参考判决： cc • N° 77-92.020 • 1978-05-03 • 查看判决 →
想象一下：您是图尔（Tours）一处共管公寓的物业受托人，这是一栋靠近大教堂的漂亮住宅。业主们投票决定进行加高工程，以创建两套新公寓。您与一名承包商和一名建筑师签订了合同，以为可以高枕无忧。然而，几个月后，一位不满的邻居向市政府举报工程超出了建筑许可证允许的高度。市警确认了违规行为。这时，令人惊讶的是：被刑事追诉的竟然是您，物业受托人。这不公平，对吧？
然而，法国最高法院（Cour de cassation）在1978年5月3日的一项判决中裁定：物业受托人有个人义务确保遵守建筑许可证。他不能以承包商或建筑师的过错为由推卸责任。这一判决至今仍然有效，令许多物业受托人感到不安。但这项判决究竟说了什么？它对共管公寓、物业受托人乃至业主有哪些具体影响？让我们深入探讨。
本文将逐步解释法官的推理、实际后果，以及最重要的是，为避免被送上轻罪法庭而应采取的措施。无论您是洛什（Loches）小型共管公寓的志愿物业受托人，还是巴黎的专业物业受托人，规则都是一样的。
事实：每天都会发生的故事
我们回到20世纪70年代。一处共管公寓获得了进行扩建工程的建筑许可证。专业物业受托人将工程执行委托给了承包商，并将工程管理委托给了建筑师。一切似乎都在掌控之中。但问题是：工程并未遵守许可证的规定。可能是高度超标，或者占地面积超出预期。无论如何，违规行为被发现了。
物业受托人因违反《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第L.480-4条（该条处罚无许可证或不符合许可证的建造行为）而被追诉。在轻罪法庭上，他辩护道：“不是我建造的，我已经委托给有能力的专业人士了。我不可能每天都待在工地上。”
但法官并不认同。他们判定其有罪，认为他有义务亲自核实许可证的遵守情况。物业受托人向最高法院上诉。最高法院在1978年5月3日的判决（编号77-92.020）中驳回了上诉，维持原判。最高法院认为，上诉法院的判决有理有据，认定物业受托人负责代表共管公寓执行工程，但未能亲自确保遵守建筑许可证的义务。换言之，物业受托人不能躲在建筑师或承包商后面。
法院的推理——详解
要理解这项判决，首先需要了解违规行为的法律基础。《城市规划法典》第L.480-4条（当时适用的版本）对无许可证或违反许可证进行工程的行为处以罚款，有时甚至监禁。但谁应承担刑事责任？是“指令执行”工程的人。在共管公寓中，是由业主大会授权物业受托人进行工程。因此，他在刑法意义上被视为“业主”（maître d'ouvrage），即使他不是房产的所有者。
最高法院重申，物业受托人负有个人监督义务。他不能仅仅与承包商和建筑师签订合同，然后依赖他们。他必须实际检查建筑许可证的规定是否得到遵守。如何检查？通过与建筑师保持联系，提醒其注意敏感问题，确保图纸得到遵循。如果忽视这种监督，他就构成了刑事过错。
判决明确指出：“物业受托人有义务确保建筑许可证的指令得到遵守，至少应通过保持与建筑师的联系，提醒其注意规定。”换言之，物业受托人必须积极主动。他不能被动地等待专业人士在没有监督的情况下完成工作。
这一判决符合更广泛的业主责任强化趋势。法院经常引用此案，以提醒委托给专业人士并不能免除个人责任。这是一项持续的判例，至今仍在适用。
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这对您的实际影响
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避免此类纠纷的四条建议
- 要求制定精确的检查计划。在接受报价时，要求建筑师或施工单位提供强制性检查点的时间表（高度、占地面积、材料）。物业受托人必须书面确认每个阶段。
- 定期组织工地巡视。物业受托人或经过培训的代表应在关键阶段至少每周到现场一次。拍摄带有日期的照片并签署会议记录。
- 引入独立的检查机构。对于重要工程（超过5万欧元），强制性技术检查有助于确保合规性。物业受托人必须核实报告。
- 保留所有许可和通信记录。一旦发生纠纷，有证据证明您曾就违规行为提醒过建筑师，可能有助于免除刑事责任。保留电子邮件、挂号信、会议记录。
深入研究：相关判例与演变
这项1978年的判决后来多次得到确认。例如，最高法院在2012年（编号11-83.704）判决，物业受托人可能因允许其承包商进行不符合许可证的工程而被判有罪，即使建筑师口头同意。法官强调，物业受托人必须确保修改已获得修改许可证的批准。
最近，在2020年，刑事庭重申，物业受托人对工程期间发生的违规行为承担个人责任，即使他已将监督委托给一家研究机构。在刑法中，物业受托人的监督职责是个人且不可委托的，因此权力委托不被认可。
目前的趋势是加强物业受托人的责任。法院越来越不宽容，特别是当工程对周边环境或环境产生影响时。未来，物业受托人可能需要证明自己接受了城市规划方面的专门培训才能执业。
实际操作：该怎么做
如果您是物业受托人且工程正在进行：
- 检查建筑许可证是否已在工地张贴（强制要求）。
- 确保施工图纸与许可证一致。
- 要求建筑师每月提交合规报告。
- 如有疑问，暂停工程并申请修改许可证。
如果您是业主且工程已投票通过：
- 要求物业受托人提供许可证和图纸。
- 要求物业受托人报告所进行的检查。
- 如果发现异常，书面通知物业受托人和市政府。
常见问题：
- 物业受托人能否将监督委托给第三方？ 不能，至少在刑事上不行。即使他聘请了检查机构，他仍然负有责任。
- 城市规划违规的诉讼时效是多久？ 工程完工后6年。
- 物业受托人具体面临什么风险？ 最高30万欧元的罚款、拆除义务，有时还有监禁（罕见）。
- 志愿物业受托人是否面临风险？ 是的，与专业人士完全相同。
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