Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 96-20.608 • 1998-06-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie wohnen in Schiltigheim, in einem gediegenen Gebäude aus den 1930er Jahren. Ihre nach Süden ausgerichtete Terrasse ist Ihr kleines Paradies. Eines Morgens tauchen Arbeiter bei Ihrem Nachbarn oben auf und verlängern sein Dach um einen Meter, direkt über Ihrem Kopf. Adieu Sonne, hallo Schatten und Lärmbelästigung. Was tun, wenn die Eigentümerversammlung grünes Licht gegeben hat, aber Ihre Ruhe gestört ist?
Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof 1998 in einem Urteil entschieden, das für alle Wohnungseigentümer eine Referenz bleibt. Die Botschaft ist klar: Eine Mehrheitsgenehmigung reicht nicht aus, um eine anormale Nachbarschaftsstörung zu beseitigen (d.h. eine Belästigung, die über das hinausgeht, was man normalerweise zwischen Nachbarn zu dulden hat). Und vor allem müssen die Richter konkret prüfen, ob diese Störung die Art und Weise verändert, wie Sie Ihre Wohnung oder Terrasse nutzen.
Was sagt das Gesetz konkret? Und wie schützen Sie sich, wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden, sei es in Straßburg, Lyon oder Marseille? Vollständige Analyse.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
In diesem Fall führten zwei Wohnungseigentümer eines Pariser Gebäudes (aber die Lehre gilt für ganz Frankreich, von Straßburg bis Perpignan) Arbeiten zur Verlängerung ihres Daches auf dem Teil ihrer Terrasse durch, der an die Einheit ihrer Nachbarn, des Ehepaars Nkaké, grenzte. Diese, Eigentümer einer darunter liegenden Einheit, hatten nun einen Dachvorsprung, der ihre Aussicht und Sonneneinstrahlung reduzierte und nach ihrer Aussage Lärmbelästigungen verursachte (Regengeräusche, Tierverkehr usw.).
Die Arbeiten waren von der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit nach Artikel 25 b des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (einfache Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer) genehmigt worden. Das Ehepaar Nkaké hatte diese Entscheidung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Monaten angefochten. In der Annahme, dass alles in Ordnung sei, führten die Nachbarn die Arbeiten durch. Aber das Ehepaar Nkaké, das seine Ruhe erheblich gestört sah, klagte auf Abriss der Erweiterung.
Das Berufungsgericht wies die Klage ab und entschied, dass die Arbeiten dem Zweck des Gebäudes entsprächen und die geltend gemachte Nutzungsstörung die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft nicht übersteige. Kurz gesagt, nach Ansicht der Tatsachenrichter musste man sie als gewöhnliche Belästigung zwischen Nachbarn hinnehmen. Das Ehepaar Nkaké legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein (Rechtsmittel beim Kassationsgerichtshof, um die Rechtsanwendung überprüfen zu lassen).
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf. Warum? Weil das Berufungsgericht seine Analyse nicht weit genug geführt hatte. Es stellte lediglich fest, dass die Arbeiten genehmigt waren und die Störung seiner Ansicht nach „normal“ sei. Es prüfte jedoch nicht, ob diese Störung die Nutzungsmodalitäten des Sondereigentums der Einheit des Ehepaars Nkaké veränderte.
Die rechtliche Grundlage? Artikel 544 des Code civil (Eigentumsrecht) und die Theorie der anormalen Nachbarschaftsstörung (entwickelt durch die Rechtsprechung auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil, der zum Schadensersatz bei Verschulden verpflichtet). Im Wesentlichen können Arbeiten, selbst wenn sie von der Eigentümergemeinschaft genehmigt wurden, einen Rechtsmissbrauch darstellen (eine übermäßige Ausübung des Eigentumsrechts), wenn sie einem Nachbarn eine Störung verursachen, die über die gewöhnlichen Unannehmlichkeiten des Zusammenlebens hinausgeht.
Das Neue hier ist, dass der Kassationsgerichtshof den Tatsachenrichtern auferlegt, ein bestimmtes Element zu prüfen: Beeinträchtigt die Störung die Nutzungsmodalitäten des Sondereigentums? Zum Beispiel eine Terrasse, die jegliche Sonneneinstrahlung verliert, eine Wohnung, die durch ein Dach laut wird, eine blockierte Aussicht … All dies kann eine Änderung der Nutzungsbedingungen darstellen, selbst wenn die Genehmigung der Eigentümerversammlung gültig ist.
Der Gerichtshof stellt die Gültigkeit der Genehmigung nicht in Frage (sie wurde nicht rechtzeitig angefochten), unterscheidet aber klar zwischen zwei Dingen: dem Wohnungseigentumsrecht (das die Beziehungen zwischen den Eigentümern regelt) und dem allgemeinen Deliktsrecht (das jeden Eigentümer vor Missbrauch schützt).
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung ist eine mächtige Waffe für jeden Wohnungseigentümer, der unter Arbeiten eines Nachbarn leidet. Hier ist, was sie je nach Ihrer Situation bedeutet.
Wenn Sie als Wohnungseigentümer unter Arbeiten leiden: Sie müssen eine übermäßige Belästigung nicht hinnehmen, selbst wenn die Eigentümerversammlung dafür gestimmt hat. Sie können auf der Grundlage der anormalen Nachbarschaftsstörung vorgehen. Achtung jedoch: Die Störung muss real, objektiv und über die normalen Unannehmlichkeiten hinausgehen. Beispiel: Ein Verlust der Sonneneinstrahlung von 30 % auf Ihrer Terrasse in Straßburg kann als anormal angesehen werden. Ein vorübergehender Schatten reicht hingegen nicht aus. Die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre ab dem Zeitpunkt des Schadenseintritts (seit der Reform von 2008).
Wenn Sie als Wohnungseigentümer Arbeiten planen: Selbst mit einer Genehmigung in der Tasche müssen Sie darauf achten, keine übermäßige Störung bei Ihren Nachbarn zu verursachen. Lassen Sie vor Beginn der Arbeiten eine Auswirkungsstudie auf die benachbarten Einheiten durchführen: Lichtverlust, Aussicht, Lärm … Wenn das Risiko besteht, ist es besser, eine einvernehmliche Lösung auszuhandeln (Entschädigung, Projektänderung), um einen Prozess zu vermeiden. Ein konkretes Beispiel: In Schiltigheim kostete eine Dachverlängerung von 1,20 m 8.000 € an Arbeiten, aber die Entschädigung
