Referenzentscheidung: cc • Nr. 15-24.219 • 2017-10-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Fischerboots in Biscarrosse und beschließen, Ihre Anteile an einen anderen Fischer zu verkaufen. Der Preis scheint niedrig, sehr niedrig. Doch das Schiff ist alt, die Betriebskosten sind hoch, und die Bücher sind tiefrot. Können Sie die Aufhebung des Verkaufs wegen „vil prix“ (lächerlich niedrigem Preis) verlangen? Die Frage ist heikel, und der Kassationsgerichtshof hat nun entschieden: Es reicht nicht, nur auf die Betriebsverluste zu schauen, um zu folgern, dass der Preis angemessen ist. Es muss auch der Verkehrswert des Schiffes berücksichtigt werden, also das, was es auf dem Markt wert wäre. Diese Entscheidung vom 25. Oktober 2017 (Nr. 15-24.219) beleuchtet einen oft übersehenen Punkt im Recht der Schiffsmit eigentümergemeinschaften. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer in Dax oder anderswo? Tauchen wir in diesen Fall ein.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall dreht sich um ein Fischereischiff, das im Miteigentum steht (mehrere Personen besitzen Anteile). Im Jahr 2002 verkauft der Liquidator der Miteigentümergemeinschaft die Anteile eines Miteigentümers, Herrn X, an einen anderen Miteigentümer, Herrn Y, zu einem Preis von 4.649 Euro. Herr X hält diesen Preis jedoch für lächerlich niedrig: Seiner Meinung nach war das Schiff viel mehr wert. Er klagt auf Aufhebung des Verkaufs gestützt auf Art. 1591 des Code civil (der einen ernsthaften und bestimmten Preis verlangt) und Art. L. 5114-3 des Code des transports (betreffend das Miteigentum an Schiffen).
In erster Instanz wird seine Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht bestätigt: Es stützt sich auf die Betriebsergebnisse des Schiffes, die wiederkehrende Verluste zeigen, und folgert daraus, dass der Preis nicht lächerlich niedrig war. Doch Herr X gibt nicht auf. Er legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof gibt ihm recht: Das Berufungsgericht habe die Gesetze verletzt, indem es den Verkehrswert des Schiffes nicht berücksichtigt habe. Der Fall wird an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen. Diese Wendung zeigt, dass allein die Tatsache, dass ein Vermögenswert defizitär ist, keinen Schleuderpreis rechtfertigt: Es muss bewertet werden, was er tatsächlich auf dem Markt wert ist.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf zwei grundlegende Texte. Art. 1591 des Code civil bestimmt, dass „der Kaufpreis von den Parteien bestimmt und bezeichnet werden muss“. Die Rechtsprechung hat präzisiert, dass der Preis „ernsthaft“ sein muss, d.h. nicht lächerlich niedrig. Ein lächerlich niedriger Preis (vil prix) kann zur Nichtigkeit des Verkaufs führen. Art. L. 5114-3 des Code des transports regelt das Miteigentum an Schiffen: Beim Verkauf von Anteilen gelten dieselben Regeln.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht die Betriebsergebnisse geprüft: Das Schiff erwirtschaftete Verluste, daher war der Verkaufspreis (4.649 Euro) nach seiner Auffassung nicht lächerlich niedrig. Doch der Kassationsgerichtshof verwirft diese Begründung: „In Erwägung, dass das Berufungsgericht, indem es so entschied, ohne zu prüfen, wie es beantragt worden war, welches der Verkehrswert des Schiffes war, seiner Entscheidung die rechtliche Grundlage entzogen hat.“ Mit anderen Worten: Die Tatsachenrichter hätten den Verkaufspreis mit dem Marktwert des Schiffes vergleichen müssen, nicht nur mit den Buchhaltungsergebnissen. Ein Schiff kann defizitär sein und dennoch einen hohen Verkehrswert haben (z.B. wenn es gut instand gehalten ist oder in einer begehrten Gegend liegt). Umgekehrt kann ein rentables Schiff wenig wert sein. Entscheidend ist der tatsächliche Marktpreis.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Lächerlichkeit des Preises wird objektiv im Verhältnis zum Verkehrswert beurteilt, nicht subjektiv (im Verhältnis zur finanziellen Situation des Verkäufers). Achtung jedoch: Die Beweislast liegt bei demjenigen, der die Nichtigkeit verlangt (dem Verkäufer oder dem unzufriedenen Miteigentümer). Er muss nachweisen, dass der Preis offensichtlich unter dem tatsächlichen Wert lag.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer in Dax oder Mont-de-Marsan Immobilien zu einem unter dem Marktpreis liegenden Preis verkauften, weil sie dachten, die hohen Mietnebenkosten rechtfertigten den Preisnachlass. Doch die Rechtsprechung ist klar: Der Preis muss den Verkehrswert widerspiegeln, nicht die Rentabilität.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Miteigentümer eines Schiffes sind, schützt Sie diese Entscheidung: Sie können nicht gezwungen werden, einen Schleuderpreis zu akzeptieren, nur weil das Boot defizitär ist. Lassen Sie vor dem Kauf oder Verkauf von Anteilen das Schiff von einem Sachverständigen schätzen. Beispielsweise kann ein Segelboot in Biscarrosse auf dem Markt 50.000 € wert sein, selbst wenn es jährlich 5.000 € Verlust macht. Wenn Ihnen 10.000 € angeboten werden, können Sie die Nichtigkeit verlangen.
Für vermietende Eigentümer (klassische Immobilien) gilt eine ähnliche Logik: Der Verkauf einer vermieteten Wohnung zu einem unter dem Marktpreis liegenden Preis ist nicht durch Mietausfälle gerechtfertigt. Sie müssen nachweisen, dass der Preis im Verhältnis zum Verkehrswert lächerlich niedrig war.
Erwerber hingegen sollten vorsichtig sein: Ein sehr niedriger Preis kann noch Jahre später angefochten werden. Wenn Sie ein Vermögenswert zu einem lächerlich niedrigen Preis kaufen, riskieren Sie, das Eigentum zu verlieren. Besser ist es, ein Angebot nahe am tatsächlichen Wert zu machen.
