参考判决： cc • N° 19-18.104 • 2020-09-23 • 查阅判决 →
想象一下，您在朗德海岸的米米藏（Mimizan）购买了一栋房子。您在夏天参观了房产，被它的采光和花园所吸引。但冬天来临，您发现地下室有严重的渗水问题，以及卖方曾用家具和新鲜油漆精心掩盖的潮湿痕迹。该怎么办？您是否感到受骗了？
这种情况，我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的律师事务所经常遇到。业主们常常想知道，他们是应该满足于提起隐藏瑕疵担保诉讼（该诉讼允许就隐瞒的缺陷要求赔偿），还是在卖方故意欺骗时，他们可以采取进一步行动。这个问题至关重要：诉讼时效（提起诉讼的期限）和胜诉条件有显著差异。
法国最高法院（Cour de cassation）在2020年9月23日的判决中，为受损的购房者提供了一个清晰且令人安心的答案。它确认，隐藏瑕疵担保诉讼并不排除基于欺诈（故意欺骗）的侵权责任诉讼。简而言之，当卖方故意误导您时，您可以同时提起这两项诉讼。但这在实践中究竟改变了什么？
事实：一个每天都在发生的故事
导致这一判决的案件可能发生在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区内的任何一个市镇。D先生和D夫人，一对退休夫妇，在朗德省（Landes）购买了一栋乡村房屋。像许多购房者一样，他们相信了表面现象和卖方L先生的陈述，L先生向他们保证房产状况完美，没有任何特别问题。
购买几个月后，新业主发现了重大缺陷：承重墙上的结构性裂缝、屋顶的防水问题，以及不符合标准的电气安装。更糟糕的是，他们找到了证据证明卖方在出售前就知道这些问题——藏在书桌抽屉里的前一年的维修报价单。
D先生和D夫人决定采取行动。他们首先援引隐藏瑕疵担保诉讼，在蒙德马桑司法法院（tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan）对L先生提起诉讼。但陷阱就在这里：根据《民法典》（Code civil）第1648条，该诉讼必须在发现瑕疵之日起两年内提起。然而，卖方以时效已过（期限届满）为由进行抗辩，声称购房者行动过迟。
面对这次失败，D先生和D夫人改变了策略。他们提起了新的诉讼，这次是基于欺诈——即卖方故意隐瞒缺陷的欺骗行为。但波城上诉法院（cour d'appel de Pau）驳回了他们的请求，认为一旦隐藏瑕疵担保诉讼时效已过，就排除了任何其他诉讼。正是在这个阶段，案件提交到了法国最高法院（Cour de cassation）。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在2020年9月23日的判决中，撤销（annule）了波城上诉法院（cour d'appel de Pau）的判决。其推理基于两个不同法律制度的根本区别，我将为您简单解释。
一方面，隐藏瑕疵担保诉讼是一项合同诉讼。它直接源于买卖合同，旨在使卖方对买方承担的、针对使物品不适用于其用途或降低其价值的隐藏瑕疵的担保责任得以履行。该诉讼受《民法典》（Code civil）第1641条管辖，并且必须在两年短期时效内提起（根据第1648条）。
另一方面，基于欺诈的侵权责任诉讼是一项非合同诉讼。它并非源于合同本身，而是源于卖方故意欺骗买方的过错行为。该诉讼基于《民法典》（Code civil）第1240条（该条规定必须赔偿因其过错造成的损害）以及关于欺诈的第1137条和第1138条。其时效更长：自发现欺骗行为之日起五年。
最高法院（la haute juridiction）重申，这两项诉讼追求不同的目标，并且基于法律上不同的事实。担保诉讼旨在履行合同义务，而侵权责任诉讼则是对过错的制裁。因此，它们可以共存，并且可以由受害的购房者同时提起。
换句话说，即使您错过了提起隐藏瑕疵担保诉讼的两年期限，只要您能证明卖方故意欺骗了您，您仍然可以在五年内基于欺诈提起诉讼。这一推理确认了法国最高法院（Cour de cassation）一贯的判例，并极大地加强了对善意购房者的保护。
这对您意味着什么——具体而言
这一判决对蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区内及以外的所有房地产参与者都有直接的实际影响。让我们看看根据您的身份，这改变了什么。
如果您是房地产的购买者，这一判决为您提供了额外的安全保障。想象一下，您在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）以15万欧元购买了一套公寓。两年半后，您发现屋架中有活跃的白蚁，并有证据表明卖方在出售前只是对问题进行了表面处理以掩盖虫害。在此判决之前，您可能会被两年的时效所阻。现在，您仍然可以在五年内提起基于欺诈的侵权责任诉讼，不仅可以要求修复损害（对于整个屋架可能高达2万欧元），还可以要求精神损害赔偿。
如果您是卖方或房地产专业人士（房地产经纪人、开发商），这一判决加强了您的透明度义务。在我的实践中，我遇到过一些案件，卖方认为只要等待两年期限过去就能逃避所有责任。现在，这种策略是有风险的：即使两年后，如果您故意隐瞒了缺陷，买方仍然可以因欺诈起诉您。后果可能很严重：撤销销售、损害赔偿，有时甚至可能因诈骗而受到刑事制裁。
如果您是租户，该原则同样适用。如果您的房东向您隐瞒了住房的重大缺陷（如长期霉菌、不卫生状况）并向您保证情况相反，您可以援引欺诈来获得追溯性的租金减免或损害赔偿，即使是在租赁多年之后。
但请注意：要成功提起基于欺诈的侵权责任诉讼，您必须证明三个要素：欺骗行为（虚假陈述或应受谴责的沉默）、欺骗意图，以及该欺骗行为决定了您的同意。这并非自动成立，但这一判决为您提供了这种可能性。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买前务必进行全面技术诊断：在米米藏（Mimizan）和其他地方一样，不要在强制性诊断和补充诊断（白蚁、铅、石棉、电气、燃气、能源性能状况）上省钱。如有必要，请增加由独立专家进行的湿度或结构诊断。
- 记录卖方的所有陈述：在参观期间，做详细记录、拍照，如果可能的话进行录音（需征得同意）。将重要陈述写入销售契约或由双方签署的单独书面文件中。
- 核实房产历史：要求提供过去10年的所有技术文件（维修发票、专家报告、与共有人或市政厅的往来信件）。文件缺失可能是一个警示信号。
- 在签署前咨询专业律师：花一小时咨询来审查销售契约和诊断报告，可以避免您多年的诉讼。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区，公证人是有资质的，但房地产法专业律师可以从潜在争议角度提供补充意见。
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深入探讨：相关判例与演变
2020年9月23日的判决符合法国最高法院（Cour de cassation）的一贯判例。早在2013年（判决 n° 12-21.278），最高法院就已确认了同一原则：隐藏瑕疵担保诉讼和侵权责任诉讼是独立且可同时提起的。
鲜为人知的是，这一立场已被多次确认，特别是在2016年12月15日关于商业资产（fonds de commerce）销售的判决中（n° 15-25.418）。法国最高法院（Cour de cassation）在其中明确指出，欺诈既可以源于积极行为，也可以源于欺诈性隐瞒（对重要事项的故意沉默）。
法院的趋势是明确的：它们逐步加强了卖方的信息披露义务和对善意购房者的保护。这一演变符合社会对房地产交易透明度的期望，特别是在像朗德省（Landes）这样市场可能活跃且财务利益重大的地区。
展望未来，这一判例应会鼓励房地产专业人士在实践中更加严谨。它也可能导致侵权责任诉讼的增加，因为购房者即使在隐藏瑕疵的两年时效过后，也意识到了这种可能性。
采取行动前的清单
您认为自己是隐藏瑕疵或欺诈的受害者吗？以下是需要做的事情：
- 立即收集所有证据：缺陷照片、对比诊断、证词、显示卖方知道问题的文件。
- 计算时效：自发现起不到2年？您可以提起隐藏瑕疵担保诉讼。不到5年？如果欺诈得到证实，您也可以提起欺诈诉讼。
- 评估损害程度：请专业人士出具维修报价单，估算房产价值损失，评估附带损害（搬家、酒店费用、精神损害）。
- 尝试调解：在启动司法程序之前，提议调解或和解。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区，公证人公会或律师公会可以为您提供指导。
- 咨询专业律师：只有专业人士才能评估您案件的可靠性，选择最佳策略（担保诉讼、责任诉讼，或两者同时），并协助您遵守严格的期限。
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