Vente en l'état futur d'achèvement : quand court le délai pour agir contre les vices apparents ?
Dans une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le délai dont dispose l'acquéreur pour agir en garantie des vices apparents ne commence pas à courir à la date d'achèvement de l'immeuble, mais à compter de la réception des travaux ou, à défaut, de l'expiration du délai d'un mois suivant la prise de possession par l'acquéreur.
La décision de la Cour de cassation
Par un arrêt du 17 décembre 2008 (Cass. civ. 3e, n° 07-17.285), la Cour de cassation a tranché une question récurrente en matière de VEFA : à quelle date se déclenche le délai de recours de l'acquéreur contre les vices apparents affectant le bien livré ?
La Cour a jugé que ce point de départ ne pouvait être fixé à la date d'achèvement de l'immeuble, comme le soutenait le promoteur dans cette affaire. Elle a au contraire rattaché le départ du délai à deux événements précis et alternatifs :
- la réception des travaux, lorsque celle-ci intervient ;
- à défaut de réception formelle, l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la prise de possession effective du bien par l'acquéreur.
Cette distinction est loin d'être théorique. Entre la date d'achèvement administratif d'un immeuble et la remise effective des clés à l'acquéreur, plusieurs mois peuvent s'écouler. Retenir la date d'achèvement aurait pu, dans certains cas, priver l'acquéreur d'une partie de son délai d'action avant même qu'il n'ait pu constater les désordres.
Pourquoi cette précision protège l'acquéreur
En matière de VEFA, l'acquéreur ne peut matériellement examiner l'état du bien qu'au moment où il en prend possession. Faire courir le délai de recours à partir d'une date antérieure — l'achèvement — reviendrait à amputer son droit de recours d'une période pendant laquelle il n'avait pas accès au logement pour en vérifier la conformité.
En retenant la réception des travaux ou, à défaut, la prise de possession (assortie d'un délai d'un mois), la Cour de cassation aligne le point de départ du délai sur le moment où l'acquéreur est réellement en mesure de déceler les vices apparents. C'est une application cohérente du principe selon lequel un délai de prescription ou de forclusion ne doit pas courir contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir.
Points à retenir pour les acquéreurs en VEFA
- Notez précisément la date de réception des travaux ou, en son absence, la date de prise de possession du bien.
- Examinez le logement dès la remise des clés et signalez par écrit tout défaut apparent dans le mois qui suit.
- Conservez l'ensemble des documents (procès-verbal de réception, courriers, photos) pouvant établir la date de prise de possession.
- Ne tardez pas : au-delà du délai d'un mois suivant la prise de possession, le délai de recours commence à courir même sans réception formelle.
Qu'est-ce qu'un vice apparent en VEFA ?
Il s'agit d'un défaut de conformité ou de construction visible dès la remise du bien, sans nécessiter d'expertise technique poussée, par opposition aux vices cachés qui ne se révèlent qu'ultérieurement.
Que faire si le promoteur n'organise pas de réception formelle ?
Dans ce cas, le délai de recours contre les vices apparents commence à courir un mois après la prise de possession effective du logement par l'acquéreur, même en l'absence de procès-verbal de réception.
Cette règle s'applique-t-elle aussi aux parties communes ?
Le principe posé par cet arrêt concerne le lot acquis par l'acquéreur ; les désordres affectant les parties communes relèvent généralement de la réception des travaux par le syndicat des copropriétaires ou son représentant, selon des règles propres à la copropriété.
Face à la technicité de ces délais et à leurs conséquences sur la recevabilité d'une action, un accompagnement juridique permet d'éviter toute forclusion. Le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, peut vous aider à sécuriser vos démarches dans le cadre d'une VEFA.
