Décision de référence : cc • N° 95-11.447 • 1997-04-23 • Consulter la décision →
Stellen Sie sich die Szene vor: in Annecy, am Seeufer, eine kleine Eigentümergemeinschaft mit sechs Wohnungen. Die Eigentümer versammeln sich zur Eigentümerversammlung und bestimmen, wie jedes Jahr, einen von ihnen zum ehrenamtlichen Verwalter. Kein professioneller Verwalter, keine Verwaltungsgesellschaft: Es ist Herr Dupont, Rentner und Nachbar von nebenan, der die Buchhaltung führt und die Nebenkosten einzieht. Bis eines Tages ein unzufriedener Eigentümer die Verwaltung anficht und Klage erhebt, mit dem Antrag, den Auftrag des Verwalters für nichtig zu erklären. Grund? Der Verwalter hat keine Berufskarte und kann daher nicht tätig sein. Aber was sagt das Gesetz dazu? Diese Entscheidung des Kassationsgerichts vom 23. April 1997 (Nr. 95-11.447) gibt eine klare Antwort: Der nichtberufliche Verwalter benötigt keine Berufskarte, und sein Auftrag ist nicht nichtig, wenn er ein getrenntes Bankkonto auf den Namen der Eigentümergemeinschaft eröffnet hat. Rückblick auf einen Fall, der Tausende kleiner Eigentümergemeinschaften beruhigt.
Die Fakten: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Wir befinden uns in einer Eigentümergemeinschaft in Saint-Priest, einem Vorort von Lyon. Seit dem 27. Januar 1989 übt ein Eigentümer, Herr X, die Funktion des ehrenamtlichen Verwalters für das einzige Gebäude aus, in dem er wohnt. Er ist kein professioneller Verwalter: Er besitzt keine von der Präfektur ausgestellte Berufskarte und übt diese Tätigkeit nicht gewohnheitsmäßig aus. Dennoch verwaltet er die Nebenkosten, die laufenden Arbeiten und die Beziehungen zu den Lieferanten.
Im Jahr 1992 ficht ein anderer Eigentümer, Herr Y, die Verwaltung an. Er verklagt die Eigentümergemeinschaft, um die Eigentümerversammlung vom 6. Mai 1992 für ungültig erklären zu lassen. Sein Hauptargument? Der Auftrag des Verwalters sei von Rechts wegen nichtig, da der Verwalter nicht die Eigenschaft eines professionellen Verwalters habe und keine Berufskarte besitze. Er beruft sich auf Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der professionellen Verwaltern bestimmte Pflichten auferlegt. Aber der betreffende Verwalter ist kein Profi: Er ist ein einfacher Eigentümer, der von seinen Mit eigentümern bestimmt wurde.
Das Berufungsgericht Lyon und dann der Kassationshof mussten entscheiden: Muss ein nichtberuflicher Verwalter eine Berufskarte besitzen? Und wenn nicht, ist sein Auftrag nichtig?
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof weist in seinem Urteil vom 23. April 1997 die Revision des unzufriedenen Eigentümers zurück. Er bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts Lyon. Die Argumentation ist einfach, aber wesentlich: Ein nichtberuflicher Verwalter unterliegt nicht denselben Pflichten wie ein professioneller Verwalter.
In der Tat verlangt Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das die Regeln der Eigentümergemeinschaft festlegt) von professionellen Verwaltern, dass sie eine Berufskarte besitzen und eine finanzielle Sicherheit nachweisen. Aber dieser Text betrifft nur Verwalter, die ihre Tätigkeit beruflich ausüben, d.h. gewohnheitsmäßig und gegen Vergütung. Herr X, der ehrenamtliche Verwalter, war jedoch nicht in dieser Situation.
Hingegen verlangt Artikel 38 des Dekrets vom 17. März 1967 (das die Anwendungsmodalitäten des Gesetzes präzisiert) von jedem Verwalter, ob beruflich oder nicht, ein getrenntes Bank- oder Postgirokonto auf den Namen der Eigentümergemeinschaft zu eröffnen. Dies ist eine grundlegende Verpflichtung zur Gewährleistung der finanziellen Transparenz. Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter ein solches Konto eröffnet. Er hatte somit seinen gesetzlichen Pflichten genügt.
Folglich hat das Berufungsgericht zu Recht entschieden, dass der Eigentümer sich zu Unrecht auf Artikel 18 berief, um die Nichtigkeit des Auftrags zu verlangen. Der nichtberufliche Verwalter musste keine Berufskarte besitzen, und sein Auftrag blieb gültig. Daraus folgt, dass diese Unterscheidung zwischen beruflichem und nichtberuflichem Verwalter im täglichen Leben der Eigentümergemeinschaften von grundlegender Bedeutung ist.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung ist eine hervorragende Nachricht für kleine Eigentümergemeinschaften, die mit einem ehrenamtlichen Verwalter arbeiten. Hier ist, was Sie je nach Ihrem Profil beachten sollten:
- Wenn Sie Eigentümer und ehrenamtlicher Verwalter sind: Sie benötigen keine Berufskarte, um tätig zu sein. Sie müssen jedoch zwingend ein getrenntes Bankkonto auf den Namen der Eigentümergemeinschaft eröffnen. Ohne dies könnte Ihr Auftrag angefochten werden. In Saint-Priest zum Beispiel wurde ein ehrenamtlicher Verwalter wegen Fehlens eines getrennten Kontos angegriffen: Die Nichtigkeit seines Auftrags wurde ausgesprochen.
- Wenn Sie einfach Eigentümer sind: Sie können nicht die Nichtigkeit des Auftrags eines nichtberuflichen Verwalters mit der Begründung verlangen, dass er keine Berufskarte besitzt. Sie können jedoch verlangen, dass er die Eröffnung eines getrennten Bankkontos nachweist. Ist dies nicht der Fall, können Sie tätig werden.
- Wenn Sie ein professioneller Verwalter sind: Diese Entscheidung betrifft Sie nicht direkt, erinnert aber daran, dass das Gesetz klar zwischen den beiden Status unterscheidet. Sie bleiben der Pflicht zur Berufskarte und zur finanziellen Sicherheit unterworfen.
Konkret bedeutet dies, dass Tausende kleiner Eigentümergemeinschaften (weniger als 10 Einheiten) weiterhin mit einem ehrenamtlichen Verwalter arbeiten können, ohne eine automatische Nichtigkeit befürchten zu müssen. Aber Vorsicht: Der ehrenamtliche Verwalter muss die buchhalterischen Pflichten (getrenntes Konto, Buchführung, Einberufung der Versammlungen) genau einhalten.
Vier Ratschläge, um diese Art von Rechtsstreit zu vermeiden
- Eröffnen Sie ein getrenntes Bankkonto auf den Namen der Eigentümergemeinschaft: Dies ist die wichtigste Verpflichtung. Ohne dies kann Ihr Auftrag annulliert werden. Dieses Konto muss von Ihrem persönlichen Konto getrennt sein.
- Führen Sie eine ordnungsgemäße Buchhaltung: ...
