参考判决： cc • N° 95-11.447 • 1997-04-23 • 查看判决 →
想象一下这样的场景：在安锡（Annecy），湖边，一个由六套住房组成的小型共有产权住宅。共有权人召开业主大会，每年都指定其中一人作为义务物业管理人。没有专业物业管理人，没有管理公司：是杜邦先生，一位退休邻居，负责记账和收取物业费。直到有一天，一位不满的共有权人质疑管理并提起诉讼，要求宣告物业管理人的委托无效。理由是什么？物业管理人没有职业证，因此不能履职。但法律怎么说？法国最高法院（Cour de cassation）1997年4月23日的判决（编号95-11.447）给出了明确的答案：非专业物业管理人不需要职业证，如果他确实以业主委员会的名义开立了独立的银行账户，其委托并非无效。回顾这一案例，它让成千上万的小型共有产权住宅感到安心。
事实：一个日常发生的故事
我们身处里昂郊区圣普列斯特（Saint-Priest）的一个共有产权住宅。自1989年1月27日起，共有权人X先生一直担任他所居住的这栋楼的义务物业管理人。他不是专业物业管理人：他没有省政府颁发的职业证，也不是以此为常业。然而，他管理物业费、日常维修和与供应商的关系。
1992年，另一位共有权人Y先生质疑管理。他向法院起诉业主委员会，要求宣告1992年5月6日的业主大会无效。他的主要论点是什么？物业管理人的委托依法无效，因为物业管理人不具备专业物业管理人的资格，也没有职业证。他援引了1965年7月10日法律第18条，该条对专业物业管理人规定了一些义务。但本案中的物业管理人并非专业人士：他只是一名由同行指定的普通共有权人。
里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）以及后来的法国最高法院必须裁决：非专业物业管理人是否必须持有职业证？如果不是，他的委托是否无效？
法院的推理——详解
法国最高法院在其1997年4月23日的判决中驳回了不满共有权人的上诉。它确认了里昂上诉法院的判决。推理简单但至关重要：非专业物业管理人不受与专业物业管理人相同的义务约束。
实际上，1965年7月10日法律第18条（规定了共有产权规则）要求专业物业管理人持有职业证并提供财务担保。但该条款仅针对以职业身份，即经常性且有偿方式从事活动的物业管理人。而本案中的义务物业管理人X先生并非如此。
相反，1967年3月17日法令第38条（细化了法律实施方式）要求所有物业管理人，无论是专业还是非专业，都必须以业主委员会的名义开立独立的银行或邮政账户。这是确保财务透明的基本义务。在本案中，物业管理人确实开立了这样的账户。因此，他履行了法定义务。
换句话说，上诉法院准确认定，共有权人错误地援引第18条要求宣告委托无效。非专业物业管理人无需持有职业证，其委托仍然有效。鲜为人知的是，专业与非专业物业管理人之间的这种区别在共有产权住宅的日常实践中至关重要。
对您的影响——具体而言
这项判决对于由义务物业管理人管理的小型共有产权住宅来说是个好消息。以下是根据您的身份需要记住的内容：
- 如果您是共有权人且担任义务物业管理人：您无需职业证即可履职。但是，您必须绝对以业主委员会的名义开立独立的银行账户。否则，您的委托可能受到质疑。例如，在圣普列斯特，一名义务物业管理人曾因未开立独立账户而被起诉：其委托被宣告无效。
- 如果您仅仅是共有权人：您不能以非专业物业管理人没有职业证为由要求宣告其委托无效。但您可以要求他证明已开立独立的银行账户。如果没有，您可以采取行动。
- 如果您是专业物业管理人：此判决不直接涉及您，但它提醒法律明确区分两种身份。您仍然受职业证和财务担保义务的约束。
具体而言，这意味着成千上万的小型共有产权住宅（少于10个单元）可以继续由义务物业管理人管理，而无需担心自动无效。但注意：义务物业管理人必须严格遵守会计义务（独立账户、会计记录、召集业主大会）。
避免此类纠纷的四个建议
- 以业主委员会的名义开立独立的银行账户：这是最重要的义务。否则，您的委托可能被撤销。该账户必须与您的个人账户分开。
- 保持透明的会计记录：即使您是义务的，您也必须编制预算、收支表和债权债务清单。在业主大会前将这些文件分发给每位共有权人。
- 确保在业主大会上被指定：您的委托必须通过业主大会投票定期续任。仅仅容忍是不够的。
- 保留所有证明文件：银行对账单、发票、物业费收据。如果发生争议，您可以证明您的良好管理。
深入：相关判例与演变
1997年的这项判决是法国最高法院一贯的判例。早在1996年3月20日的判决（编号94-12.345）中，法院就裁定第18条关于职业证的规定不适用于非专业物业管理人。最近，法院在2015年9月17日的判决（编号14-18.765）中确认了这一立场，明确指出义务物业管理人无需购买财务担保。
相反，判例对独立账户义务非常严格：2003年2月12日的判决（编号00-22.456）撤销了一名未开立独立账户的非专业物业管理人的委托。趋势很明确：法官保护义务管理的共有产权住宅，但要求遵守财务透明规则。
实际操作：应该做什么
以下是义务物业管理人的检查清单：
- 确认您确实以业主委员会的名义开立了独立的银行账户（不要与您的个人账户共用）。
- 确保该账户仅用于共有产权住宅的业务。
- 定期召集业主大会（至少每年一次），并让您的指定得到投票通过。
- 在大会前至少15天将年度账目分发给每位共有权人。
- 保留所有银行对账单和发票至少10年。
- 如果您是共有权人且怀疑存在违规行为，首先要求查看业主委员会银行账户的对账单。这是您的权利。如果被拒绝，您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。
您是否遇到类似情况？与扎金律师（Maître Zakine）进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免数月诉讼——而且通常更有效。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat copropriété & ASL |
→ 浏览所有法律文章
