参考裁决： cc • N° 19-25.388 • 2021-01-21 • 查看裁决 →
想象一下，您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一处住宅的公寓所有者。您的建筑属于一个更大的建筑群，与其他建筑共享游泳池、电梯和地下停车场。每个月，您支付共管费用，但其中一部分也流向管理这些共用设施的“工会联合会”。有一天，游泳池需要进行重大维修：分摊费用为80,000欧元。谁应该支付？联合会？您的工会单独承担？还是整个建筑群的所有共有人？
这个问题并非理论性的。在我的实践中，从蒙德马桑（Mont-de-Marsan）到达克斯（Dax），我见过围绕这些共享设施的冲突爆发。业主们质疑：“如果我为这个设施付费，我真的拥有它吗？”物业管理人员在思考如何分摊成本。买家面对潜在不可预测的费用犹豫不决。
法国最高法院（Cour de cassation）在2021年1月21日给出了明确的答案。但这对您具体意味着什么？这一裁决是彻底改变了工会联合会的管理方式，还是仅仅确认了专业人士已有的猜测？让我们深入探讨这起涉及法国数千个共管物业的案件，特别是在我们地区，共享设施的房地产建筑群日益增多。
事实：一个日常发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是达克斯（Dax）松树住宅（Résidence des Pins）一套公寓的所有者，他惊讶地收到召开特别全体大会的通知。管理三个建筑共享的游泳池和地下停车场的工会联合会提议进行120,000欧元的翻新工程。根据决议草案，他的工会（B建筑的工会）应承担60%的费用，而其他两个建筑各只支付20%。
“但为什么？”杜布瓦先生在大会上抗议道，“我们和其他人一样使用游泳池！”联合会主席解释说，B建筑有更多公寓，其居民使用设施更频繁。B建筑的共有人拒绝该决议，认为设施的所有权应在所有成员工会之间公平分配。
冲突升级。联合会启动工程并向B建筑开具账单。共有人拒绝支付。案件提交至蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的司法法院（tribunal judiciaire），然后是波城（Pau）的上诉法院（cour d'appel）。每个司法阶段持续数月，产生律师费用（数千欧元），并毒害了共管物业的生活。邻里关系恶化，公寓销售因法律不确定性而受阻。
最终，联合会向法国最高法院（Cour de cassation）提起诉讼。核心问题看似简单，但在法律上复杂：由工会联合会管理的共用设施的所有权归谁？联合会本身？成员工会按比例分配？还是只有一个工会拥有所有权，其他工会仅有使用权？答案远超出此特定案件。
法院的推理——详细剖析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官们以手术般的精度分析了此案。他们首先回顾了法律框架：工会联合会是由多个共有人工会创建的结构，用于共同管理共用设施或服务（1965年7月10日法律第26-1条）。但法律未提及这些设施的所有权。正是这种沉默导致了冲突。
法院审查了双方的论点。联合会主张其拥有设施所有权，因为它负责管理和维护。B建筑的共有人声称所有权应在所有成员工会之间分配，按比例分配权利。换句话说，每个人都应拥有设施的一部分所有权。
裁决给出了细致但明确的答案。共用设施元素的所有权可以属于联合会本身。但也可以在成员工会的共有人之间分配。更令人惊讶的是：它可以属于一个工会的共有人，其他工会仅有使用权。
很少有人知道的是，这一解决方案并非新创，而是确认了先前的判例。法院依据1965年法律第17条，该条款定义了共管物业的共用部分。它明确指出所有权取决于具体情况：联合会如何成立、各方的意图、设施最初如何融资。简而言之，没有统一规则：每种情况必须个案分析。
这一裁决代表了一种演变而非逆转。它赋予基层法官（司法法院和上诉法院）很大自由，根据每个案件的事实确定所有权。但请注意：如果联合会的章程不明确，这种灵活性也可能导致法律不确定性。
如果您是工会联合会成员建筑中的共有人，这一裁决改变了许多事情。以蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一处共享电梯和垃圾房的三个建筑住宅为例。在此裁决之前，许多人认为联合会自动拥有所有权。现在，您必须核实实际情况。
对于出租业主来说，关键在于财务。假设电梯故障需要40,000欧元维修。如果您的工会是唯一所有者（其他工会仅有使用权），您承担全部费用。如果所有权在三个工会之间分配，您只支付三分之一。差异巨大！在我的实践中，我遇到过因这种不确定性导致紧急工程拖延数月的情况。
对于租户来说，影响是间接但真实的。如果需要重大工程，费用可能显著增加。在达克斯（Dax），我见过一个案例，共享游泳池的翻新导致被指定为主要所有者的建筑的租户年费用上涨15%。
对于买家来说，需要保持警惕。购买前，务必要求查看联合会的章程和最近全体大会的会议记录。核实共用设施的所有权如何定义。如果不明确，要求澄清或相应协商价格。有经验的公证人应就此提醒您。
对于房地产专业人士（物业管理人员、开发商），这一裁决要求更精确地起草联合会章程。仅仅创建联合会已不足够：必须明确定义谁拥有什么。如何应对？审查所有现有章程并在必要时修改。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买或投票前仔细阅读联合会章程：核实设施所有权是否明确定义。如果不是，提议在全体大会上修改。
- 保留所有历史文件：初始购买发票、成立会议记录、融资合同可以证明谁支付了什么，从而确定所有权归属。
- 如有疑问，要求专家意见：如果所有权有争议，进行法律专家评估（成本：1,500至3,000欧元），而不是启动可能成本更高的诉讼。
- 在重大工程时更新章程：利用重大翻新机会，通过所有成员工会签署的章程附录澄清所有权。
深入探讨：相关判例与演变
这一裁决属于更广泛的判例趋势。早在2015年，法国最高法院（Cour de cassation）（裁决 n° 14-10.264）已认为共用设施的所有权可能与其管理分离。2018年（裁决 n° 17-20.047），它明确了共有人的权利取决于工会之间达成的协议。
2021年的裁决更进一步，阐明了三种可能情景：联合会所有权、分配所有权、或一个工会所有权其他工会仅有使用权。这一澄清是业界期待的，因为法院有时作出矛盾裁决。
未来，这一判例意味着工会联合会的成立需要更严谨。创建共享设施的房地产建筑群的开发商必须在设计阶段就预见这些问题。公证人在销售时必须更警惕。
在我们地区，共享设施的住宅日益发展（达克斯（Dax）的游泳池、蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的地下停车场），这一演变尤为重要。它提供了更多灵活性，但也要求更多预防措施。
您必须记住的关键点
- 联合会管理的设施所有权并非自动归属：它取决于章程和具体情况。
- 三种可能情况：1) 联合会拥有所有权，2) 成员工会共同拥有所有权，3) 一个工会拥有所有权，其他工会有使用权。
- 购买前核实：要求查看联合会章程并核实所有权如何定义。
- 在工程时：确保成本分摊与所有权分配一致。
- 在纠纷时：在启动法律程序前咨询专业律师，因为费用可能迅速超过财务利益。
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