La promessa di vendita e la menzione della superficie
Quando si acquista un immobile in stato futuro di completamento (VEFA) ad Antibes, si firma un contratto di prenotazione che deve obbligatoriamente menzionare la superficie privata dell'alloggio, conformemente all'articolo L. 721-2 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione. Questa superficie, detta "superficie Carrez", è calcolata secondo le regole dell'articolo R. 111-2 dello stesso codice: esclude muri, tramezzi, scale, ecc. Se, alla consegna, la superficie reale è inferiore di oltre il 5% rispetto a quella annunciata, l'acquirente può pretendere una riduzione proporzionale del prezzo.
La soglia del 5%: un diritto imperativo
L'articolo L. 721-2 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione dispone: "Se la superficie è inferiore di più di un ventesimo rispetto a quella espressa nell'atto, il venditore, in mancanza dell'acquirente, subisce una diminuzione del prezzo proporzionale alla minore misura." Questa regola è di ordine pubblico: qualsiasi clausola contraria si considera non scritta. Pertanto, anche se il contratto di prenotazione prevede una tolleranza diversa, si può esigere un'indennità non appena lo scarto supera il 5%.
Facciamo un esempio concreto ad Antibes: avete prenotato un appartamento di 60 m² Carrez per 300.000 €. Se alla consegna, il geometra misura 56,5 m², la differenza è di 3,5 m², cioè il 5,83%. Avete il diritto di chiedere una riduzione di prezzo calcolata come segue: (3,5 / 60) x 300.000 € = 17.500 €. Il venditore può rimborsarvi questa somma oppure ridurre il saldo del prezzo, secondo le modalità previste dal contratto.
Come far valere i propri diritti?
Il primo passo consiste nel far constatare la superficie reale da un geometra-esperto o da un professionista abilitato. Questa misurazione deve essere effettuata entro un termine ragionevole dopo la consegna, idealmente prima della ricezione dei lavori o al più tardi entro dieci giorni da essa. Successivamente, si deve inviare una messa in mora al venditore (promotore) tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento, allegando il rapporto di misurazione e chiedendo l'applicazione della riduzione di prezzo.
Se il promotore rifiuta, si può adire il tribunale giudiziario di Grasse, competente per le controversie immobiliari ad Antibes. È consigliabile farsi assistere da un avvocato specializzato in diritto immobiliare, poiché la procedura può essere complessa e i termini rigorosi.
Le insidie da evitare
Attenzione: la superficie Carrez riguarda solo le unità private (stanze principali, annessi come cantine e parcheggi, ma a condizioni). Terrazze, balconi e giardini non sono presi in considerazione, a meno che non siano chiusi e coperti. Inoltre, il venditore può tentare di opporre una tolleranza contrattuale, ma questa è nulla se contrasta con la legge. Infine, sappiate che la riduzione di prezzo non vi dispensa dal pagare le spese notarili e altre tasse sulla base del prezzo iniziale; saranno adeguate dopo la riduzione, ma dovrete anticipare le somme.
Consiglio di un'avvocatessa ad Antibes
Prima di firmare l'atto autentico di vendita, fate misurare la superficie da un professionista indipendente. Se lo scarto è superiore al 5%, negoziate una riduzione del prezzo o una compensazione (ad esempio, lavori di rifinitura). Se la vendita è già conclusa, agite rapidamente: è applicabile un termine di cinque anni dalla firma dell'atto, ma più si aspetta, più sarà difficile provare che la misurazione iniziale era errata. In caso di controversia, non esitate a consultare un avvocato. Per qualsiasi domanda, potete contattare lo studio di Me Cécile Zakine, avvocato al foro di Grasse, che esercita ad Antibes e può accompagnarvi nelle vostre procedure. Maggiori informazioni su www.cecile-zakine.fr.
