Referenzentscheidung: cc • Nr. 19-18.588 • 2021-01-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Cannes mit Meerblick gekauft, alles scheint perfekt. Doch drei Monate später steigt Feuchtigkeit aus den Wänden, Schimmel breitet sich in den Räumen aus. Der Gutachter spricht von einem versteckten Mangel: ein Verarbeitungsfehler in der Außenverkleidung, die von der Firma angebracht wurde, die das Gebäude vor dem Verkauf renoviert hat. Sie verklagen den Verkäufer, der das Objekt seinerseits von einem Bauträger gekauft hatte. Der Verkäufer wird zur Zahlung von Schadensersatz an Sie verurteilt. Aber kann er Rückgriff auf den Hersteller der Verkleidung nehmen? Und kann dieser seine Haftung begrenzen? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in seiner Entscheidung vom 6. Januar 2021 geklärt.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer oder Immobilienprofi stellt: Kann der Zwischenverkäufer (derjenige, der weiterverkauft, ohne selbst hergestellt zu haben) bei mehreren Verkäufen vom Hersteller den gesamten Betrag verlangen, den er an den Endkäufer zahlen musste? Und kann der Hersteller Argumente vorbringen, um weniger zu zahlen?
Diese Entscheidung gibt eine differenzierte Antwort: Ja, der Zwischenverkäufer kann den Hersteller aus demselben Rechtsgrund (versteckter Mangel) in Gewährleistung nehmen, aber der Hersteller kann eigene Einwendungen zur Begrenzung seiner Haftung erheben, wie etwa die Unvorhersehbarkeit des Schadens. Die Richter müssen diese Einwendungen prüfen, nicht einfach abweisen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Le Cannet, entdeckt nach dem Kauf, dass die Terrasse einen Abdichtungsmangel aufweist. Wasser dringt ein und beschädigt die Bausubstanz. Er verklagt den Verkäufer, die Gesellschaft DMO, gestützt auf die Gewährleistung für versteckte Mängel (Art. 1641 ff. Code civil). Die Gesellschaft DMO wird zur Zahlung von 50.000 € Schadensersatz an ihn verurteilt. DMO hat die Terrasse jedoch nicht gebaut, sondern von der Gesellschaft TBN, dem Hersteller, erworben. DMO nimmt daher TBN im Wege der Gewährleistungsklage (Art. 334 Code de procédure civile) in Anspruch und verlangt vollständige Erstattung.
Das Berufungsgericht verurteilt TBN in einem ersten Urteil zur vollständigen Gewährleistung gegenüber DMO. TBN legt Kassation ein: Sie erkennt den Grundsatz ihrer Gewährleistung an, macht aber geltend, dass sie nur für die zum Zeitpunkt des Verkaufs vorhersehbaren Schäden hafte und der Schaden unvorhersehbar gewesen sei. Das Berufungsgericht weist in einem Aufhebungsurteil (es kehrt zu seiner ersten Entscheidung zurück) den Antrag auf Aufhebung des ursprünglichen Urteils ab, indem es lediglich feststellt, dass der Zwischenverkäufer seine Gewährleistungsklage gegen den Hersteller in Höhe der gesamten Verurteilung erheben könne. Der Kassationsgerichtshof hebt dieses Urteil auf: Das Berufungsgericht hätte das Vorbringen von TBN zur Begrenzung seiner Haftung prüfen müssen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof erinnert an die gesetzlichen Grundlagen: Art. 1641 Code civil definiert den versteckten Mangel (ein Fehler, der die Sache für den Gebrauch ungeeignet macht oder ihren Gebrauch so sehr mindert, dass der Käufer sie bei Kenntnis nicht oder nur zu einem geringeren Preis gekauft hätte). Art. 1645 bestimmt, dass der Verkäufer, der die Mängel kannte, zum vollen Schadensersatz verpflichtet ist. Für den Zwischenverkäufer gilt jedoch etwas anderes: Er wird als gutgläubig vermutet (Art. 1643). Wird er verurteilt, kann er gegen seinen eigenen Verkäufer oder den Hersteller Rückgriff nehmen, und zwar im Wege der Gewährleistungsklage (Art. 334 und 335 Code de procédure civile).
Aber Vorsicht: Der Hersteller kann als professioneller Verkäufer angesehen werden, der die Mängel kennen muss (Art. 1645). Er haftet daher für den gesamten Schadensersatz, es sei denn, er beweist, dass der Schaden unvorhersehbar war oder der Zwischenkäufer ein Verschulden trifft. Im vorliegenden Fall machte TBN geltend, der Schaden sei unvorhersehbar gewesen. Das Berufungsgericht weigerte sich, dieses Vorbringen zu prüfen, mit der Begründung, die Gewährleistungsklage umfasse die gesamte Summe. Der Kassationsgerichtshof sagt: Nein, Sie müssen dieses Vorbringen prüfen. Kann der Hersteller die Unvorhersehbarkeit beweisen, kann seine Haftung auf den Kaufpreis oder einen geringeren Betrag beschränkt werden.
Mit anderen Worten: Diese Entscheidung schafft kein neues Recht, sondern erinnert an eine wesentliche Verfahrensregel: Der Richter muss auf alle Argumente der Parteien eingehen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Zwischenverkäufer nicht sicher sein kann, 100 % der gezahlten Beträge zurückzuerhalten. Er muss damit rechnen, dass der Hersteller seine Haftung begrenzen kann.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen Eigentümer-Käufer (wie Herrn X): Wenn Sie einen versteckten Mangel entdecken, können Sie Ihren direkten Verkäufer verklagen, auch wenn er nicht der Hersteller ist. Ist dieser Verkäufer jedoch zahlungsunfähig, wird es schwierig, etwas zu erhalten. Prüfen Sie daher vor dem Kauf die finanzielle Solidität des Verkäufers oder verlangen Sie eine Garantie.
Für einen vermietenden Eigentümer: Wenn Sie eine Immobilie vermieten und der Mieter einen Mangel entdeckt, haften Sie. Haben Sie die Immobilie kürzlich erworben, können Sie theoretisch Rückgriff auf den Verkäufer nehmen, aber diese Entscheidung zwingt Sie zu prüfen, ob der Hersteller seine Haftung begrenzen kann. Beispiel: In Le Cannet musste ein Vermieter seinem Mieter 12.000 € Miete wegen eines versteckten Mangels (Eindringen von Feuchtigkeit) erstatten. Er verklagte seinen Verkäufer, aber der Hersteller berief sich auf Unvorhersehbarkeit. Ohne diese Entscheidung ...
