无授权出售：沉默即同意（判例号 72-10.836）

想象一下这个场景：在圣让德吕兹（Saint-Jean-de-Luz），您签署了一份购买新住宅区公寓的初步合同。建筑商收取了您的购房款。然后，从未签署过合同的业主——民事房地产公司（SCI）却声称卖方无权出售。您会损失您的首付款吗？1973年Z夫妇就遇到了这种情况，而法国最高法院给出了明确的答案。但这对于今天的您来说具体意味着什么呢？

这项不为公众所知的判决解决了一个关键问题：一家公司是否可以被一份没有表面授权的合同所约束？法官的答案是明确的：是的，如果其管理层知晓这些销售并默示批准了它们。这一原则保护了善意购买者，但也对民事房地产公司（SCI）的经理们提出了更高的警惕要求。

在本文中，我们将详细解读1973年6月5日的判决（判例号 72-10.836），其实际后果以及您可以从中的经验教训，无论您是在安格莱（Anglet）、波城（Pau）还是其他地方。

事实：一个每天都会发生的故事

1968年，一对夫妇Z先生和Z夫人希望在圣让德吕兹购买一套新公寓。他们找到了一位名叫Chalvet的建筑商，他向这对夫妇出售了一处“期房”（待建公寓）。建筑商向他们出示了一份名为“George V独家销售授权”的文件，该文件意在授权他代表土地所有者民事房地产公司（SCI）进行销售。这对夫妇签署了文件，支付了购房款——在当时这是一笔不小的数目——并等待交房。

问题在于：由其经理X先生代表的民事房地产公司（SCI）拒绝承认这笔销售。其理由是：建筑商无权销售，更无权收取购房款。Z夫妇既没有住房也没有钱。他们将民事房地产公司告上法庭，要求交付房屋或获得损害赔偿。

在波城上诉法院（cour d'appel de Pau），法官支持了这对夫妇。他们认定民事房地产公司的经理完全知晓Chalvet达成的销售，并且通过放任这种行为默示批准了它们。因此，民事房地产公司通过默示追认（无需书面形式的批准）机制受这些销售合同的约束。民事房地产公司向最高法院提起了上诉。

法国最高法院在1973年6月5日的判决中驳回了上诉。它维持了下级法院法官的推理：“下级法院法官认定，一家民事房地产公司的经理完全知晓建筑商代表该公司达成的待建公寓销售，并且批准了这些销售，他们可以据此推断该公司存在追认。”简而言之，经理的沉默和不作为等同于接受。

法院的推理——详细解读

本案的核心是一个简单的法律原则：授权（授权他人代表您行事的权力）。根据法律，代理人（建筑商）只有在获得明示或默示授权的情况下，才能约束其委托人（民事房地产公司）。但如果代理人超越其权限会发生什么？答案取决于委托人的反应。

法国最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第1998条（当时有效的版本）：委托人必须履行代理人根据授权所订立的合同义务。但更重要的是，它适用了一项稳定的判例法规则：追认（事后批准）可以是默示的，即通过明确的行为表现出来。在本案中，经理知道建筑商在销售公寓；他没有采取任何行动加以反对。不仅如此，他还任由建筑商收取购房款。这种行为构成追认。

法官驳回了民事房地产公司的论点，即独家授权是伪造的或不充分的。他们说，这无关紧要：经理通过其知情和批准，弥补了权限的缺失。换句话说，你不能在数月内对销售视而不见，然后声称它们无效。

这一判决确认了先前的判例法。它确立了表见代理原则：善意第三方可以信赖委托人表面上的行为。但请注意：默示追认要求委托人实际知晓这些行为。如果没有证据表明委托人知情，仅凭沉默是不够的。

这对您意味着什么——具体影响

无论您是购买者、出售者还是民事房地产公司的经理，这项判决都具有非常实际的影响。如果您是购买者，它将保护您：如果实际业主（民事房地产公司）知晓这笔销售，您可以要求交付房屋。具体例子：在安格莱，一对夫妇以25万欧元购买了一套公寓。建筑商收取了5万欧元的定金。如果管理公司的经理知道销售已经达成并且没有做出反应，该公司必须交付房屋或全额退款。

如果您是民事房地产公司的经理，请保持警惕：您的沉默可能使公司受到约束。一旦您知道第三方进行了销售，您必须明确表示反对，最好通过书面形式（挂号信并要求回执）。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中经理认为由于他没有签字而可以免责，但法院因其不作为而判其败诉。

对于公证人和房地产专业人士来说，这一判决提醒了核实卖方授权的重要性。仅仅一份书面授权并不总是足够的；您必须确保委托人（民事房地产公司）确实授权了销售。如不确定，请要求提供股东大会议事录。

如果您处于这种情况，您必须迅速采取行动。诉讼时效（提起诉讼的期限）为自发现问题之日起5年。超过此期限，您可能会丧失所有追索权。涉及的金额可能很大：公证费、罚金、精神损害赔偿。

避免此类纠纷的四个建议

• 要求书面授权并核实：在签署与建筑商或中介的初步合同之前，要求查看由业主（民事房地产公司）签署的授权书。确认其中明确规定了销售和收取购房款的权力。如果授权书可疑，请直接联系业主。
• 不要在没有担保的情况下支付定金：要求将资金存入第三方托管账户（在公证人处冻结的账户）或受财务担保约束的专业人士账户。在安格莱，一位开发商卷款消失；购买者花了数年时间才拿回他们的钱。
• 对于民事房地产公司经理：将一切书面化：永远不要在没有明示授权的情况下让第三方销售。如果您发现未经授权的销售，请立即向建筑商发出正式通知（挂号信），并书面通知购买者。您的沉默可能被解释为批准。
• 保留所有知情证据：电子邮件、会议记录、证人证言。如果您是购买者，请保留与经理的所有沟通记录。在发生纠纷时，这些证据可以证明他知情并默示追认了销售。

深入研究：相关判例法及演变

这项1973年的判决属于一系列稳定的判例。早在1965年，法国最高法院就已判定委托人的沉默可构成追认（第一民事庭，1965年3月2日，判例号 61-13.742）。最近，商事庭在2018年重申，默示追认要求确切的知情和明确的意愿（商事庭，2018年10月10日，判例号 16-26.589）。

因此，法院的趋势是保护善意第三方，同时要求证明委托人知情。如今，随着书面通信（电子邮件、短信）的普及，证明这一点变得更加容易。但请注意：法官仍然要求严格。如果没有证据表明委托人知情并批准，仅凭沉默是不够的。

未来，判例法可能会朝着更严格的委托人告知义务方向发展。一些最近的判决谴责了未能监督其代理人的公司。在实践中，这意味着经理必须积极主动：不要等到问题出现，而要定期检查以其名义进行的行为。

总结与下一步行动

常见问题解答：

1. 如果我购买了没有表面授权的房产该怎么办？ 收集所有证明业主（民事房地产公司）知晓该销售的证据：信件、证人、行为。咨询律师以提起追认和强制履行之诉。
2. 经理能否声称他不知道？ 可以，但举证责任在他。如果他出席了讨论销售的会议，或者收到了电子邮件，他的不知情说法就不可信。
3. 提起诉讼的时效是多久？ 撤销之诉的诉讼时效为自发现瑕疵之日起5年。对于损害赔偿之诉，时效为自损害发生之日起5年。不要拖延。
4. 我能获得损害赔偿吗？ 可以，如果您遭受了损害（定金损失、各种费用、精神损害）。民事房地产公司可能被责令全额赔偿。
5. 民事房地产公司经理面临什么风险？ 如果存在可分离的过错（资金冻结、未作反应），他可能需以其个人财产承担责任。他还可能被判处支付损害赔偿金。

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