Syndic provisoire désigné par le règlement de copropriété : peut-il être changé avant la première assemblée générale ?

Imaginez : vous venez d'acheter un appartement neuf à Bordeaux, dans une résidence encore en chantier. Le promoteur vous a vendu le bien en VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement">VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Vous signez l'acte de vente, et dans ce document, une clause vous impose de donner mandat au promoteur pour désigner un syndic professionnel provisoire. Quelques mois plus tard, vous recevez les convocations : une première assemblée générale doit élire le syndic définitif. Mais le syndic provisoire, lui, a déjà été désigné par le promoteur, sans que les copropriétaires aient leur mot à dire. Est-ce légal ?

Cette question, la Cour de cassation l'a tranchée dans un arrêt du 27 mars 2013 (n° 12-13.328). Elle répond clairement : si le règlement de copropriété désigne un syndic provisoire avant la première assemblée générale, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale elle-même, convoquée par ce syndic. undefined le promoteur ne peut pas, par une clause dans l'acte de vente, se substituer à la volonté des copropriétaires. undefined, la clause est sans effet. undefined, c'est que cette décision protège les acquéreurs contre des abus potentiels.

Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire à Bordeaux ou ailleurs ? Et si vous êtes promoteur ou syndic, comment réagir ? Plongeons dans les détails de cette affaire qui a opposé des copropriétaires d'une résidence à Langon à leur promoteur.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X et Mme Y sont propriétaires de lots dans une copropriété située à Langon, en Gironde. Le promoteur, la société Proimo, a vendu les lots en VEFA. Le règlement de copropriété, établi le 30 juillet 2003, désignait la société Proimo comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale, chargée de nommer le syndic définitif. Jusque-là, rien d'anormal : c'est une pratique courante dans les copropriétés en cours de construction.

Cependant, dans les actes de vente individuels, une clause a été insérée : « L'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire, qui aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes. » En vertu de cette clause, Proimo a désigné un syndic professionnel (la société Syndic 33) avant la première assemblée générale. Les copropriétaires, mécontents, ont contesté cette nomination, estimant qu'elle violait le règlement de copropriété et leurs droits.

L'affaire a été portée devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, puis la cour d'appel de Bordeaux, et enfin la Cour de cassation. Les copropriétaires ont gagné en première instance et en appel, mais le promoteur a formé un pourvoi. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant que la clause était sans effet. Le raisonnement des juges : le règlement de copropriété est un contrat qui lie tous les copropriétaires ; sa modification ne peut intervenir que par une décision de l'assemblée générale, et non par une clause individuelle dans un acte de vente. undefined le promoteur ne peut pas contourner la règle.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1134 du Code civil (devenu 1103) qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. undefined, le règlement de copropriété, signé par tous les copropriétaires, s'impose à tous. Il prévoit que le syndic provisoire est désigné jusqu'à la première assemblée générale, et que c'est cette assemblée qui doit élire le syndic définitif. Toute modification de cette désignation ne peut donc résulter que d'une décision de l'assemblée générale, et non d'une clause individuelle.

La Cour écarte l'argument du promoteur selon lequel la clause de l'acte de vente constituait un mandat donné par chaque acquéreur pour désigner un syndic provisoire. Les magistrats estiment que ce mandat est contraire au règlement de copropriété, qui est d'ordre public conventionnel. En effet, le règlement de copropriété est un document qui régit les rapports entre tous les copropriétaires ; il ne peut être modifié par des conventions particulières entre un promoteur et un acquéreur. C'est une question de protection des copropriétaires : éviter que le promoteur, seul maître du jeu avant la première assemblée, impose un syndic de son choix sans contrôle.

undefined, c'est que cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation visant à protéger les copropriétaires contre les clauses abusives dans les VEFA. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des promoteurs tentaient d'imposer des syndics amis pour des durées dépassant légalement le mandat provisoire. Ici, la Cour rappelle que la première assemblée générale est le moment clé où les copropriétaires reprennent le contrôle.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour vous, propriétaire d'un lot dans une copropriété neuve à Bordeaux ou ailleurs, cette décision est une protection. Si votre règlement de copropriété désigne un syndic provisoire (souvent le promoteur lui-même ou une société liée), aucune clause dans votre acte de vente ne peut permettre au promoteur de désigner un autre syndic à votre place. Seule l'assemblée générale des copropriétaires, réunie par le syndic provisoire désigné par le règlement, peut décider de le remplacer. En pratique, cela signifie que vous pouvez contester toute nomination unilatérale par le promoteur.

Prenons un exemple concret : à Langon, une résidence de 30 lots. Le promoteur désigne un syndic professionnel, facturant 5 000 € par an, alors que les copropriétaires estiment pouvoir obtenir un tarif à 3 500 €. Grâce à cet arrêt, ils peuvent exiger que la première assemblée générale se tienne avec le syndic provisoire initial (le promoteur) et voter pour un autre syndic. Attention toutefois : si le règlement de copropriété désigne déjà un syndic professionnel comme syndic provisoire (ce qui est rare), alors c'est ce syndic qui doit convoquer l'assemblée. Dans tous les cas, le promoteur ne peut pas court-circuiter le règlement.

Si vous êtes acquéreur en VEFA, lisez attentivement votre règlement de copropriété. S'il désigne un syndic provisoire, toute clause contraire dans l'acte de vente est nulle. Vous pouvez refuser de signer un acte contenant une telle clause, ou la contester après coup. Si vous êtes syndic ou promoteur, cette décision vous impose de respecter scrupuleusement le règlement de copropriété : ne tentez pas de désigner un syndic par clause dans l'acte de vente, car la nullité est encourue.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez le règlement de copropriété avant de signer l'acte de vente. Regardez qui est désigné comme syndic provisoire et jusqu'à quand. Si une clause de l'acte de vente vous donne mandat au promoteur pour désigner un autre syndic, demandez sa suppression avant la signature.
• Ne signez pas un procès-verbal de première assemblée générale qui aurait été convoquée par un syndic non désigné par le règlement. Si le promoteur a nommé un syndic professionnel via une clause de l'acte de vente, cette nomination est sans effet. Exigez que la convocation émane du syndic provisoire prévu par le règlement.
• Conservez tous les documents : règlement de copropriété, acte de vente, correspondances. En cas de litige, ces pièces seront essentielles pour prouver que la clause est contraire au règlement.
• Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier dès les premiers signes de conflit. À Bordeaux, un avocat peut vous aider à contester une nomination irrégulière devant le tribunal judiciaire. Le coût d'une action en justice est souvent inférieur aux surcoûts de gestion d'un syndic imposé.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de la Cour de cassation confirme une jurisprudence antérieure. Notamment, un arrêt du 11 décembre 2008 (n° 07-21.192) avait déjà jugé que la désignation d'un syndic par le règlement de copropriété ne peut être modifiée que par l'assemblée générale. La Cour réaffirme ce principe avec force. En revanche, un arrêt plus récent du 14 novembre 2019 (n° 18-22.044) a précisé que si le règlement de copropriété ne désigne aucun syndic provisoire, le promoteur peut en désigner un provisoirement, jusqu'à la première assemblée générale. Mais dès que le règlement en désigne un, c'est ce dernier qui s'impose.

La tendance des tribunaux est donc claire : protéger les copropriétaires contre les abus des promoteurs. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent de sanctionner toute clause qui tenterait de contourner le règlement de copropriété. Si vous êtes copropriétaire, cette jurisprudence est votre bouclier.

Checklist avant d'agir

• Ai-je un règlement de copropriété qui désigne un syndic provisoire ? Oui : vous êtes protégé. Non : le promoteur peut en désigner un provisoirement.
• Mon acte de vente contient-il une clause donnant mandat au promoteur pour désigner un syndic ? Si oui, cette clause est probablement nulle. Consultez un avocat.
• La première assemblée générale a-t-elle été convoquée par un syndic autre que celui désigné par le règlement ? Si oui, la convocation est irrégulière. Vous pouvez demander l'annulation des décisions prises.
• Quels sont mes recours ? Saisir le tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire constater la nullité de la clause et/ou de la nomination du syndic. Délai : 5 ans à compter de la signature de l'acte de vente.
• Quel coût ? Une action en justice peut coûter entre 1 500 € et 5 000 € d'honoraires d'avocat, mais les frais peuvent être mis à la charge du promoteur si vous gagnez.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →