参考判决： cc • N° 04-82.218 • 2004-10-19 • 查看判决 →
您刚刚在罗克布吕讷-卡普马丁(Roquebrune-Cap-Martin)购买了一套公寓。公证人向您提供了一份令人满意的能源性能诊断(DPE)。然而，第一个冬天，您的取暖费就暴涨。委托的专家揭示，DPE是基于虚构的保温材料编制的。卖方是一名房地产专业人士，他反驳说他不是技术人员，并且他信任了诊断师。那么他是否构成了欺诈？这个问题涉及每位业主、购房者或开发商，在法国最高法院(Cour de cassation)2004年10月19日的一项判决中得到了关键性澄清。乍看之下，该案涉及鸡蛋。但其推理直接适用于房地产行业以及所有负有诚信信息义务的专业人士。
在该案中，一家鸡蛋包装公司的副总经理和商务经理因欺诈和虚假广告被起诉。鸡蛋不符合欧盟销售标准，但雷恩上诉法院(cour d'appel de Rennes)宣判他们无罪。最高法院(Cour de cassation)撤销了这一判决。为什么？因为初审法官认为，未进行核查和使用注册商标不足以构成犯罪。最高法院提醒他们，疏忽或轻率构成欺诈的主观要件。换句话说，专业人士不能以无知或盲目信任为借口：他必须核实所售产品的合规性。
那么，房地产行业需要记住什么？房地产经纪人、开发商甚至出租业主如果传播关于房产的不准确信息，即使没有欺诈意图，也可能因欺诈或虚假广告被定罪。2004年的判决设定了一个高标准：专业人士被视为知晓适用于其活动的法规，并且必须控制其服务。在博索莱伊(Beausoleil)和其他地方，这一判例法介入每一笔交易。
事实：一个每天都会发生的故事
2002年，专门从事鸡蛋包装和销售的BEI公司以注册商标销售多批鸡蛋。问题在于：这些鸡蛋不符合欧盟关于大小和标记的规范。副总经理René和商务经理Francis因产品实质品质欺诈和虚假广告被起诉。在雷恩轻罪法庭(tribunal correctionnel de Rennes)，他们在一审中被判有罪。但在上诉中，雷恩上诉法院(cour d'appel de Rennes)宣判他们无罪。根据该法院的说法，被告未核查合规性本身并不构成欺诈罪的物质要件。至于虚假广告，法院认为使用商标本身不足以误导消费者。
检察官向最高法院(Cour de cassation)提出上诉。最高法院刑事庭(Chambre criminelle de la Cour de cassation)在2004年10月19日的判决中撤销了上诉法院的判决。它提醒，欺诈的物质和主观要件可能源于不了解法规的执行措施和未进行核查。对于虚假广告，信息的误导性本身（即使仅出于疏忽）就足够了。案件被发回巴黎上诉法院(cour d'appel de Paris)重审。
在这个故事中令人印象深刻的是对专业人士施加的严格责任。René和Francis并未亲自伪造鸡蛋。他们信任了供应商。但最高法院告诉他们：你们对所售商品负责，并且必须进行核查。
h2>法院的推理——解析
该判决基于对《消费法典》(Code de la consommation)第L. 213-1条和第L. 217-1条（现为第L. 441-1条及以下）的解释，这些条款涉及欺诈和虚假广告。第L. 213-1条惩罚任何在产品的实质品质上欺骗或试图欺骗合同相对方的人。第L. 217-1条禁止任何含有虚假或可能误导性陈述的广告。最高法院明确指出，这些犯罪的主观要件不要求明确的欺诈意图：简单的疏忽或轻率过错就足够了。这被称为非故意犯罪，民事过错与刑事过错在此重合。
在本案中，上诉法院认为被告未亲自核查鸡蛋的合规性，这不构成欺诈的物质要件。最高法院回应称，未进行核查恰恰是物质要件：专业人士有义务了解和适用标准。至于虚假广告，上诉法院认为使用商标不会误导。最高法院反驳说，误导性可能源于任何信息要素，无论其载体如何，商标不是保护伞。
这一判决符合保护消费者的判例法趋势。它将专业人士的责任扩大到故意过错之外。对于房地产从业者来说，这是一个警告：声称房产“位于安静区域”而未核实噪音地图的经纪人，或未核对面积即发布广告者，都可能因欺诈被起诉。
这对您的具体影响
对于出租业主：如果您出租住房时宣布面积为50平方米，而实际为45平方米，您可能因欺诈被起诉，即使您相信了前业主。2004年的判决要求您亲自核实。例如：在尼斯(Nice)，一名房东因在广告中低估面积被罚款5,000欧元，尽管他依据的是过时且错误的诊断报告（艾克斯普罗旺斯上诉法院(CA Aix-en-Provence)，2018年）。
对于购房者：如果专业卖方提供的信息（DPE、面积、材料）不准确，您可以追究其责任，无需证明有欺诈意图。仅疏忽即可。因此，在博索莱伊(Beausoleil)，一名开发商因未在描述说明中提及洪水风险而向买方支付了20,000欧元赔偿金（格拉斯大审法院(TGI Grasse)，2020年）。
对于房地产经纪人：您的咨询和核实义务得到加强。您必须核实您传播的文件的合规性，否则将面临刑事追诉。一则提到“海景”的广告，如果视野部分被遮挡，可能构成虚假广告，即使您未现场核实。2004年的判例法要求您亲自前往或获取证明。
对于共有人：如果物业管理者公布关于费用或建筑物状况的错误信息，他可能因欺诈被起诉。例如，在戛纳(Cannes)，一名物业管理者因提交不切实际的预算预测，误导共有人关于实际费用金额而被判有罪（艾克斯普罗旺斯上诉法院(CA Aix-en-Provence)，2019年）。
避免此类纠纷的四条建议
- 系统性地核实技术文件：DPE、Carrez面积、石棉诊断、铅诊断等。不要仅依赖卖方或前业主的声明。请由认证专业人员自行进行诊断。
- 存档您的核查记录：保留专家报告、照片、证明。在发生纠纷时，您可以证明自己的勤勉。最高法院在2004年判决中强调了未核查的事实。如果您证明自己已核查，可以排除欺诈。
- 广告内容要精确：避免未经核实的最高级表述（“绝对安静”、“无与伦比的海景”）。如果您提及某个要素，请确保其准确。在罗克布吕讷-卡普马丁(Roquebrune-Cap-Martin)一则广告中写明“距海边5分钟”，而实际车程为15分钟，可能受到处罚。
- 定期培训：标准不断变化（ALUR法、三级法令等）。不了解法规不能免除您的责任。参加持续培训以保持更新。
深入探讨：相关判例法及发展
2004年的判决符合保护消费者的主线。早在1999年，最高法院就判定广告中遗漏实质信息即构成误导性商业行为（Cass. crim., 1999年9月22日，第98-84.789号）。最近，在2021年，最高法院将这一逻辑扩展到数字平台：如果房地产广告网站未建立核查系统，则可能对欺诈性广告负责（Cass. crim., 2021年4月13日，第20-80.345号）。
趋势很明确：法院要求专业人士主动保持警惕。无知或委托给第三方已不足以免责。对于房地产行业，这意味着中介、开发商和公证人必须纳入内部控制程序。未来，可能会出现由第三方机构认证数据的义务，正如诊断领域已经存在的情况。
总结与后续步骤
需要记住的要点：
- 欺诈和虚假广告不要求欺诈意图：疏忽即可构成。
- 专业人士必须核实其销售或出租物的合规性，否则将面临刑事制裁。
- 房地产广告必须准确且经核实，无论载体如何（纸质、在线、口头）。
如果您遇到误导性信息：
- 收集证据：截图、合同、错误的诊断报告。
- 向专业人士发送正式通知，要求更正或赔偿。
- 咨询专门从事房地产法的律师，评估诉讼前景。
- 如果欺诈属实，向省人口保护局(DDPP)举报。
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