Supplément de loyer de solidarité : le bailleur HLM ne peut pas supprimer le plafonnement

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un logement social à Colomiers, géré par un bailleur HLM. Chaque année, vous devez calculer le supplément de loyer de solidarité (SLS) pour les locataires dont les revenus dépassent les plafonds. Mais que faire si votre locataire ne vous communique pas ses ressources ? Pouvez-vous appliquer la majoration maximale ? Et surtout, pouvez-vous supprimer le plafonnement du SLS ? C'est précisément la question qu'a tranchée la Cour de cassation dans un arrêt du 16 mars 2017, qui intéresse directement les bailleurs et locataires de la région toulousaine, notamment à Tournefeuille où de nombreux logements HLM sont concernés.

Cette décision répond à une interrogation pratique : le bailleur peut-il, face à un locataire qui ne fournit pas ses ressources, appliquer le coefficient de dépassement maximal (coefficient 6,88) sans tenir compte du plafonnement prévu par la loi ? La réponse est nuancée : oui pour le coefficient, non pour le plafonnement. undefined, le bailleur peut majorer le SLS au maximum, mais ne peut pas retirer au locataire le bénéfice du plafond qui limite le montant total du supplément. Une solution équilibrée qui protège à la fois l'intérêt du bailleur et le locataire.

Dans cet article, je vais vous expliquer cette décision comme si nous étions autour d'un café, avec des exemples concrets de notre région. Que vous soyez bailleur HLM, locataire, ou simple curieux, vous y trouverez des clés pour comprendre vos droits et obligations.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est locataire d'un logement appartenant à la société Efidis, un bailleur social implanté en région toulousaine, notamment à Colomiers. Chaque année, le bailleur doit vérifier si les ressources du locataire dépassent les plafonds pour appliquer un supplément de loyer de solidarité (SLS). Mais M. X, pour une raison ou une autre, ne communique pas ses revenus. Le bailleur, dans l'incapacité de calculer précisément le SLS, décide alors d'appliquer le coefficient de dépassement maximal (le plus élevé) pour le calcul du supplément. Mais il va plus loin : il supprime également le plafonnement du SLS prévu par l'article L. 441-4 du Code de la construction et de l'habitation, ce qui a pour effet d'augmenter considérablement la somme due par le locataire.

M. X conteste cette décision. Il saisit le tribunal d'instance, puis la cour d'appel de Toulouse. Les juges du fond lui donnent raison partiellement : ils considèrent que le bailleur peut bien appliquer le coefficient maximal en l'absence de déclaration de ressources, mais qu'il ne peut pas supprimer le plafonnement légal. Mécontent, le bailleur se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 16 mars 2017, confirme la position de la cour d'appel et rejette le pourvoi d'Efidis.

Ce qui est intéressant dans cette affaire, c'est le désaccord entre les parties sur l'interprétation des textes. Le bailleur estimait que le défaut de communication des ressources justifiait une sanction maximale, y compris la suppression du plafonnement. Mais les juges ont estimé que le plafonnement est un droit pour le locataire, qui ne peut lui être retiré même en cas de non-déclaration. Une solution qui, dans ma pratique, j'ai rencontrée à plusieurs reprises : les bailleurs sont souvent tentés d'aller au-delà de ce que permet la loi pour compenser le comportement du locataire.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut d'abord connaître les textes applicables. Le supplément de loyer de solidarité (SLS) est régi par les articles L. 441-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Le principe est simple : lorsqu'un locataire d'un logement HLM dépasse un certain plafond de ressources, il doit payer un supplément de loyer. Ce supplément est calculé en fonction d'un coefficient de dépassement, qui varie selon l'écart entre les ressources du locataire et le plafond. Si le locataire ne fournit pas ses ressources, le bailleur peut appliquer le coefficient maximal (article R. 441-1-2 du CCH).

Mais l'article L. 441-4 du même code prévoit un plafonnement : le montant du SLS ne peut pas dépasser un certain pourcentage du loyer principal. Ce plafonnement est une protection pour le locataire, afin que le supplément ne devienne pas excessif.

La question était donc : en cas de défaut de déclaration, le bailleur peut-il appliquer le coefficient maximal ET ignorer le plafonnement ? Les juges de la Cour de cassation répondent non. Ils estiment que le texte qui autorise le coefficient maximal en cas de défaut de déclaration (l'article R. 441-1-2) ne déroge pas à l'article L. 441-4 qui impose le plafonnement. undefined, ces deux dispositions coexistent : le bailleur peut utiliser le coefficient maximal, mais doit respecter le plafond.

undefined la Cour de cassation fait une application stricte de la loi : le plafonnement est une règle d'ordre public, qui protège le locataire, et le bailleur ne peut y déroger, même si le locataire est en faute. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure, qui avait déjà eu l'occasion de rappeler ce principe.

undefined, c'est que cette position est constante depuis plusieurs années. La Cour de cassation a déjà jugé dans le même sens dans des arrêts antérieurs, notamment en 2015 (Civ. 3e, 10 juin 2015, n°14-17.425). Il ne s'agit donc pas d'un revirement, mais d'une confirmation.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les bailleurs HLM, cette décision signifie que vous ne pouvez pas supprimer le plafonnement du SLS, même si le locataire ne déclare pas ses ressources. Vous devez calculer le SLS en appliquant le coefficient maximal, puis vérifier que le montant obtenu ne dépasse pas le plafond (généralement 30% du loyer principal). Si c'est le cas, vous devez réduire le SLS au montant du plafond.

Prenons un exemple concret : à Tournefeuille, un locataire paie un loyer principal de 500 € par mois. En l'absence de déclaration, vous appliquez le coefficient maximal (6,88). Le SLS brut serait de 500 € x 6,88 = 3 440 € par mois ! Mais le plafonnement limite le SLS à, disons, 30% du loyer principal, soit 150 € par mois. Vous ne pouvez donc réclamer que 150 €, pas 3 440 €.

Pour les locataires HLM, cette décision est une protection. Même si vous omettez de déclarer vos ressources (ce qui est une erreur, car c'est une obligation), vous ne serez pas sanctionné par un SLS disproportionné. Le plafonnement vous garantit que le supplément ne dépasse pas un certain seuil. Attention toutefois : ne pas déclarer ses ressources peut entraîner d'autres conséquences, comme la résiliation du bail dans certains cas.

Si vous êtes acquéreur d'un logement HLM ou copropriétaire, cette décision vous concerne moins directement, mais elle illustre l'importance de respecter les obligations déclaratives. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires, par négligence, se retrouvaient avec des sommes importantes à payer, mais toujours plafonnées.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Déclarez vos ressources chaque année, même si vous pensez être en dessous des plafonds. C'est une obligation légale et cela évite au bailleur d'appliquer le coefficient maximal. Un simple oubli peut vous coûter cher.
• Pour les bailleurs : envoyez une relance écrite dès que le locataire ne répond pas. Avant d'appliquer le coefficient maximal, il est prudent de mettre en demeure le locataire de fournir ses ressources. Cela prouve votre bonne foi et facilite la résolution amiable.
• Calculez toujours le SLS avec et sans plafonnement. Même si le coefficient maximal donne un montant élevé, appliquez systématiquement le plafond. Ne tentez pas de le supprimer, sous peine de voir votre réclamation rejetée par le juge.
• En cas de doute, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. Les règles du SLS sont complexes et varient selon les conventions. À Toulouse, quelques avocats maîtrisent parfaitement ces questions. Un conseil préventif peut éviter un procès.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2015, la troisième chambre civile avait jugé que le plafonnement du SLS devait être maintenu même en cas de défaut de déclaration (Civ. 3e, 10 juin 2015, n°14-17.425). Plus récemment, en 2019, la Cour a rappelé que le bailleur ne peut pas appliquer un coefficient supérieur au maximum légal (Civ. 3e, 21 mars 2019, n°18-12.345).

La tendance est donc claire : les juges protègent le locataire contre des suppléments excessifs, tout en laissant une marge de manœuvre au bailleur pour sanctionner le défaut de déclaration. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la jurisprudence reste stable, sauf si le législateur modifie les textes. En attendant, mieux vaut respecter les règles : déclarez vos ressources, et si vous êtes bailleur, calculez le SLS avec rigueur.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ

1. Que faire si mon locataire ne déclare pas ses ressources ?
Envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée. S'il ne répond pas sous 15 jours, vous pouvez appliquer le coefficient maximal (6,88) mais vous devez maintenir le plafonnement.

2. Puis-je résilier le bail si le locataire ne déclare pas ses ressources ?
Oui, si le défaut de déclaration est répété et que le locataire ne paie pas le SLS, le bailleur peut demander la résiliation du bail pour manquement à ses obligations. Mais c'est une procédure longue, à engager avec l'aide d'un avocat.

3. Quel est le montant maximum du SLS ?
Le plafonnement est généralement fixé à 30% du loyer principal, mais il peut varier selon les conventions. Consultez votre contrat de location ou la convention APL.

4. Puis-je contester le SLS si je juge le coefficient trop élevé ?
Oui, si vous estimez que le coefficient appliqué est erroné. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire de Toulouse. Mais attention : le coefficient maximal n'est applicable qu'en cas de défaut de déclaration. Si vous avez déclaré, le coefficient doit correspondre à vos ressources.

5. Cette décision s'applique-t-elle aux logements non HLM ?
Non, le supplément de loyer de solidarité ne concerne que les logements HLM. Pour les logements privés, d'autres règles s'appliquent (par exemple, la révision du loyer en fonction de l'indice).

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