Nullité d'une vente d'un bien commun : attention au délai de prescription de deux ans

Imaginez : vous signez un compromis de vente pour une maison à Laxou, près de Nancy. Le vendeur, un époux seul, vous promet que sa femme est d'accord. Puis, au moment de réitérer l'acte chez le notaire, l'épouse refuse. Le vendeur vous dit : « Désolé, c'est trop tard, vous aviez deux ans pour m'attaquer à partir du compromis. » A-t-il raison ? Non, répond la Cour de cassation. Et c'est là que cette décision de 1993 change tout.

La question que tout acquéreur se pose : quand court le délai pour annuler une vente conclue sans l'accord des deux époux ? Est-ce à partir du compromis ou de l'acte authentique ? La réponse conditionne la possibilité même d'obtenir réparation. Car si le délai a déjà fui, vous ne pouvez plus agir.

Cette décision de la Cour de cassation, rendue le 15 juillet 1993, fixe une règle claire : le délai de prescription de deux ans prévu par l'article 1427 du Code civil (qui sanctionne l'époux qui dépasse ses pouvoirs sur un bien commun) ne commence à courir qu'à partir du jour où la vente devient parfaite, c'est-à-dire la signature de l'acte définitif. Pas avant. Une protection essentielle pour les acquéreurs et les copropriétaires.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Laxou, exploite un fonds de commerce avec des parts sociales. Il signe un compromis de vente avec les époux Z... pour leur vendre le fonds et les parts. Problème : le bien est commun aux deux époux X, mais seule la signature de M. X figure sur le compromis. Il se porte fort (c'est-à-dire qu'il promet) que sa femme et son fils ratifieront la vente. Mais ceux-ci refusent.

Les époux Z... assignent alors M. X en justice pour obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1120 du Code civil (le porte-fort : celui qui promet la ratification d'un tiers est tenu de réparer si le tiers refuse). Mais la cour d'appel de Nancy leur oppose la prescription : selon elle, le délai de deux ans de l'article 1427 a couru à partir du compromis, et ils ont agi trop tard.

Les époux Z... se pourvoient en cassation. Leur argument : le compromis étant nul (car portant sur un bien commun sans l'accord des deux époux), il ne peut faire courir le délai. La vente n'est devenue parfaite que lorsque l'acte authentique aurait dû être signé. Or, la nullité du compromis empêche toute prescription.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Son raisonnement tient en une phrase : « le délai de prescription de 2 ans fixé par l'article 1427 du Code civil n'a couru que du jour où la vente est devenue parfaite ». Et elle précise : le compromis, y compris la clause de porte-fort, était nul en tant que portant sur des biens communs sans l'accord de l'épouse. Par conséquent, le délai ne peut pas avoir commencé à courir à la signature du compromis, puisque cet acte est nul.

L'article 1427 du Code civil prévoit que si un époux outrepasse ses pouvoirs sur un bien commun (par exemple, le vend seul), l'autre époux peut demander la nullité de l'acte dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'acte. Mais la Cour de cassation interprète ici ce délai de manière protectrice : tant que la vente n'est pas parfaite (c'est-à-dire tant que l'acte authentique n'est pas signé), le délai ne court pas. Car avant l'acte authentique, il n'y a pas encore de vente définitive. Le compromis n'est qu'une promesse, qui peut être annulée sans préjudice.

Cette décision confirme une jurisprudence antérieure : la nullité d'un acte juridique ne peut pas faire courir un délai de prescription, puisque l'acte nul est réputé n'avoir jamais existé. C'est une évolution logique, mais qui a des conséquences pratiques majeures.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les acquéreurs : si vous signez un compromis avec un époux seul, et que l'autre époux refuse de ratifier, vous avez deux ans à compter de la date où la vente aurait dû être finalisée (l'acte authentique) pour agir. Pas un jour de moins. Exemple : compromis signé le 1er juin 2023, acte prévu le 1er septembre 2023, refus de l'épouse le 15 août 2023. Vous pouvez agir jusqu'au 1er septembre 2025. Si le vendeur vous dit que c'est trop tard parce que le compromis date de 2023, il se trompe.

Pour les vendeurs : attention à ne pas signer de compromis seul si le bien est commun. Vous engagez votre responsabilité sur le fondement du porte-fort (article 1120). Les dommages-intérêts peuvent être élevés. Prenons un exemple à Vandoeuvre-lès-Nancy : une maison vendue 250 000 €, l'acquéreur avait déjà vendu son propre bien et s'est retrouvé sans logement. Les dommages-intérêts peuvent couvrir la perte de chance, les frais de relogement, etc. Soit plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Pour les propriétaires indivis ou en couple : si vous êtes l'époux qui n'a pas consenti, vous pouvez demander la nullité de l'acte dans les deux ans à compter de la date où vous avez eu connaissance de l'acte. Mais attention, si vous avez laissé passer ce délai, la vente devient définitive. La décision de 1993 ne vous aide pas directement, mais elle vous rappelle de réagir vite.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez le régime matrimonial avant tout compromis. Demandez une copie du contrat de mariage ou de l'acte notarié. Si le bien est commun, exigez la signature des deux époux sur le compromis. Un simple mandat ne suffit pas toujours.
• Exigez une clause de condition suspensive. Prévoyez que le compromis est conditionné à l'obtention de l'accord écrit de l'autre époux dans un délai de 15 jours. Si l'accord n'est pas donné, le compromis est caduc sans frais.
• Conservez toutes les preuves de la date de signature de l'acte authentique. Le délai de deux ans court à partir de cette date. Si vous n'avez pas l'acte, demandez une copie au notaire.
• Consultez un avocat dès le premier refus. Ne laissez pas passer le délai. Une mise en demeure avec accusé de réception peut interrompre la prescription. Maître Zakine peut vous assister rapidement, même à distance.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 11 février 1986, que la nullité d'un acte pour défaut de consentement d'un époux ne peut être couverte par la prescription si l'acte n'a pas été exécuté. Mais l'arrêt de 1993 va plus loin en précisant le point de départ du délai : la vente parfaite, c'est-à-dire l'acte authentique.

Dans un arrêt plus récent du 4 novembre 2020 (n° 19-16.324), la Cour a rappelé que le délai de deux ans de l'article 1427 court à compter de la connaissance de l'acte par l'époux qui n'a pas consenti, et non de la date de l'acte. Mais pour l'acquéreur, c'est bien la date de la vente parfaite qui compte.

La tendance des tribunaux est donc protectrice des acquéreurs et des époux non consentants. Mais attention : si l'époux non consentant a eu connaissance de l'acte bien avant la vente parfaite, le délai peut courir plus tôt. Par exemple, si l'épouse a assisté à la signature du compromis, le délai court à partir de cette date. La prudence est de mise.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. J'ai signé un compromis avec un vendeur seul, et son conjoint refuse maintenant. Puis-je encore annuler ? Oui, si l'acte authentique n'a pas été signé. Vous avez deux ans à compter de la date prévue pour la signature de l'acte authentique pour demander la nullité et/ou des dommages-intérêts.
2. Quel est le risque pour le vendeur qui a outrepassé ses pouvoirs ? Il peut être condamné à des dommages-intérêts pour porte-fort (article 1120). Le montant peut couvrir la perte de chance, les frais engagés par l'acquéreur, etc.
3. Que faire si l'épouse non consentante n'a jamais eu connaissance du compromis ? Le délai de deux ans court à partir du jour où elle en a connaissance. Si elle l'apprend après la vente, elle peut encore agir dans les deux ans.
4. Puis-je vendre un bien commun seul si mon conjoint est d'accord verbalement ? Non, l'accord doit être écrit et signé devant notaire pour être valable. Un accord verbal ne suffit pas.
5. Quel est le coût d'une action en nullité ? Les frais d'avocat varient, mais une consultation initiale avec Maître Zakine est à 45€ pour 30 minutes. Les honoraires pour une procédure complète sont généralement compris entre 1 500 et 3 000 €, selon la complexité.

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