Viole les dispositions de la loi du

Décision de référence : cc • N° 89-16.810 • 1991-05-23 • Consulter la décision →

Cette décision apporte un éclairage important sur votre droit immobilier. Voici ce qu'elle change pour vous.

La situation

Viole les dispositions de la loi du 1er juin 1924, applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, l'arrêt qui retient que le délai de 6 mois imposé par l'article 42 de ladite loi pour passer en la forme authentique un acte translatif de propriété immobilière peut être conventionnellement réduit et que l'absence d'acte notarié dans le délai prévu entraîne la caducité de transfert de propriété par application du principe du consensualisme, alors que la sanction prévue par le texte est seulement attachée au dépassement du délai fixé légalement.

Ce que dit la loi

Cette décision confirme les principes fondamentaux du droit de la propriété.

Points à retenir

Respectez scrupuleusement les délais légaux de recours
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Cas d'usage pratiques

Acheteur pressé par un délai contractuel trop court

À Strasbourg, un primo-accédant signe un compromis de vente pour un appartement de 200 000 € avec une clause imposant la signature de l'acte authentique sous 3 mois. Son dossier de prêt prend du retard et il craint que la vente ne soit annulée automatiquement à l'échéance contractuelle.

Application pratique:

La décision du 23 mai 1991 rappelle que le délai de 6 mois de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 est impératif et ne peut être réduit conventionnellement. Ainsi, tant que le délai légal de 6 mois n'est pas expiré, la caducité ne peut être invoquée. L'acheteur doit informer le vendeur de la jurisprudence et poursuivre ses démarches sereinement, car il bénéficie encore de 3 mois supplémentaires pour régulariser l'acte notarié.

Vendeur tentant d'annuler la vente avant 6 mois

À Metz, un propriétaire vend sa maison 350 000 € avec un compromis stipulant un délai de signature de 2 mois. L'acheteur, confronté à un retard bancaire, ne signe pas à temps. Le vendeur, estimant le contrat caduc, envisage de reloger le bien et de conserver l'indemnité d'immobilisation.

Application pratique:

La Cour de cassation juge que la sanction de caducité ne s'applique qu'au dépassement du délai légal de 6 mois, et non à un délai contractuel plus court. Le vendeur ne peut donc pas déclarer la vente caduque avant l'expiration de ce délai légal. Il doit attendre 6 mois à compter du compromis pour se prévaloir de la caducité, sous peine d'engager sa responsabilité en cas d'annulation anticipée fautive.

Indivisaire imposant une date butoir irréaliste

À Colmar, deux indivisaires vendent un terrain de 80 000 €. L'un d'eux impose une clause de signature de l'acte authentique sous 4 mois, espérant récupérer rapidement sa part. Des difficultés administratives retardent la vente, et l'autre indivisaire craint d'être contraint de rester dans l'indivision si le délai est dépassé.

Application pratique:

En vertu de la jurisprudence du 23 mai 1991, la réduction contractuelle du délai de l'article 42 de la loi de 1924 est inefficace : seule l'expiration des 6 mois légaux entraîne la caducité de la vente. Les indivisaires ne peuvent donc pas se désengager avant ce terme. Ils doivent collaborer pour finaliser la vente dans le délai légal, tout en rappelant à l'indivisaire pressé que la date contractuelle n'est pas juridiquement contraignante.

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Cas d'usage pratiques

Acheteur pressé par un délai contractuel trop court

Vendeur tentant d'annuler la vente avant 6 mois

Indivisaire imposant une date butoir irréaliste

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