参考判决： cc • N° 72-10.585 • 1973-01-24 • 查看判决 →
您住在奥尔良（Orléans）的一个住宅区。每天，垃圾、物品、有时甚至排泄物从隔壁大楼掉进您的花园。您抱怨也无济于事。您甚至不知道肇事者是谁。该向谁索赔？向业主？向物业委员会（syndic）？向每个共有人？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1973年1月24日判决（n° 72-10.585）中回答的问题。这项裁决在五十年后仍然具有判例效力。答案很明确：作为干扰源所在房产的所有者，共有人委员会（syndicat des copropriétaires）需承担责任。即使无法准确识别有过错的共有人。
这项不为公众所知的裁决，对于任何遭受反复滋扰的邻居来说都是一件强大的武器。但它也给物业委员会（syndics）和共有人带来了沉重的责任。让我们一起来解读它。
事实：每天都会发生的故事
X先生是奥尔良（Orléans）一栋别墅的业主，数月来一直遭受来自相邻大楼的物体和垃圾投掷。生活垃圾、瓶子，有时甚至是瓦砾。他的露台、花园、屋顶经常被弄脏。损坏明显，损害是确定的。
X先生提起诉讼。但无法确定肇事者。投掷物来源的窗户是公共区域还是私人区域？物业委员会（syndic）不知道，或者不想知道。被询问的共有人互相推诿。总之，陷入了僵局。
X先生随后决定起诉相邻大楼的共有人委员会（syndicat des copropriétaires），要求赔偿其损害。他的诉求是什么？赔偿他所遭受的损坏和居住安宁的干扰。
一审法院支持了他的请求。委员会提出上诉。上诉法院维持原判。委员会向最高法院提起上诉。其论点：对于个别共有人在私人区域内实施的行为，特别是当无法识别他们时，委员会不能承担责任。
法国最高法院（Cour de cassation）于1973年1月24日驳回了上诉。它认可了下级法院的推理：作为房产（大楼）所有者的委员会，对从其房产产生的异常邻里干扰负有责任，无论肇事者是否被识别。
法院的推理——解析
要理解这一判决，必须回到民事责任法原则。《法国民法典》第1240条（原1382条）规定：“任何人的行为给他人造成损害时，因过错致损害发生的人应负赔偿责任。”但这里，没有识别出过错。那么如何证明委员会被判罚的合理性呢？
法国最高法院（Cour de cassation）使用了另一个依据：异常邻里干扰理论。根据该理论，一项不动产（即土地或建筑物）的所有者有义务赔偿对邻居造成的损害，当这些损害超出了邻里间通常应容忍的程度时。无论是否存在过错。这是一种基于所有者身份而产生的严格责任。
在本判决中，法院明确指出，共有人委员会（syndicat des copropriétaires）是该不动产（整体大楼，包括公共区域）的所有者。因此，它必须对从中产生的异常不便负责，即使这些不便是一些无法识别的共有人的个人行为。为什么？因为干扰与不动产的使用有关，而委员会对该财产拥有法律上的控制权。
法官补充说，X先生遭受的损害“无疑超出了邻里关系可能产生的损害”。换句话说，不能要求邻居容忍每天扔垃圾。这是异常的，因此是可赔偿的。
这一判决是对先前判例的确认，但将其范围扩展到了共有房产。它通过委员会使共有人集体对个人行为承担责任。这是一种保护受害者并促使物业委员会（syndics）更好地控制干扰的方式。
委员会关于其不能对私人区域内发生的行为承担责任的论点被驳回。法院认为干扰源自该不动产，而委员会是其所有者。无论房产是否被划分为私人单元：委员会的责任覆盖整体。
对您的实际影响
这一决定对以下几类人有直接影响。
受害业主（如X先生）：您现在可以直接起诉共有人委员会，而无需识别有过错的共有人。这大大节省了时间和金钱。例如，如果您在奥尔良（Orléans）遭受来自相邻大楼的反复噪音干扰，您可以起诉委员会。法官会评估损害：对于六个月的居住安宁干扰，根据严重程度，赔偿金额在1500欧元到5000欧元之间。如果干扰在催告后停止，您可以要求赔偿公证员确认费（约200欧元）。
共有人：您通过委员会承担连带责任。如果邻居投诉，整个共有房产将支付赔偿金，之后如果识别出肇事者，可向其追索。这是遵守内部规章并向物业委员会（syndic）报告干扰的一个好理由。
物业委员会（syndic）：一旦收到投诉，您必须迅速采取行动。不回应将使共有房产面临被判罚的风险。如果干扰被证实，您必须向相关共有人发出催告，如果无法识别，则采取集体措施（发函、召集全体大会等）。
购房者：在购买共有房产前，了解其邻里干扰的历史。一个曾因该原因被判罚的共有房产可能会增加其费用（律师费、赔偿金）。在皮蒂维耶（Pithiviers），一个共有房产因未识别的气味干扰被判处3200欧元的损害赔偿。
如果您处于这种情况，必须迅速行动。诉讼时效为5年，自损害显现之日起计算（《法国民法典》第2224条）。超过期限，您将丧失所有赔偿权利。
避免此类纠纷的四条建议
- 系统性地保存证据：照片、视频、证人证言、公证员确认书。没有证据，就无法赢得诉讼。一份简单的带有日期的记录日志可能就足够了。
- 通过挂号信并要求回执向物业委员会（syndic）发出催告。这证明您已尝试友好解决，并在被判罚时使法定利息开始计算。
- 检查您的房屋保险合同：某些保单包含邻里干扰的法律保护。这可以覆盖律师和专家费用。
- 在提起诉讼前提议调解：通常更便宜、更快捷。如果调解失败，至少您尝试过。法院可能强制要求调解。
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深入探讨：相关判例及演变
1973年的这一判决属于一贯的判例路线。法国最高法院（Cour de cassation）早在1961年（Civ. 2e, 1961年2月22日, n° 59-12.123）就已判定，所有者对其租户造成的异常邻里干扰负责。在此，它将这一原则扩展到了共有房产。
最近，法院在2018年7月12日的判决（n° 17-11.120）中确认了这一解决方案：只要干扰超过了正常的邻里不便，委员会对共有人在其私人区域内造成的噪音干扰负责。因此，趋势是加强集体责任。
然而，有一个问题仍然悬而未决：如果后来识别出有过错的共有人，委员会能否向其追索？可以，依据《法国民法典》第1240条。但举证责任在委员会。如果共有人否认，则需要确凿证据。
这一判例在匿名性常见的大型住宅区、集体公寓楼中尤为重要。它使受害者不会陷入无法救济的境地。
实际操作：该怎么做
如果您是来自共有房产的邻里干扰的受害者：
- 收集证据（照片、视频、证词）。
- 通过挂号信并要求回执向物业委员会（syndic）发出催告。
- 如果在15天内没有回复，向司法法院（tribunal judiciaire）或地方法院（tribunal de proximité）（如果损害低于10000欧元）提起诉讼。
- 如果损害难以评估，请求司法鉴定。
快速问答：
我可以在没有识别肇事者的情况下起诉委员会吗？ 可以，这正是1973年判决的原则。
诉讼时效是多久？ 自最后一次干扰起5年。
委员会是否可以对公共区域的干扰被判罚？ 可以，但如果干扰源自私人区域，也同样可以。
我可以因居住安宁干扰要求损害赔偿吗？ 可以，法官根据持续时间和强度评估。
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