Sont monovalents des locaux

Application pratique:

La Cour de cassation (arrêt n° 04-17.046 du 8 février 2006) juge « monovalents » des locaux reconstruits pour un seul usage de grand magasin, dès lors qu'un changement d'affectation exigerait des travaux de séparation d'un coût proche de la valeur de l'immeuble. Un local monovalent est un local conçu pour une seule activité. Le loyer de renouvellement se fixe alors selon des règles propres, et non sur le plafonnement habituel. Le bailleur doit réunir les devis de travaux, une estimation de la valeur de l'immeuble et les plans d'origine. Il doit ensuite saisir le juge des loyers commerciaux dans les délais légaux, avec l'aide d'un expert.

Application pratique:

La décision du 8 février 2006 permet au locataire de soutenir que son local est monovalent, puisque la transformation coûterait presque autant que l'immeuble lui-même. Le locataire doit donc faire chiffrer par un architecte ou un économiste de la construction le coût réel des travaux de séparation. Il doit comparer ce coût à la valeur de l'immeuble et conserver les plans et les factures de construction. Il doit enfin contester la demande du bailleur dans les délais légaux, sans attendre, et se faire conseiller avant de répondre.

Application pratique:

Selon l'arrêt du 8 février 2006, un local reconstruit pour un seul usage de grand magasin est monovalent si sa division impose des travaux de séparation d'un coût proche de la valeur de l'immeuble. L'acheteur doit faire chiffrer ces travaux avant de signer, car une division coûteuse peut ruiner la rentabilité. Il doit aussi demander les baux, les plans et les diagnostics, puis faire valider le prix par un expert. Un conseil juridique avant la promesse de vente coûte bien moins cher qu'un litige sur le loyer ou sur la valeur du bien.