参考判决： cc • N° 03-17.156 • 2005-02-23 • 查阅判决 →
想象一下，您在圣文森特-德-蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse），在这栋您刚购入的家族住宅里。您想扩大一扇窗户以享受南向光线，但您的邻居反对：他认为您的开口距离他的财产太近。谁有道理？然而法律是明确的：直接视野（即可以直接看到邻居家的开口）在距离分隔边界1.90米以内是被禁止的。
但是，正如法律中常见的那样，存在例外情况。而法国最高法院（Cour de cassation）正是在2005年的这项判决中澄清了其中一个例外。这一澄清可能彻底改变您的装修计划，或者如果您是相关邻居，也可能影响您的安宁。
这起案件，可能涉及蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区内从塔尔诺斯（Tarnos）到圣文森特-德-蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的任何业主，回答了一个关键问题：何时可以偏离这1.90米的规则？答案比看起来更微妙，它建立在一个鲜为人知的法律概念之上：通行地役权。
事实：一个日常发生的故事
故事始于X先生，他是塔尔诺斯（Tarnos）一处住宅的业主，该住宅位于一个地块相对较近的住宅区。像该地区的许多人一样，他希望通过在正面墙上开一个新开口来改善生活舒适度。这扇窗户将朝向他的邻居Y女士的土地，而他们之间的关系已经紧张。
Y女士坚决反对这个计划。她援引了《民法典》（Code civil）第678条，该条款禁止在距离分隔边界1.90米以内开设直接视野。据她称，这扇新窗户将侵犯她的隐私和对其财产的平静享用。而X先生则提出一个例外：他的土地享有对Y女士土地的通行地役权（穿越他人土地的权利）。
冲突升级并诉至法院。X先生辩称，即使这项通行地役权是为另一块土地（Z女士的，该街区的第三位业主）的利益而设，也应该允许他开设视野。毕竟，Y女士的土地已经负担了地役权，为什么他不能间接受益呢？
一审和上诉法院的法官都支持Y女士。但X先生没有认输，并提起了撤销原判的上诉（pourvoi en cassation）。正是在这里，案件发生了有趣的转折：法国最高法院（Cour de cassation）将不得不裁定一个原则性问题。《民法典》（Code civil）第678条规定的例外，是适用于通行地役权为另一块土地利益而存在的情况，还是仅适用于为享有视野的土地利益而存在的情况？
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在其2005年2月23日的判决中采取了明确且限制性的立场。法官们首先重申了一般原则：《民法典》（Code civil）第678条禁止在距离邻地边界1.90米以内开设直接视野。此规则旨在保护业主的隐私和安宁。
但他们随后明确了例外：该例外仅适用于视野所及的土地负担有对享有视野的土地的通行地役权时。换句话说，为了能在1.90米以内开设视野，仅邻地负担有通行地役权是不够的。该地役权必须是为您自己的土地利益而专门存在的。
在本案中，法院确认Y女士的土地确实负担有通行地役权，但该地役权是为Z女士的土地利益，而非X先生的土地利益。因此条件未满足。简而言之，您不能援引一项使他人受益的地役权来证明您的视野的合法性。
这一推理遵循了保护财产权的逻辑。法院重申，对保护隐私规则的例外必须进行严格解释。如果以存在地役权为由轻易允许近距离视野，将大大削弱对业主免受窥视的保护。
但与此判决之前的认知相比，这究竟改变了什么？一些业主错误地认为，仅邻地上存在通行地役权就足以证明近距离视野的合理性。法国最高法院（Cour de cassation）终结了这种混淆：必须在地役权与想要开设视野的土地之间存在直接联系。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是圣文森特-德-蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的业主出租人，并考虑进行工程，此判决具有直接影响。假设您拥有一栋与一块存在通行地役权的土地相邻的房屋。在开设距离边界1.90米以内的新窗户之前，您必须核实该地役权是为您的财产还是为他人的财产利益而设。
在我的执业经历中，我遇到过一些案件，业主在没有核实这一具体要点的情况下就启动了昂贵的工程（根据规模从5,000到15,000欧元不等）。结果：被迫封堵开口、司法程序，有时甚至需要向邻居支付损害赔偿。一场可能持续数月甚至数年的噩梦。
对于租户，情况不同但同样重要。如果您的业主开设了非法视野，您可能会承受后果：与邻居关系恶化、可能导致您住所被修改甚至舒适度降低的法律程序。如何应对？首先核查现有或计划中的开口的合法性。
购买者必须特别警惕。在购买房产之前，请核实现有视野是否符合法定距离。蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区内一位称职的公证人（notaire）可以就此为您提供建议。如果您在购买后发现视野非法，您可能被迫将其移除，并承担相关费用。
对于共有物业业主，在公共部分进行工程时也会出现此问题。业主大会授权修改外墙的决定必须考虑此判例。但请注意：共有物业的授权不等于对外部邻居的授权。
避免此类纠纷的四个建议
- 核实是否存在地役权及其受益人：在任何开设新开口的项目之前。查阅您的产权证书，并可能咨询测量专家（géomètre-expert）以制定影响您土地及邻近土地的地役权的精确平面图。
- 精确测量距离：测量您的计划开口与分隔边界之间的距离。请记住，1.90米的距离是垂直于边界测量的，而非对角线。卷尺并不总是足够：对于关键测量，请寻求专业人士帮助。
- 获得邻居的书面同意：如果您考虑例外情况。即使存在对您有利的地役权，友好协议也能避免许多冲突。此协议应具体、注明日期、签署，并最好由公证人（notaire）会签以增加安全性。
- 咨询专业律师：一有疑问就咨询。30分钟的咨询（在我的事务所为45欧元）可以为您节省数千欧元的不必要工程或司法程序费用。鲜为人知的是：某些邻里纠纷可能持续超过3年，司法费用高达10,000欧元。
深入探讨：相关判例及演变
这项2005年的判决符合法国最高法院（Cour de cassation）的一贯判例。早在1997年（判决 n° 95-15.123），该高等法院就已重申《民法典》（Code civil）第678条规定的例外具有严格性。它特别指出，通行地役权必须是“真实且现行的”，而非仅仅是理论或潜在的。
更近的是，2018年，法国最高法院（Cour de cassation）（判决 n° 17-19.312）通过拒绝将例外扩展到通行地役权以外的其他地役权，确认了这一方向。换句话说，取水地役权（取水权）或排水地役权不能证明1.90米以内视野的合理性。
因此，法院的趋势是明确的：加强隐私保护，严格解释例外。对于未来，这意味着希望开设近距离视野的业主在遵守法定条件方面必须越来越严格。法官对于近似处理或试图规避规则的行为越来越不容忍。
这具体意味着什么？与视野相关的邻里纠纷可能会增加，尤其是在像塔尔诺斯（Tarnos）或圣文森特-德-蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）这样地块通常较小的城市化地区。预防和事先法律咨询变得至关重要。
常见问题
问：斜向视野是否遵循相同规则？
答：否。斜向视野（不能直接看到邻居家）受《民法典》（Code civil）第679条管辖，不要求1.90米的最小距离，但需遵守某些高度和方向规则。
问：如果我的邻居开设了非法视野，我该怎么办？
答：您可以先尝试友好调解。如果失败，您可以诉诸司法法院（tribunal judiciaire）以确认非法性并要求移除视野，并可能因异常邻里滋扰获得损害赔偿。
问：农业建筑是否遵循相同规则？
答：否，农业用途建筑的规则可能不同，特别是关于经营所需的开口。应查阅当地城市规划规则和省级卫生条例。
问：可以合法化非法开设的视野吗？
答：可以，在某些情况下，通过与邻居达成友好协议或通过三十年时效（如果视野存在超过30年且无争议）。但此合法化并非自动，通常需要司法程序。
在此判决之前 / 在此判决之后
- 之前：有些人认为任何通行地役权都证明近距离视野的合理性
- 之后：只有直接为相关土地利益而设的通行地役权才能证明例外
- 之前：对例外解释存在混淆
- 之后：法国最高法院（Cour de cassation）进行了严格澄清
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