Entscheidungsreferenz: cc • N° 83-94.179 • 1985-03-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Hyères mit Meerblick. Eines Morgens beginnt Ihr Nachbar, einen Schuppen zu bauen, ohne die Baugenehmigung zu beantragen. Lärm der Lastwagen, Staub, Verlust der Aussicht … Sie sind verärgert. Was tun? Lange Zeit dachte man, dass die Vorschriften des Bauplanungsrechts nur das Allgemeininteresse schützen, nicht aber Privatpersonen. Doch der Kassationsgerichtshof hat mit einem Urteil vom 19. März 1985 die Lage geändert: Er erkennt an, dass diese Vorschriften auch Privatpersonen schützen und dass ein direkter und persönlicher Schaden vor dem Strafrichter entschädigt werden kann. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
In diesem Fall litt eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Nähe der Leclerc-Einrichtungen unter Nachbarschaftsstörungen: Lärm der Lastwagen, die Waren anlieferten, ständiges Kommen und Gehen. Die Wohnungseigentümer reichten eine Beschwerde ein, in der sie diese Störungen anzeigten und beiläufig erwähnten, dass diese Belästigungen durch die Errichtung eines Schuppens ohne Baugenehmigung verschlimmert wurden. Das Gericht verurteilte den Verantwortlichen zunächst wegen eines Verstoßes gegen das Bauplanungsgesetz. Das Berufungsgericht hob dieses Urteil jedoch auf mit der Begründung, dass die Bauvorschriften nur das Allgemeininteresse schützten, nicht aber Privatpersonen. Die Wohnungseigentümer legten Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof wies das Berufungsgericht zurecht: Er erinnerte daran, dass die Bestimmungen des Bauplanungsgesetzes zwar im Allgemeininteresse erlassen seien, aber auch dazu dienten, Privatpersonen zu schützen, denen die Ausführung von Arbeiten ohne Genehmigung einen direkten und persönlichen Schaden zufügen könne. Mit anderen Worten: Auch wenn die öffentliche Klage wegen Verstoßes gegen die Baugenehmigung nicht erhoben wird, kann der Privatmann vor dem Strafrichter Schadensersatz für seinen Schaden verlangen.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen grundlegenden Grundsatz: Die Bauvorschriften, obwohl sie öffentlicher Ordnung sind, dienen auch dem Schutz der Nachbarn. Er zitiert Artikel 1382 des Code civil (seit 2016 Artikel 1240), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Im vorliegenden Fall stellt das Bauen ohne Genehmigung ein Verschulden dar. Dieses Verschulden verursacht einen direkten und persönlichen Schaden bei den Wohnungseigentümern (Lärm, Verlust der Nutzungsmöglichkeit). Daher können sie vor dem Strafgericht (dem Strafgericht) eine zivilrechtliche Klage einreichen, selbst wenn der Verstoß gegen die Baugenehmigung nicht festgestellt wird. Diese Begründung ist neuartig: Früher ging man davon aus, dass nur die Nachbarschaftsregeln (anormale Störungen) einen Anspruch auf Schadensersatz begründen, nicht aber die Bauvorschriften. Vorsicht jedoch: Der Gerichtshof stellt klar, dass der Schaden direkt und persönlich sein muss. Nur weil Ihr Nachbar ohne Genehmigung baut, können Sie ihn nicht automatisch angreifen. Es muss ein Kausalzusammenhang zwischen dem Fehlen der Genehmigung und der erlittenen Störung nachgewiesen werden. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer in Fréjus versuchten, das Fehlen einer Genehmigung für Belästigungen geltend zu machen, die bereits vor dem Bau bestanden. Die Richter wiesen die Klage mangels direkten Zusammenhangs ab.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung eröffnet Anwohnern einen neuen Weg. Wenn Sie unter Belästigungen (Lärm, Staub, Verlust der Sonneneinstrahlung) leiden, die mit einem illegalen Bau zusammenhängen, können Sie nun eine Zivilklage vor dem Strafgericht einreichen, selbst wenn die Staatsanwaltschaft die Straftat nicht verfolgt. Konkret: Sie können Schadensersatz für den erlittenen Schaden verlangen. Wenn Sie beispielsweise Wohnungseigentümer in Hyères sind und Ihr Nachbar einen Schuppen ohne Genehmigung baut, der Ihnen die Aussicht nimmt, können Sie je nach Umfang des Schadens zwischen 5.000 € und 20.000 € erhalten. Für vermietende Eigentümer ist dies auch eine Möglichkeit, ihr Eigentum zu schützen: Wenn ein Mieter oder Nachbar Störungen verursacht, können Sie klagen. Käufer sollten wachsam sein: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie, ob alle Bauten genehmigt sind. Ein Schuppen ohne Genehmigung kann zukünftige Störungen verursachen. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie Beweise sammeln: Fotos, Zeugenaussagen, gerichtliches Protokoll, und einen Anwalt konsultieren, um die Erfolgsaussichten einer Klage zu bewerten. Frist: Die zivilrechtliche Haftungsklage verjährt in 5 Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem der Schaden eingetreten ist.
Vier Tipps, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie vor jedem Immobilienkauf die Baugenehmigungen. Fordern Sie vom Verkäufer die Baugenehmigungen für alle Bauten an. In Fréjus entdeckte ein Käufer erst nachträglich, dass die Garage ohne Genehmigung gebaut worden war. Er musste Kosten für die nachträgliche Genehmigung tragen.
- Bei Bauarbeiten eines Nachbarn überwachen Sie die Aushangpflicht der Baugenehmigung. Die Baugenehmigung muss gut sichtbar ausgehängt werden. Fehlt der Aushang, kann dies ein Indiz für fehlende Genehmigung sein.
- Dokumentieren Sie Störungen systematisch. Führen Sie ein Tagebuch über Lärm, Staub etc., machen Sie Fotos und Videos, und holen Sie Zeugenaussagen ein. Ein gerichtliches Protokoll (constat d'huissier) ist besonders wertvoll.
- Konsultieren Sie frühzeitig einen Anwalt. Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann die Erfolgsaussichten einer Klage einschätzen und Sie bei der Beweissammlung unterstützen. In Hyères, Fréjus und Toulon bin ich für Sie da.
