参考判决： cc • N° 15-12.545 • 2016-04-14 • 查看判决 →
想象一下：您在米米藏（Mimizan）拥有一套公寓，您将其虚有权与用益权分离——您将用益权给了您的孩子，同时保留了虚有权。有一天，物业管理人向您索要用益权人未支付的费用。您以为自己可以免责，但共同所有权规约中包含一条连带责任条款。您有义务支付吗？这个问题，我在塔诺（Tarnos）或米米藏（Mimizan）的案件中实际遇到过。法国最高法院在2016年4月14日的一项判决（编号15-12.545）中裁定：该条款合法且适用，即使您未将虚有权与用益权分离的情况通知物业管理人。解释如下。
事实：每天都会发生的故事
M. [J] 是共同所有权一个单元（lot）的虚有权人；Mme [G]-[F] 是其用益权人。共同所有权规约规定：“共同所有权人有义务分担费用……虚有权人和用益权人承担连带责任”。然而，费用未支付。共同所有权人协会根据该条款起诉两人要求付款。
问题：M. [J] 主张他从未被告知其义务，因为虚有权与用益权分离未通知物业管理人。他认为该条款不能对他适用。上诉法院支持他的观点，认为未通知则连带责任不能适用。但协会向最高法院上诉。
转折：最高法院撤销了上诉法院的判决。它指出，共同所有权规约的条款是一份合同，对所有共同所有权人有约束力，无论他们是否通知了虚有权与用益权分离。物业管理人是否被告知无关紧要：连带责任本身由条款产生。
法院的推理——详细解析
初审法官适用了《民法典》第1240条（原第1382条）：“任何人的行为对他人造成损害，有过错者应负赔偿责任。”他们认为虚有权人没有过错，因为他不知道条款。但最高法院驳回了这一推理。
最高法院依据1965年7月10日法律（关于共同所有权的法律）和具有合同性质的共同所有权规约。该法第6条规定，共同所有权规约“确定私有部分和共有部分的用途、使用条件以及费用分摊方式”。虚有权人和用益权人之间的连带责任是费用支付的一种方式，完全合法。
换句话说，该条款自动适用，无需通知。虚有权人被视为在购买单元时已接受这种连带责任，即使是在虚有权与用益权分离的情况下。这不是创新性判决：最高法院确认了先前的判例（第三民事庭，1993年3月10日，编号91-11.246）。
这对您有何实际影响
如果您是虚有权人：物业管理人可以因用益权人未支付的费用而起诉您。例如：在塔诺（Tarnos），一名虚有权人不得不支付3,200欧元的欠费，而用益权人已无力偿还。因此，您必须监督用益权人支付费用，或要求每月收据。
如果您是用益权人：您同样承担连带责任。但实际上，您是房屋的居住者，因此您应当支付日常费用。如果虚有权人代您支付，他可以向您追偿。
如果您购买的是虚有权与用益权分离的单元：在购买前检查共同所有权规约。连带责任条款可能使您面临另一方持有者的债务。
如果您是物业管理人：您可以向其中任何一方要求支付费用，无需证明虚有权与用益权分离已通知。这简化了追收过程。
鲜为人知的是：即使虚有权人未被通知，他仍需承担责任。在我的实践中，我曾遇到虚有权人收到物业管理人的催款通知时感到惊讶，因为他们认为自己只有权利，没有财务义务。
避免此类纠纷的四点建议
- 在进行虚有权与用益权分离前阅读共同所有权规约：检查是否包含连带责任条款。如果有，在虚有权与用益权分离的文书中规定谁将支付费用——并确保执行。
- 以书面形式通知物业管理人：通过挂号信附回执（LRAR）向物业管理人发送通知，告知虚有权与用益权分离情况，并指明谁负责支付费用。这可以避免混淆。
- 要求定期费用清单：要求物业管理人每年向您发送一份清单，列明每个单元应缴金额。如果您是虚有权人，核实用益权人是否支付。
- 如果您被起诉，先支付再向另一方追偿：根据连带责任，您可以支付全部金额，然后向用益权人追索其份额。但注意：如果对方无力偿还，您仍然是唯一债务人。
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深入探讨：相关判例及发展
该判决属于一系列支持合同自由的判例。早在1993年，最高法院已确认虚有权人和用益权人之间的连带责任（第三民事庭，1993年3月10日，编号91-11.246）。最近，它进一步明确该条款甚至适用于虚有权与用益权分离发生在规约生效之前的情况（第三民事庭，2015年9月10日，编号14-17.374）。
趋势明确：法官通过促进费用追收保护共同所有权人协会。对于虚有权与用益权分离的所有者而言，这需要保持警惕。未来，可以预期法院将继续严格适用合同条款，不要求额外的形式。
实际操作：应该做什么
- 检查您的共同所有权规约：寻找有关费用和虚有权与用益权分离的条款。如果有连带责任，记下来。
- 如果您是虚有权人：要求用益权人每季度提供费用支付证明。
- 如果您是用益权人：按时支付费用，以避免物业管理人对虚有权人采取行动，虚有权人随后可能向您追偿。
- 如果发生欠费：不要指望未通知就能免除连带责任。支付后，再向共同债务人追偿。
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