参考判决： cc • N° 12-13.328 • 2013-03-27 • 查看判决 →
设想一下：您刚在波尔多（Bordeaux）购买了一套新房，该住宅仍在施工中。开发商以未来完工状态销售（VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement">VEFA）的方式向您出售了该房产。您签署了销售合同，其中一项条款要求您授权开发商指定一名临时专业物业经理。几个月后，您收到了通知：第一次业主大会将选举正式物业经理。但临时物业经理已经由开发商指定，业主们没有发言权。这合法吗？
法国最高法院（Cour de cassation）在2013年3月27日的判决（编号12-13.328）中回答了这个问题。它明确表示：如果共有物业规章在第一次业主大会前指定了一名临时物业经理，则该指定只能由业主大会本身修改，该大会由该临时物业经理召集。简而言之，开发商不能通过销售合同中的条款取代业主的意愿。换句话说，该条款无效。很少有人知道，这一判决保护购房者免受潜在的滥用。
但这对您（波尔多或其他地方的业主）具体有何影响？如果您是开发商或物业经理，该如何应对？让我们深入了解这起案件，该案涉及朗贡（Langon）一处住宅的业主与开发商之间的纠纷。
事实：每天都可能发生的故事
X先生和Y女士是位于吉伦特省（Gironde）朗贡（Langon）一处共有物业的业主。开发商Proimo公司以VEFA方式出售了房产。2003年7月30日制定的共有物业规章指定Proimo公司为临时物业经理，直至第一次业主大会，该大会负责任命正式物业经理。到目前为止，这很正常：这是在建共有物业的常见做法。
然而，在个人销售合同中插入了一项条款：“购房者授权Proimo公司指定一名临时专业物业经理，该物业经理拥有全部权力，以购房者的名义确认公共部分的完工。”根据该条款，Proimo公司在第一次业主大会前指定了一家专业物业经理公司（Syndic 33公司）。业主们不满，质疑该任命，认为其违反了共有物业规章和他们的权利。
此案先后提交至波尔多（Bordeaux）大审法院（tribunal de grande instance）、波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux），最后至法国最高法院（Cour de cassation）。业主在一审和上诉中胜诉，但开发商提出了上诉。法国最高法院驳回了上诉，确认该条款无效。法官的理由是：共有物业规章是约束所有业主的合同；其修改只能通过业主大会的决定，而不能通过销售合同中的个别条款。简而言之，开发商不能规避规则。
法院的推理——解析
法国最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第1134条（现为第1103条），该条规定依法订立的协议对缔约方具有法律效力。换言之，由所有业主签署的共有物业规章对所有人具有约束力。它规定临时物业经理被指定直到第一次业主大会，并且该大会必须选举正式物业经理。因此，对该指定的任何修改只能源于业主大会的决定，而不是个别条款。
法院驳回了开发商的论点，即销售合同中的条款构成每位购房者指定临时物业经理的授权。法官认为，该授权违反了具有约定公共秩序的共有物业规章。事实上，共有物业规章是管理所有业主之间关系的文件；它不能通过开发商与购房者之间的特别协议来修改。这是为了保护业主：避免开发商在第一次业主大会前独自掌控，指定其选择的物业经理而无人监督。
很少有人知道，这一判决是法国最高法院旨在保护业主免受VEFA中滥用条款的持续判例的一部分。在我的实践中，我曾遇到过开发商试图通过友好的物业经理来指定超过法定临时任期的情况。在这里，法院提醒，第一次业主大会是业主重新掌控的关键时刻。
对您的实际影响
对于您，波尔多或其他地方新共有物业的业主，这一判决是一种保护。如果您的共有物业规章指定了临时物业经理（通常是开发商本身或关联公司），则您的销售合同中没有任何条款允许开发商代替您指定其他物业经理。只有由规章指定的临时物业经理召集的业主大会才能决定更换。在实践中，这意味着您可以质疑开发商单方面的任何任命。
举一个具体例子：在朗贡，一栋30套住宅的公寓楼。开发商指定了一家专业物业经理，每年收费5000欧元，而业主认为他们可以以3500欧元的价格获得服务。多亏了这一判决，他们可以要求第一次业主大会由最初的临时物业经理（开发商）召集，并投票选举另一家物业经理。但要注意：如果共有物业规章已经指定了一家专业物业经理作为临时物业经理（这很少见），那么该物业经理必须召集大会。在任何情况下，开发商都不能绕过规章。
如果您是VEFA的购房者，请仔细阅读您的共有物业规章。如果它指定了临时物业经理，则销售合同中任何相反条款均无效。您可以拒绝签署包含此类条款的合同，或在事后提出质疑。如果您是物业经理或开发商，这一判决要求您严格遵守共有物业规章：不要试图通过销售合同中的条款指定物业经理，否则可能面临无效。
避免此类纠纷的四点建议
- 在签署销售合同前检查共有物业规章。查看谁被指定为临时物业经理以及任期。如果销售合同中的条款授权开发商指定其他物业经理，请在签署前要求删除该条款。
- 不要签署由非规章指定的物业经理召集的第一次业主大会会议记录。如果开发商通过销售合同中的条款指定了专业物业经理，则该指定无效。要求召集人必须是规章规定的临时物业经理。
- 保留所有文件：共有物业规章、销售合同、往来信件。在发生纠纷时，这些文件对于证明该条款违反规章至关重要。
- 在出现冲突迹象时立即咨询专门从事房地产法的律师。在波尔多，律师可以帮助您向司法法院（tribunal judiciaire）质疑违规任命。诉讼费用通常低于被强加物业经理的管理成本。
深入研究：相关判例与演变
法国最高法院的这一判决确认了先前的判例。特别是，2008年12月11日的判决（编号07-21.192）已经裁定，由共有物业规章指定的物业经理只能由业主大会修改。法院重申了这一原则。然而，2019年11月14日的最新判决（编号18-22.044）澄清，如果共有物业规章没有指定任何临时物业经理，开发商可以临时指定一名，直到第一次业主大会。但一旦规章指定了，就以规章为准。
因此，法院的趋势是明确的：保护业主免受开发商的滥用。未来，可以预期法官将继续制裁任何试图规避共有物业规章的条款。如果您是业主，这一判例是您的盾牌。
行动前检查清单
- 我的共有物业规章是否指定了临时物业经理？是：您受到保护。否：开发商可以临时指定一名。
- 我的销售合同是否包含授权开发商指定物业经理的条款？如果是，该条款很可能无效。请咨询律师。
- 第一次业主大会是否由非规章指定的物业经理召集？如果是，召集不合法。您可以要求撤销已作出的决定。
- 我的法律救济是什么？向波尔多司法法院起诉，要求宣告该条款和/或物业经理的任命无效。时效：自销售合同签署之日起5年。
- 费用多少？诉讼可能花费1500至5000欧元的律师费，但如果您胜诉，费用可由开发商承担。
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