Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 11-10.590 • 2012-10-31 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Tarnos, mit Blick auf den Ozean. Sie wurden gerade in den Verwaltungsrat gewählt und stellen fest, dass wichtige Dokumente fehlen: das Wartungsheft des Aufzugs, die zehn Jahre alten Versicherungsverträge, die historischen Protokolle der Eigentümerversammlungen. Wer muss sie bereitstellen? Nur der Verwalter, der gerade gegangen ist, oder auch diejenigen, die die Gemeinschaft vor fünf, zehn, fünfzehn Jahren verwaltet haben?
Diese Frage, weitaus häufiger als man denkt, kann dringende Arbeiten blockieren, Versicherungen gefährden oder den Verkauf einer Einheit verhindern. In meiner Praxis in Mont-de-Marsan habe ich Wohnungseigentümergemeinschaften in Capbreton erlebt, die monatelang gelähmt waren, weil die Archive im Laufe der Verwalterwechsel verschwunden waren.
Der Kassationsgerichtshof hat mit einem Urteil vom 31. Oktober 2012 eine klare Antwort gegeben, die die Situation für alle Wohnungseigentümer verändert. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt wie so oft: Eine Pariser Wohnungseigentümergemeinschaft hatte im Laufe der Jahre mehrfach den Verwalter gewechselt. Die Firma Cabinet Balzano war bis 2006 der Verwalter (der von der Eigentümerversammlung bestellte Verwalter). Nach ihrem Ausscheiden folgten weitere Verwalter, bis der aktuelle Verwaltungsrat feststellte, dass wesentliche Dokumente fehlten.
Herr Dubois, Vorsitzender des Verwaltungsrats, wandte sich an Cabinet Balzano, um diese Archive anzufordern. Die Firma lehnte jedoch ab mit der Begründung, sie sei seit langem nicht mehr Verwalter und ihre Verantwortung sei erloschen. „Es ist nicht mehr unsere Aufgabe, diese Dokumente bereitzustellen, sondern die des scheidenden Verwalters“, behauptete sie. Eine Position, die ich in ähnlichen Fällen in den Landes oft gehört habe.
Der Verwaltungsrat gab nicht auf. Er verklagte Cabinet Balzano im Eilverfahren (vor dem Richter für einstweilige Verfügungen) auf Herausgabe der Dokumente. Das Gericht von Paris gab ihm in erster Instanz am 17. November 2010 recht. Doch Cabinet Balzano legte Berufung ein und anschließend Revision beim Kassationsgerichtshof ein (Rechtsmittel zur Überprüfung der korrekten Rechtsanwendung).
Das juristische Hin und Her dauerte zwei Jahre, in denen die Gemeinschaft ohne vollständige Archive auskommen musste. Eine stressige Situation für die Eigentümer, die sich fragten, ob ihre Rechte gewahrt blieben. Schließlich entschied der Kassationsgerichtshof am 31. Oktober 2012 endgültig.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs stützten sich auf Artikel 18-2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das Gesetz, das die Wohnungseigentümergemeinschaften regelt). Dieser Artikel sieht vor, dass „der Verwalter verpflichtet ist, seinem Nachfolger sämtliche Dokumente und Archive der Gemeinschaft zu übergeben“. Die entscheidende Frage war jedoch: Betrifft diese Pflicht nur den Verwalter, der gerade sein Amt niedergelegt hat, oder auch frühere Verwalter?
Cabinet Balzano argumentierte, dass nur der „scheidende Verwalter“ (derjenige, der gerade sein Mandat beendet hat) betroffen sei. Mit anderen Worten: Sobald ein neuer Verwalter die Nachfolge angetreten hatte, müsse der alte Verwalter nichts mehr herausgeben. Ein Argument, das auf den ersten Blick logisch erschien.
Der Gerichtshof wies diese einschränkende Auslegung jedoch zurück. Er entschied, dass Artikel 18-2 „jeden früheren Verwalter“ meine, nicht nur den unmittelbaren Vorgänger. Klar gesagt: Egal, ob Sie gestern oder vor zehn Jahren ausgeschieden sind – wenn Sie Verwalter waren, müssen Sie die Archive Ihrer Amtszeit aufbewahren und herausgeben können.
Die Begründung der Richter beruht auf einer einfachen Idee: Die Dokumente der Gemeinschaft gehören der Wohnungseigentümergemeinschaft (der Gesamtheit der Eigentümer), nicht dem Verwalter. Dieser ist nur der vorübergehende Verwahrer. Auch nach Ende seines Mandats bleibt er für die Aufbewahrung und Herausgabe dieser Dokumente verantwortlich.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigt eine bereits bestehende Rechtsprechung, verstärkt sie jedoch, indem sie klarstellt, dass keine zeitliche Grenze entgegengehalten werden kann. Vorsicht jedoch: Der Gerichtshof hat keine neue Pflicht geschaffen, sondern lediglich eine bestehende Regelung zum Schutz der Eigentümer ausgelegt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer in Capbreton sind, in einer Residenz, die mehrfach den Verwalter gewechselt hat, gibt Ihnen diese Entscheidung ein starkes Druckmittel. Angenommen, Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen und der Käufer verlangt Einsicht in die Protokolle der letzten fünf Jahre. Der aktuelle Verwalter hat nur die der letzten zwei Jahre. Sie können nun von den früheren Verwaltern verlangen, die fehlenden Dokumente bereitzustellen.
Für vermietende Eigentümer ist der Einsatz ebenfalls hoch. Ohne vollständige Archive ist es unmöglich nachzuweisen, dass die Fassadenrenovierung ordnungsgemäß durchgeführt wurde oder dass die Haftpflichtversicherung aktuell ist. In meiner Praxis habe ich
