参考判决： cc • N° 21-12.240 • 2022-04-21 • 查看判决 →
想象一下：您在勒巴尔卡雷（Le Barcarès）拥有一套公寓，享有美丽的海景。一天早上，您楼下的邻居在外墙上开了一扇窗，让他的租户可以俯瞰您的露台。您很愤怒，但法律怎么说？法国最高法院（Cour de cassation）2022年4月21日的这项判决回答了一个困扰许多共有业主的问题：在没有城市规划授权和业主大会同意的情况下，能否取得眺望地役权？
所有权是神圣的，但并非绝对。《法国民法典》（Code civil）第544条提醒我们：所有权是以最绝对的方式享受和处分物的权利，前提是不违反法律或法规禁止的使用。而异常邻里妨害（Troubles anormaux de voisinage">trouble anormal de voisinage）则限制了这一权利。那么，当外墙未经授权被开窗时，受影响的邻居能否要求拆除该窗户？
法国最高法院裁定：缺乏事先城市规划申报和业主大会对工程的授权，并不妨碍通过时效取得（prescription）获得眺望地役权。简而言之，如果窗户存在超过三十年，即使最初是非法安装，它也变成了合法。这一决定令人惊讶，值得深入探讨。
事实：每天都会发生的故事
X先生是勒巴尔卡雷一栋适用共有制度（copropriété）的建筑物中一套公寓的所有人。1985年，他在其单元的墙外开了一扇窗，直接眺望相邻地块（fonds voisin），该地块为Y先生所有。Y先生不满，起诉X先生要求拆除窗户，理由是这构成了异常邻里妨害，且工程未经城市规划申报和业主大会授权。
案件提交至佩皮尼昂大审法院（tribunal de grande instance de Perpignan），法院支持Y先生：命令拆除窗户并判处X先生赔偿损失。X先生上诉。蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）撤销了原判：认为Y先生未能证明存在异常邻里妨害，且无论如何，眺望地役权已通过三十年时效取得。Y先生向最高法院提起上诉。
在最高法院，Y先生主张，缺乏城市规划授权和业主大会同意使得窗户非法，而非法占有不能导致时效取得。最高法院驳回了他的上诉。最高法院重申，即使财产是在违反城市规划或共有规则的情况下取得或建造的，取得时效（prescription acquisitive，即通过长期使用成为所有人）仍然可以适用。唯一重要的是连续、和平、公开、非模棱两可的占有持续三十年。
法院的推理——解析
要理解这一判决，必须回到基本原理。眺望地役权（servitude de vue）是对一块土地（供役地，fonds servant）施加的负担，为另一块土地（需役地，fonds dominant）的利益而设。它允许需役地所有人眺望供役地。原则上，地役权只能通过证书（titres，即公证文书）或三十年时效设立。取得时效要求连续且不中断、和平、公开、非模棱两可、以所有人名义的占有。
问题是：以违反城市规划规则或共有规章开始的占有，能否被认定为“和平”？最高法院的回答是肯定的。它依据《法国民法典》第544条（所有权）以及无人应对他人造成超过正常邻里不便的妨害的原则。但本案中，窗户存在三十年，Y先生从未抗议。因此，妨害并未得到证实。
最高法院确认了既定的判例：行政或合同上的违法性并不妨碍时效取得。这是合乎逻辑的：时效旨在稳定长期存在的事实状态。否则，人们可以以几十年前的建筑未遵守当时的建筑许可证为由质疑它们。下级法官自主认定占有是和平的，因为Y先生在三十年内从未采取行动。
然而，最高法院明确指出，如果占有是模棱两可的（例如，窗户是以临时容忍的方式被允许的），则时效不能适用。但本案中，窗户是开放的，对所有人可见，没有歧义。
对您的实际影响
对于出租物业的业主：如果您的租户抱怨来自相邻地块的眺望，请注意，仅凭窗户未经授权开启不足以要求拆除。您需要证明当前的妨害或时效尚未完成。在佩皮尼昂，房地产市场紧张，带景窗户可使租金价值增加10%至15%。
对于共有业主：如果邻居未经业主大会同意开窗，您必须迅速行动。时效从工程完工之日起计算。等待太久（三十年）将丧失所有救济。相反，如果您在三十年内行动，您可以基于违反共有规章要求拆除窗户。
对于购房者：在购买带景房产前，请确认窗户的年代。如果超过三十年，即使没有证书，地役权也已取得。这保护您免受邻居的索赔。但如果窗户是近期安装的，要求卖方提供城市规划授权和共有业主的同意。
对于遭受眺望的邻居：不要延迟行动。如果窗户存在不足三十年，您可以提起拆除之诉。超过则太迟。不要等时间流逝：请司法执法员（commissaire de justice，原执达员）记录违法事实，并咨询律师。
避免此类纠纷的四点建议
- 在开窗前查阅共有规章。即使您的项目符合地方城市规划（PLU），规章可能禁止未经业主大会同意修改外立面。未经授权开窗可能被强制封闭。
- 提交工程事先申报。对于外墙开窗，通常需要事先申报（déclaration préalable de travaux）（例外情况除外）。未申报可能导致罚款和恢复原状的义务。
- 与邻居协商地役权。与其冒险诉讼，不如向邻居提议通过公证文书设立约定地役权（servitude conventionnelle）。这能保障您的视野并避免冲突。
- 如果您是新视野的受害者，请迅速行动。一旦发现开窗，立即发送挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）给邻居以表明反对，这将中断时效。咨询律师以提起紧急审理（référé）之诉。
深入探讨：相关判例与趋势
本判决属于一贯的判例系列。最高法院在2015年11月18日的判决（n° 14-24.203）中已经裁定，缺乏建筑许可证并不妨碍眺望地役权的取得时效。同样，在2021年1月13日的判决（n° 19-22.347）中，它明确指出，即使工程违反共有规章，时效仍可适用。
然而，判例对占有的模棱两可性仍持严格态度。如果视野是以临时容忍的方式被允许的（例如，邻居为换取对价而暂时接受窗户），则时效不开始计算。此外，如果窗户是通过暴力或暴力行为（voie de fait）实现的，则不能援引时效。
因此，趋势很明确：法院倾向于保护长期存在的事实状态的安全。未来，如果您想保障视野，请通过公证文书确认。时效是一把达摩克利斯之剑：它既可以保护您，也可能伤害您。
行动前检查清单
- 窗户存在多久了？如果超过三十年，地役权已取得。如果不足，您可以采取行动。
- 是否存在正式的反对？挂号信或诉讼会中断时效。否则，时效继续计算。
- 占有是否和平？如果窗户是强行或秘密安装的，时效可能被排除。
- 共有规章是否禁止开窗？如果是，即使时效未完成，您也可以基于违反规章要求拆除。
- 您咨询过律师吗？在采取行动前，专业意见对于评估胜算和风险至关重要。
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