参考判决： cc • N° 22-10.700 • 2023-01-18 • 查看判决 →
想象一下，您是位于朗德省中心Parentis-en-Born镇的一栋房屋的业主。多年来，您一直通过一条穿过邻居土地的小路进入您的土地。有一天，您发现邻居未经您同意就移动了这条通道，使其变得更窄或更不方便。您能做什么？这种情况在我们朗德地区（les Landes）比人们想象的要常见，因为这里的土地常常是封闭的，而法国最高法院（Cour de cassation）刚刚给出了明确的答案。
在这种情况下，每个业主都会问一个简单的问题：我的邻居可以在未经我同意的情况下修改我的通行权吗？如果我默许了，我会失去对原通行权的权利吗？这些疑问是许多业主之间纠纷的核心，尤其是在地役权（为一块土地的利益而在另一块土地上设立的物权）常见的农村地区。
2023年1月18日的判决给出了一个细致但重要的答案：单方面修改通行地役权的“地役权位置”（assiette，即具体位置）并不妨碍供役地（fonds servant，即承担地役权的土地）的所有人援引《民法典》（Code civil）的某些规定，前提是他已恢复原通行状态。让我们看看这对您具体意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
A先生和A夫人是Parentis-en-Born镇一栋房屋的业主，他们享有对邻居B先生和B夫人土地上的通行地役权。这项地役权已存在数十年，允许他们通过一条穿过B家土地的小路进入他们封闭的（无直接公共通道的）房产。
有一天，B先生和B夫人在未咨询邻居且未经司法授权的情况下，决定修改这项地役权的位置。他们将通道移到他们土地上的另一个地方，认为这样对他们更合适。A夫妇注意到了变化，但没有立即反应。几个月过去了，新通道成为他们进入房屋的惯常路径。
几年后，B先生和B夫人经过考虑，决定恢复地役权的原始位置。他们将通道移回原处。这时，A夫妇提起诉讼，辩称最初未经他们同意修改位置是非法的，他们不能再被迫使用原通道。
此案在司法程序中几经波折。一审中，法官支持了A夫妇。上诉法院（cour d'appel）撤销了该判决。法国最高法院（Cour de cassation）在2020年9月10日的首次判决中，撤销了上诉法院的判决。案件被发回另一上诉法院审理，最终由最高法院于2023年1月18日确认了判决。
在我的执业经历中，我遇到过一些案件，朗德地区的业主，尤其是Mimizan镇周围的业主，在未通知邻居的情况下修改通道，造成了持续多年的冲突局面。这些纠纷通常要花费数千欧元的司法和专家费用。
法院的推理——详细剖析
法国最高法院（Cour de cassation）特别关注地役权法的基本原则，审查了此案。法官们依据了《民法典》（Code civil）第701条第3款，该款规定：“供役地（fonds servant）的所有人不得做任何旨在减少地役权使用或使其更不便的事情。”
换句话说，承担地役权的土地（供役地，fonds servant）的所有人不能单方面采取影响通行权行使的行动。但这具体改变了什么？法院明确指出，当供役地所有人在未获得需役地（fonds dominant，即受益于地役权的土地）所有人同意且未经司法授权的情况下修改地役权位置时，这种修改是非法的。
然而——这是判决的关键点——这种初始的非法性并不妨碍供役地所有人在恢复原通行位置后，援引《民法典》第701条第3款的规定。简而言之，即使您因未经同意修改通道而犯错，如果您恢复到初始状态，您仍然可以主张您的权利。
法院细致分析了双方的论点。A夫妇辩称，最初未经他们同意的修改造成了不可逆转的局面。B夫妇则辩称，通过恢复原通道，他们消除了最初过错的影响。法官们采纳了后一种推理，从而确认了关于保护业主权利平衡的一贯判例。
很少有人知道的是，这项判决属于一种判例演变，旨在保护既定局面的稳定性，同时制裁过错行为。它并非判例的逆转，而是对适用原则的确认和细化。
这对您的具体改变——实际影响
如果您是Mont-de-Marsan司法管辖区内的出租业主，这项判决有直接影响。想象一下，您在Mimizan镇出租一栋房屋，该房屋享有对邻地的通行地役权。您的租户通知您邻居修改了通道。您必须立即反应，因为如果通道变得不那么实用，您的责任可能被追究。在我的执业中，我见过一些案例，通道修改导致房产租赁价值下降10%至15%。
对于租户来说，情况不同。您不是需役地的所有人，但您有权平静地享用租赁物。如果通道在未经您同意的情况下被修改，您必须立即通过挂号信通知您的业主。保留修改的摄影证据。如何反应？不要被动等待，因为您的生活质量和安全可能受到影响。
购买者必须特别警惕。在购买带有通行地役权的房产前，请让专业人士核实地役权位置的确切状态。一个具体例子：对于Parentis-en-Born镇一栋价值250,000欧元的房屋，定义不清或有争议的地役权可能导致价值损失20,000至30,000欧元。要求卖方提供所有与地役权相关的文件，并请执达员（huissier）对通道进行现场勘验。
但请注意：如果您是供役地的所有人，并且未经同意修改了通道，您可能面临损害赔偿的判决。朗德地区的法院通常对此类损害判给1,000至5,000欧元的赔偿金，外加司法和专家费用。
对于共有业主（copropriétaires），情况更复杂。如果地役权涉及共有部分的共同部分，应由物业管理人（syndic）在业主大会（assemblée générale）授权后采取行动。程序可能很长：在Mont-de-Marsan司法法院（tribunal judiciaire）完成完整程序预计需要6至12个月。
避免此类纠纷的四个建议
- 请执达员（huissier）进行现场勘验：在对地役权进行任何修改（即使是轻微修改）之前，请执达员对通道的当前状态进行勘验。这份文件花费约200至300欧元，但可以为您节省数千欧元的诉讼费用。
- 获得书面同意：如果您希望修改地役权的位置，请获得需役地所有人的书面签名同意。该同意书应明确说明通道的新特征和使用条件。
- 咨询测量师专家（géomètre-expert）：在朗德地区，土地通常广阔且界限模糊，测量师专家可以精确地标定地役权的位置。根据土地的复杂程度，这项服务预计花费500至1,000欧元。
- 检查您的保险：一些房屋保险涵盖邻里纠纷，包括与地役权相关的纠纷。检查您的合同，并在发现纠纷后的5个工作日内向您的保险公司申报。
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深入探讨：相关判例及演变
这项判决属于一贯的判例路线。早在2015年，法国最高法院（Cour de cassation）（第三民事庭，2015年7月8日，n° 14-17.418）就已重申，供役地所有人不能单方面修改地役权的位置。然而，2023年的判决更进一步，明确指出恢复原位置后可以再次援引《民法典》的保护性规定。
值得提及一个先前不同的判决：在2010年12月15日的判决中（第三民事庭，n° 09-68.161），法院认为，一项被容忍超过30年的修改可能通过时效（prescription）创设新的地役权。这一解决方案在我们关注的案件中没有被采纳，这表明法官们有意保护既定法律局面的稳定性。
法院，尤其是Mont-de-Marsan司法管辖区的法院，倾向于严格适用与地役权相关的规则。朗德地区的法官特别关注业主权利与维护邻里和平之间的平衡。未来，可以预期这一判例会得到加强，更加注重书面证据和物质勘验。
行动前检查清单
如果您是需役地所有人（您受益于通行权）：
- 检查设立地役权的公证文书或判决
- 定期拍摄通道状态的照片
- 以书面形式向邻居报告任何修改
- 在发现修改后的15天内咨询专业律师
- 评估所遭受的损害（价值损失、造成的不便）
如果您是供役地所有人（您承担通行权）：
- 切勿未经书面同意修改位置
- 如果您已经修改，请迅速恢复原状
- 记录您的所有步骤
- 在采取任何法律行动前咨询律师
- 准备赔偿造成的损害
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