Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 76-14.923 • 1978-03-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Rixheim, im Elsass, vermietet ein Gewerbetreibender einen Teil seines Geschäftslokals an einen Handwerker unter. Der Eigentümer wurde nie informiert und hat nie zugestimmt. Eines Tages entdeckt der Eigentümer die Untervermietung und verlangt die sofortige Räumung des Untermieters. Aber kann dieser, der seine Miete an den Hauptmieter zahlt, von heute auf morgen hinausgeworfen werden?
Das ist die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Ist eine unregelmäßige Untervermietung (d.h. ohne Genehmigung) völlig nichtig? Und hat der Untermieter, der gutgläubig einen Vertrag unterschrieben hat, keinerlei Rechte?
In einem Urteil vom 30. März 1978 hat der Kassationsgerichtshof eine differenzierte Antwort gegeben: Die Untervermietung ist dem Eigentümer gegenüber nicht entgegenhaltbar, aber sie entfaltet alle ihre Wirkungen zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, solange der Erstere die Nutzung der Räume hat. Mit anderen Worten: Der Eigentümer kann den Untermietvertrag ignorieren, aber der Untermieter kann sich an den Hauptmieter wenden, um Schadensersatz zu verlangen oder sein Nutzungsrecht bis zum Ende des Hauptmietvertrags aufrechtzuerhalten. Analyse dieser grundlegenden Entscheidung.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1970 vermietet ein Eigentümer in Thann ein Geschäftslokal für eine Dauer von 3, 6 oder 9 Jahren ab dem 1. Februar. Der Hauptmieter vermietet, ohne seinen Vermieter zu informieren, einen Teil des Lokals für eine bestimmte Dauer an einen Untermieter unter. Der Untermietvertrag enthält eine Klausel über die automatische Kündigung, wenn der Hauptmietvertrag endet. Aber der Eigentümer, als er von dieser Untervermietung erfährt, verklagt den Hauptmieter auf Kündigung des Mietvertrags wegen fehlender Genehmigung.
Der Rechtsstreit gelangt vor das Berufungsgericht Colmar, das dem Eigentümer recht gibt: Da die Untervermietung unregelmäßig sei, sei sie nichtig und der Untermieter müsse geräumt werden. Aber der Untermieter legt Kassation ein. Er argumentiert, dass der Eigentümer sich nicht in seine vertraglichen Beziehungen mit dem Hauptmieter einmischen dürfe und dass der Untermietvertrag, auch wenn nicht genehmigt, zwischen den Parteien gültig bleibe.
Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf. Er erinnert an den Grundsatz: Eine ohne Zustimmung des Eigentümers gewährte Untervermietung ist diesem gegenüber nicht entgegenhaltbar. Das bedeutet aber nicht, dass sie nicht existent ist. Im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter entfaltet der Vertrag weiterhin seine Wirkungen, solange der Hauptmieter die Nutzung der Räume behält. Somit kann der Untermieter bis zum Ende des Hauptmietvertrags in den Räumen bleiben, und der Hauptmieter muss seine Verpflichtungen einhalten (insbesondere die Bereitstellung eines vertragsgemäßen Lokals).
Die Begründung des Gerichts — analysiert
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man zwei rechtliche Ebenen unterscheiden: das Verhältnis zwischen Eigentümer und Hauptmieter und das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter.
Auf der ersten Ebene stellt die Untervermietung ohne Genehmigung einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Der Eigentümer kann die Kündigung des Hauptmietvertrags verlangen (Artikel 1728 des Code civil, der den Mieter verpflichtet, die Mietsache ordnungsgemäß zu nutzen). Aber der Eigentümer ist nicht an den Untermietvertrag gebunden: Er kann dessen Existenz ignorieren und den Untermieter nicht als rechtmäßigen Nutzer anerkennen. Das bedeutet die Nichtentgegenhaltbarkeit.
Auf der zweiten Ebene ist der Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter gültig. Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1134 des Code civil (heute 1103), der bestimmt, dass rechtsgültig geschlossene Verträge für diejenigen, die sie geschlossen haben, Gesetzeskraft haben. Der Untermieter hat Anspruch auf Einhaltung des Vertrags: Er kann vom Hauptmieter verlangen, dass er ihm die Nutzung der Räume während der vereinbarten Dauer ermöglicht, und bei Verstoß kann er Schadensersatz fordern.
Das Gericht stellt klar, dass der Untermietvertrag erst dann automatisch endet, wenn der Hauptmieter die Nutzung der Räume verliert (z.B. wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird). Bis dahin ist der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter ein rechtmäßiger Nutzer.
Dieses Urteil bestätigt die ständige Rechtsprechung: Es handelt sich weder um eine Weiterentwicklung noch um eine Kehrtwende. Es erinnert an ein feines Gleichgewicht zwischen dem Schutz des Eigentümers und der Sicherheit des Untermieters.
Was das für Sie konkret ändert
Eigentümer/Vermieter: Wenn Sie eine nicht genehmigte Untervermietung entdecken, können Sie gegen den Hauptmieter vorgehen (Kündigung des Mietvertrags, Schadensersatz). Aber Sie können den Untermieter nicht räumen lassen, ohne zuvor die Kündigung des Hauptmietvertrags erwirkt zu haben. Beispiel aus Thann: Ein Eigentümer musste 18 Monate Verfahrensdauer abwarten, um sein Lokal zurückzubekommen, da der Untermieter bis zum Urteil bleiben durfte.
Hauptmieter: Sie sind allein verantwortlich. Wenn Sie ohne Genehmigung untervermieten, riskieren Sie die Kündigung Ihres Mietvertrags und die Zahlung von Mietrückständen durch den Untermieter. Aber Sie können auch dazu verurteilt werden, den Untermieter zu entschädigen, wenn Sie ihn vor Ende des Untermietvertrags hinauswerfen.
Untermieter: Sie sind geschützt, solange der Hauptmieter die Räume nutzt. Wenn der Eigentümer Ihnen mit Räumung droht, können Sie sich auf dieses Urteil berufen, um bis zum Ende des Hauptmietvertrags zu bleiben. Aber Achtung: Wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird, werden Sie ohne Anspruch auf Entschädigung von Ihrer Seite geräumt.
Erwerber einer vermieteten Immobilie: Sie müssen das Vorhandensein von Untervermietungen überprüfen. Eine unregelmäßige Untervermietung kann die Rücknahme der Räume erschweren.
