参考判决： cc • 编号 91-13.598 • 1993-06-22 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在穆然（Mougins）购买了一栋带泳池和开阔视野的豪华别墅。您签署了初步合同，卖方交付了钥匙，一切似乎完美。但三个月后，承重墙上出现了裂缝。潮气上升。屋顶漏水。您联系卖方，对方回答：“抱歉，合同中有条款免除我的一切担保。”
该怎么办？这种情况，我在格拉斯（Grasse）的律师事务所经常遇到。许多业主认为免责条款使他们无法追索。然而，法国最高法院（Cour de cassation）在1993年6月22日的一项基本判决（编号 91-13.598）中给出了相反意见。
这一裁决保护非专业买家免受专业卖方的追索。简言之，即使合同写明“无担保”，知道（或应当知道）隐蔽缺陷的卖方仍需承担责任。解释如下。
事实：每天都会发生的故事
1989年，一位个人从道达尔（Total）公司购买了一处房产。很快，隐蔽缺陷出现。业主起诉卖方要求承担隐蔽缺陷担保（即要求对使房产不适合使用的非明显缺陷进行赔偿）。
道达尔公司援引买卖合同中的排除担保条款（或免责条款）。根据该条款，卖方无需对隐蔽缺陷负责。上诉法院支持道达尔，驳回了买家的请求。后者向最高法院提起上诉。
最高法院撤销了下级判决。它指责上诉法院未核实买家是否是与卖方同一专业的专业人士。事实上，免责条款仅在买家本身是知情专业人士、能够在交付时发现缺陷的情况下才适用。
转折点：上诉法院认为买家本应注意到因房产年代久远而产生的损坏风险。但最高法院区分了这一点：与年代相关的风险不是隐蔽缺陷。隐蔽缺陷是决定性的、非明显的缺陷。而非专业买家无法发现它。
法院的推理 — 解析
最高法院依据《法国民法典》第1641条（该条要求卖方对隐蔽缺陷提供担保）。它重申，免责条款是有效的，但仅在善意援引且买家是与卖方同一专业的专业人士的情况下。换言之，专业卖方不能以排除担保条款为盾牌对抗非专业买家。
推理分为两点：
- 第一，免责条款仅在买家在购买时具备发现缺陷的能力时才能排除隐蔽缺陷担保。如果买家是普通个人，则推定其不具备这种能力。
- 第二，隐蔽缺陷必须是严重的、非明显的、使物品不适合使用的缺陷。单纯的因年代久远导致的损坏风险不构成隐蔽缺陷。上诉法院混淆了这两者。
鲜为人知的是，自1992年最高法院混合庭（chambre mixte de la Cour de cassation）的一项开创性判决以来，这一解决方案一直稳定。法官保护非专业买家，将其视为弱势方。1993年6月22日的判决确认了这一趋势。
对您的具体影响
如果您是滨海卡涅（Cagnes-sur-Mer）的出租业主，出售一套带有免责条款的旧公寓，请注意，如果买家发现隐蔽缺陷（例如：看房时不可见的墙体渗水），该条款不会保护您。您将负责维修或赔偿，除非买家是房地产专业人士。
对于个人买家来说，这一判决是宝贵的武器。如果您从专业人士（开发商、房地产中介、地产商）处购买房产，免责条款对您不可对抗。您可以在发现缺陷后两年内提起诉讼（《法国民法典》第1648条）。
实践中，涉及的金额可能很高：在穆然，一栋价值50万欧元的别墅若存在隐蔽缺陷（例如：地基缺陷），可能需要8万欧元的维修费。没有这一判例，买家将不得不独自承担这笔费用。
但请注意：如果买卖双方均为个人，免责条款完全有效。您无法向卖方追索，除非卖方明知缺陷而未告知（欺诈）。
避免此类纠纷的四点建议
- 在出售前进行技术诊断：对于旧房产，由研究机构（结构、管道、电气）进行检查可以发现潜在缺陷。费用：500至1500欧元，但可避免更昂贵的诉讼。
- 不要不经价格谈判就接受免责条款：如果卖方要求此类条款，应要求降价以补偿您承担的风险。例如，降低售价10%。
- 保留所有文件和通信：邮件、照片、专家报告等。发生纠纷时，这些证据可证明卖方知道或应当知道缺陷。
- 签署前咨询律师：初次咨询（Zakine律师45欧元）可避免数月的诉讼程序。律师将就条款效力及可能的救济途径提供建议。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于保护非专业买家的系列判例。早在1992年，最高法院混合庭（1992年2月28日）即判定，专业卖方不能对非专业买家援引免责条款。1993年6月22日的判决确认并明确了这一原则。
此后，判例有所演变：最高法院现在要求专业卖方实际知道缺陷（或不能忽视）才能追究其责任（Civ. 3e, 2022年1月12日，编号 20-18.014）。这加强了买家的保护。
但对于个人之间的买卖，免责条款仍然有效。因此，在购买前对房产进行专业检查至关重要。
常见问题
- 如果我购买的房产带有免责条款，随后发现隐蔽缺陷，我可以起诉吗？ 可以，如果卖方是专业人士。您有两年时间从发现缺陷之日起起诉。请立即咨询律师。
- 隐蔽缺陷和明显缺陷有何区别？ 隐蔽缺陷是严重的、购买时不明显的缺陷，使房产不适合使用。明显缺陷是可见的（例如：外墙裂缝）。免责条款仅涵盖隐蔽缺陷，不包括明显缺陷。
- 如果卖方否认知道缺陷怎么办？ 判例推定专业卖方知道缺陷。由卖方证明相反情况。对于个人卖方，您需要证明其知情。
- 隐蔽缺陷诉讼的费用是多少？ 司法鉴定费用为1500至5000欧元，律师费因案件而异（固定费用或按小时计费）。但若胜诉，卖方可能被判处承担诉讼费用（司法费用）。
- 作为个人，我可以出售带有免责条款的房产吗？ 可以，但您必须披露所有已知缺陷。否则，您可能面临欺诈之诉（意思表示瑕疵）和损害赔偿。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您处于类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初次咨询（45欧元）可避免数月的诉讼程序——且往往更划算。预约 →
