）不构成通行地役权的行使行为。因此，必须实际通行，而不仅仅是意图。
趋势是保护需役地。法院对证据的要求越来越严格，但一旦举证，地役权就很难消灭。未来，可以预期法官会更易接受现代证据（地理定位、视频监控）来证明通行。
您必须记住的要点
- 一次通行就足够中断三十年的期限，但前提是能证明。
- 证据形式自由：照片、证词、司法执达员笔录，一切均可采纳。
- 如果您三十年内从未通行，地役权已消灭。您无法重新激活。
- 出售时，告知买方地役权的存在和使用情况。
- 发生纠纷时，咨询专业律师以建立坚实的证据档案。
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