Referenzentscheidung: cc • N° 08-10.365 • 2009-09-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Parentis-en-Born, in der Nähe des Sees. Sie nehmen an der jährlichen Eigentümerversammlung teil, stimmen über das Budget ab, wählen einen neuen Verwalter. Alles scheint ordnungsgemäß. Doch einige Monate später ficht ein Wohnungseigentümer diese Versammlung an und erreicht ihre Nichtigerklärung. Was geschieht dann mit den Beschlüssen, die in den folgenden, von demselben Verwalter einberufenen Versammlungen gefasst wurden?
Diese Frage ist nicht theoretisch: Sie betrifft Tausende von Wohnungseigentümergemeinschaften in Frankreich, auch im Bezirk Mont-de-Marsan, wo ich praktiziere. Auch die Wohnungseigentümer von Tarnos mit ihren Häusern am Meer stellen sie sich regelmäßig. Wenn eine Eigentümerversammlung für nichtig erklärt wird, wird dann alles, was danach kam, automatisch nichtig?
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 9. September 2009 klar geantwortet. Seine Position ist eindeutig: Die Nichtigerklärung einer Eigentümerversammlung hat eine Rückwirkung, die die Legitimität des Verwalters, der die folgenden Versammlungen einberufen hat, infrage stellen kann. Aber was ändert das konkret für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt wie so viele in den Wohnungseigentümergemeinschaften der Landes. Herr Y..., ein professioneller Verwalter, wird in einer Eigentümerversammlung am 20. September 2003 bestellt, um eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten. Alles scheint normal, bis ein Wohnungseigentümer einen Formfehler entdeckt: Der Verwalter hatte bei seiner Bestellung kein separates Konto eröffnet, wie es das Gesetz verlangt.
Dieser Wohnungseigentümer, akribisch wie manche Eigentümer, die ich in Mont-de-Marsan treffe, beschließt zu handeln. Er klagt auf Nichtigerklärung der Eigentümerversammlung vom 20. September 2003. Währenddessen geht das Leben in der Wohnungseigentümergemeinschaft weiter: Herr Y... beruft eine neue Eigentümerversammlung am 25. Juni 2004 ein, dann eine weitere am 3. Juni 2005. Er legt die Abrechnungen vor, schlägt Arbeiten vor, lässt über das Budget abstimmen.
Aber hier liegt das Problem: In der Zwischenzeit erklärt das Gericht die Eigentümerversammlung vom 20. September 2003 rückwirkend für nichtig. Technisch bedeutet dies, dass Herr Y... nie rechtmäßig als Verwalter bestellt wurde. Dennoch hat er seine Aufgaben weiter wahrgenommen und Versammlungen einberufen. Der streitbare Wohnungseigentümer gibt sich nicht zufrieden: Er beantragt auch die Nichtigerklärung der Versammlungen vom 25. Juni 2004 und 3. Juni 2005 mit der Begründung, sie seien von jemandem einberufen worden, der nicht mehr die Stellung eines Verwalters hatte.
Das Berufungsgericht weist seinen Antrag ab und entscheidet, dass der Verwalter weiterhin befugt sei, Versammlungen einzuberufen, solange die Nichtigerklärung seiner Bestellung nicht rechtskräftig sei. Hier nimmt die Sache eine entscheidende Wendung: Der Wohnungseigentümer legt Kassation ein, und die gesamte Frage der Rückwirkung der Nichtigerklärung wird aufgeworfen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 9. September 2009 das Berufungsurteil auf. Seine Argumentation stützt sich auf zwei grundlegende Texte des Wohnungseigentumsrechts: Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (der die Funktionsweise der Eigentümerversammlungen regelt) und Artikel 7 des Dekrets vom 17. März 1967 (der die Bedingungen für die Bestellung des Verwalters präzisiert).
Die Richter des Kassationsgerichtshofs erinnern an einen wesentlichen Grundsatz: Die Nichtigerklärung eines Rechtsakts hat Rückwirkung. Mit anderen Worten: Wenn eine Eigentümerversammlung für nichtig erklärt wird, ist es so, als hätte sie nie stattgefunden. In unserem Fall, da die Eigentümerversammlung vom 20. September 2003, die Herrn Y... als Verwalter bestellt hatte, für nichtig erklärt wurde, gilt Herr Y... als nie rechtmäßig bestellter Verwalter.
Das Berufungsgericht hatte angenommen, dass der Verwalter seine Aufgaben weiter ausüben könne, solange die Nichtigerklärung nicht rechtskräftig sei. Der Kassationsgerichtshof weist dieses Argument jedoch zurück: Die Rückwirkung der Nichtigerklärung tritt bereits mit der Entscheidung über die Nichtigerklärung ein. Ab dem 20. September 2003 hatte Herr Y... daher nicht mehr die Stellung eines Verwalters und konnte die Eigentümerversammlungen vom 25. Juni 2004 und 3. Juni 2005 nicht wirksam einberufen.
Kurz gesagt, das oberste Gericht stellt eine klare Regel auf: Ein Verwalter, dessen Bestellung rückwirkend für nichtig erklärt wurde, kann keine mit seiner Funktion verbundenen Befugnisse mehr ausüben, einschließlich der Einberufung von Eigentümerversammlungen. Diese Argumentation gilt auch dann, wenn der Verwalter von der Nichtigerklärung nichts weiß oder diese angefochten wird. Wie sollte man also reagieren, wenn man entdeckt, dass eine Versammlung für nichtig erklärt wurde?
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Auswirkungen für alle Akteure der Immobilienbranche. Wenn Sie Wohnungseigentümer in Tarnos oder anderswo in den Landes sind, müssen Sie verstehen, dass die Nichtigerklärung einer Eigentümerversammlung Kaskadeneffekte haben kann.
Für den vermietenden Wohnungseigentümer, der seine Immobilie vermietet: Stellen Sie sich vor, Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt Fassadenarbeiten in einer Versammlung, die von einem Verwalter einberufen wurde, dessen Bestellung später für nichtig erklärt wurde. Die Beschlüsse dieser Versammlung könnten angefochten werden, was die Finanzierung der Arbeiten infrage stellt. In meiner Praxis habe ich
