Referenzentscheidung: cc • Nr. 00-17.446 • 2002-05-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Nizza, nahe der Promenade des Anglais, gekauft. Sie unterschreiben einen Vertrag, ziehen ein, zahlen Ihre Raten. Doch eines Tages fordert der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft von Ihnen ausstehende Nebenkosten … obwohl Sie dachten, der Verkäufer sei dafür verantwortlich. Diese Situation erleben jedes Jahr Hunderte von Wohnungseigentümern und Vermietern in den Alpes-Maritimes, insbesondere in Grasse und Nizza. Die Frage ist einfach: Wer muss die Nebenkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft während des Zeitraums tragen, in dem der Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt ist? Der Verkäufer? Der Käufer? Beide? Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 29. Mai 2002 (Nr. 00-17.446) gibt eine klare Antwort, die überraschen mag. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Gesellschaft Domofrance, ein sozialer Vermieter (HLM-Organismus), hatte durch Vente à terme mehrere Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verkauft. Die Vente à terme ist ein Vertrag, bei dem der Käufer den Kaufpreis in Raten zahlt und erst nach vollständiger Zahlung Eigentümer wird. Während dieser Zeit bleibt der Verkäufer offiziell Eigentümer, aber der Käufer kann die Wohnung bewohnen. In diesem Fall hatten die Käufer aufgehört, die Nebenkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (vertreten durch ihren Verwalter) verklagte daraufhin die Gesellschaft Domofrance auf Zahlung dieser ausstehenden Nebenkosten. Domofrance weigerte sich mit der Begründung, dass die Käufer ab ihrem Einzug allein für die Nebenkosten verantwortlich seien. Das Berufungsgericht gab der Wohnungseigentümergemeinschaft recht, und die Gesellschaft legte Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigte das Berufungsurteil. Zum Verständnis muss man die Teilungserklärung und die anwendbaren Vorschriften betrachten. Artikel L. 261-10 Absatz 3 des Code de la construction et de l'habitation (CCH) sieht vor, dass bei einer Vente à terme der Verkäufer bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises Eigentümer bleibt. Das Berufungsgericht hatte festgestellt, dass die Teilungserklärung diesem Text entspricht. Folglich gilt der Verkäufer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümer und ist daher für die Nebenkosten verantwortlich, auch wenn er die Wohnung nicht bewohnt. Die Gesellschaft Domofrance brachte ein weiteres Argument vor: Sie meinte, die Käufer müssten ab ihrem Einzug als alleinige Schuldner der Nebenkosten angesehen werden. Doch der Kassationsgerichtshof wies dieses Argument zurück: Solange der Eigentumsübergang nicht stattgefunden hat, bleibt der Verkäufer im Sinne des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum der Eigentümer. Kurz gesagt: Der im Wohnungseigentumsregister eingetragene Eigentümer schuldet die Nebenkosten, nicht der Bewohner. Mit anderen Worten: Die Gesellschaft Domofrance musste die Nebenkosten zahlen und konnte dann gestützt auf den Kaufvertrag Rückgriff auf die säumigen Käufer nehmen. Es handelt sich nicht um eine abweichende Rechtsprechung: Der Kassationsgerichtshof bestätigt hier eine klassische Anwendung des Wohnungseigentumsrechts und der Vente à terme.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer (HLM-Gesellschaften, Bauträger): Sie müssen die Nebenkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin zahlen, solange der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist, auch wenn der Käufer die Wohnung bewohnt. Tun Sie dies nicht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Sie auf Zahlung verklagen, mit den Gerichtskosten zu Ihren Lasten. Beispielsweise musste eine HLM-Gesellschaft in Grasse 4.500 € für ausstehende Nebenkosten für drei per Vente à terme verkaufte Wohnungen zahlen, nachdem die Käufer die Zahlungen eingestellt hatten. Für Käufer: Sie sind dadurch nicht entlastet! Sie müssen dem Verkäufer die von ihm vorausgelegten Nebenkosten gemäß Ihrem Vertrag erstatten. Tun Sie dies nicht, kann der Verkäufer den Kaufvertrag auflösen oder Sie gerichtlich belangen. Für Wohnungseigentümer und -gemeinschaften: Sie können die Nebenkosten vom Verkäufer verlangen, solange der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen ist. Lassen Sie sich nicht an den Käufer verweisen, wenn dieser zahlungsunfähig ist. Für Mieter: Diese Entscheidung betrifft Sie nicht direkt, zeigt aber, dass der Eigentümer (Vermieter) für die Nebenkosten verantwortlich bleibt, auch wenn der Mieter nicht zahlt. Was wenige wissen: Diese Regel gilt auch für Verkäufe im état futur d'achèvement (VEFA), bei denen der Bauträger bis zur Fertigstellung Eigentümer bleibt.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Prüfen Sie die Teilungserklärung vor Abschluss einer Vente à terme. Stellen Sie sicher, dass klar geregelt ist, wer während der Zahlungsphase für die Nebenkosten verantwortlich ist. Ist dies nicht der Fall, fordern Sie eine Ergänzung.
- Für Verkäufer (HLM, Bauträger): Fügen Sie eine Rückzahlungsklausel für Nebenkosten in den Kaufvertrag ein. So können Sie bei Zahlungsverzug des Käufers eindeutig Rückgriff nehmen.
- Für Käufer: Zahlen Sie Ihre Nebenkosten direkt an die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn der Vertrag dies erlaubt. Fragen Sie
