参考判决： cc • N° 13-24.027 • 2014-11-13 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在瓦洛里斯（Vallauris）购买了一块土地，可以俯瞰地中海。城市证书（certificat d'urbanisme）显示该土地部分可建设。您梦想在那里建造您的别墅。但签署合同几个月后，一项新法规将整块土地划为不可建设区。您的建筑许可证被拒绝。您可以要求撤销买卖，对吗？
这正是某对买受人夫妇提出的问题，法国最高法院在2014年11月13日作出了裁决。答案是否定的，在某些条件下。这一判决直接关系到位于风险区域（如格拉斯（Grasse）辖区、曼德琉（Mandelieu）或瓦洛里斯）的土地所有者和买受人。
简而言之，该判例重申，如果买受人在出售之日已经知晓风险以及土地部分可建设的性质，则不能以标的物实质错误（使物不适合其用途的缺陷）为由主张权利。换句话说，在购买风险区域土地之前必须谨慎。
事实：每天都会发生的故事
X先生和X夫人，一对来自南特（Nantes）地区的夫妇，于2006年购买了一块位于萨尔特河（Sarthe）沿岸的建筑用地。2005年11月颁发的城市证书显示，只有部分土地是可建设的（U区可建设），其余部分被划为N区（自然区）和萨尔特河的可淹没区（洪水区）。买受人因此知晓了这一风险。他们签署了买卖合同。
但在此期间，为修订自然灾害洪水预防计划（PPRI）而举行了一次公众调查。2007年，新的PPRI将整块土地划为不可建设区。结果：建筑许可证被拒绝。该夫妇起诉出卖人，要求以实质错误为由宣告买卖合同无效。他们声称自己在土地可建设性方面受到欺骗，而这是他们同意购买的决定性因素。
出卖人则辩称，买受人完全知晓风险。一审法院支持买受人？不，上诉法院驳回了他们的请求。但买受人向最高法院提起了上诉。最高法院在2014年11月13日的判决中确认了上诉法院的裁决。
法院的推理——解析
最高法院在判决中认可了初审法官的推理。初审法官认定，在出售之日，该土地部分可建设。买受人不可能不知道为修订PPRI而进行的公众调查。通过购买，他们完全知情地接受了一块部分可淹没、因此部分不可建设的土地。
法律依据是《法国民法典》第1110条（旧版，现为第1133条），该条定义了实质错误：涉及事物实质性品质的错误，即双方视为必不可少、没有它一方就不会缔约的品质。这里，所主张的实质性品质是土地的完全可建设性。但法官认为，在出售之日，不可建设性扩展到整个表面以及建筑许可证被拒绝并非不可避免。换句话说，风险是在出售后实现的，但在购买时并不确定。
因此，上诉法院根据法律证明其判决是合理的，因为它认定买受人知晓风险并接受了风险。但请注意：这并非出卖人的豁免。如果出卖人故意隐瞒风险或就可建设性撒谎，结果会不同。但在这里，城市证书中明确提供了信息。
法律依据： 旧《法国民法典》第1110条（现第1133条）关于实质错误；第1109条关于同意；以及关于欺诈（dol）的判例。
这对您意味着什么——具体来说
这一判决对所有房地产参与者都有重要的实际意义，特别是在风险区域（如洪水、滑坡等），例如曼德琉或瓦洛里斯。
对于买受人： 如果在购买时您已经知晓风险和部分可建设的性质，您不能要求撤销买卖。例如，如果您在曼德琉购买一块土地，城市证书上提到洪水区，您不能因为新的PPRI恶化情况而反悔。建议：在购买前始终进行土壤和风险研究。如果土地部分不可建设，相应协商价格。
对于出卖人： 您必须告知买受人所有已知的风险。城市证书是关键文件。如果您遗漏提及风险，您可能因欺诈（dol）或隐蔽瑕疵（vice caché）被起诉。在实践中，我遇到过出卖人提供过时城市证书的案件。结果：针对他的无效诉讼成功。
对于房地产专业人士： 房地产经纪人和公证人，请保持警惕。您必须提醒双方注意风险。信息缺失可能导致您的职业责任。
数据：曼德琉洪水区建筑用地的价值可能因可建设性降低而损失30%至50%。诉讼费用数千欧元。预防胜于治疗。
避免此类争议的四个建议
- 1. 在购买前核实PLU和PPRI： 查阅市镇的地方城市规划计划（PLU）（例如瓦洛里斯）和风险预防计划。这些文件可在市政厅或网站上获取。不要仅依赖城市证书，它可能已过时。
- 2. 进行土壤研究： 在风险区域，岩土工程研究可能揭示限制条件（洪水、滑坡等）。这可以防止意外。
- 3. 协商价格： 如果土地部分不可建设，价格应反映这一减值。请专家评估价值。
- 4. 保留所有文件： 城市证书、研究报告、通信。在争议中，这些证据对于证明您的善意或信息至关重要。
深入：相关判例与演变
这一判决符合最高法院的一贯趋势：如果风险已知或可预见，买受人不能以可建设性错误为由主张权利。例如，在2009年7月8日的判决（n°08-17.778）中，法院判定，位于洪水区的土地买受人不能请求撤销买卖，因为他通过城市证书知晓了风险。
相反，如果出卖人故意隐瞒风险，判例则严厉（欺诈）。例如，如果出卖人提供伪造的城市证书或遗漏提及正在制定的PPRI，买受人可以要求损害赔偿甚至撤销合同。
近期发展：2014年的ALUR法律加强了买受人的风险信息告知。现在，在某些区域，出卖人必须提供自然灾害和技术风险报告（ERNST）。这一义务有助于更好地告知买方，但并不能免除买方自身的谨慎义务。
行动前检查清单
如果您处于类似情况，请回答以下问题：
- 我在购买前是否知晓风险？ 如果是，则基于错误的无效诉讼难以成功。检查签署的文件（城市证书、初步协议）。
- 出卖人是否对我隐瞒了什么？ 如果是，您可以基于欺诈（dol）或隐蔽瑕疵（vice caché）提起诉讼。请尽快咨询律师（诉讼时效：自发现之日起5年）。
- 损失金额是多少？ 如果土地变得不可建设，评估其当前价值并与购买价格比较。这将决定诉讼的利益。
- 时效是多久？ 基于错误的无效诉讼时效为合同订立之日起5年。基于欺诈或隐蔽瑕疵的诉讼时效为发现瑕疵之日起5年。
- 我需要咨询律师吗？ 是的，因为每个案件都是独特的。首次咨询可以评估您的胜算。
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