Referenzentscheidung: cc • Nr. 11-26.879 • 2013-02-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Biscarrosse, an der Küste der Landes. Sie haben ein landwirtschaftliches Grundstück erworben, das Sie seit Jahren an einen Landwirt verpachten. Der örtliche Bebauungsplan (PLU) hat Ihr Grundstück gerade als Zone AU, also „zu urbanisieren“, eingestuft. Sie denken sich: „Endlich kann ich bauen!“ Sie kündigen Ihrem Pächter, um das Grundstück für den Bau zurückzufordern. Doch dieser legt Widerspruch ein. Das Gericht gibt Ihnen recht? Nicht so schnell. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Februar 2013 (Nr. 11-26.879) entschieden: Eine Zone AU ist keine städtische Zone im Sinne von Artikel L. 411-32 des Landwirtschafts- und Fischereigesetzbuchs. Mit anderen Worten: Sie können einen landwirtschaftlichen Pachtvertrag nicht allein deshalb kündigen, weil der Bebauungsplan Ihre Grundstücke als Zone AU einstuft. Was nur wenige wissen: Der Begriff „baureifes Gebiet“ in der Alltagssprache entspricht nicht immer dem, was das Landwirtschaftsgesetzbuch darunter versteht. Was also tun, wenn Sie Ihr Grundstück zurückhaben möchten? Dieses Urteil ist eine Erinnerung: Es reicht nicht aus, dass eine Zone im Bebauungsplan „baureif“ ist, um als städtisch zu gelten. Sie muss tatsächlich sofort bebaubar sein, d. h. die öffentliche Infrastruktur (Straßen, Netze) muss vorhanden sein. Die Entscheidung vom 20. Februar 2013, gefällt von der dritten Zivilkammer, ist heute ein unverzichtbarer Referenzpunkt für jeden verpachtenden Eigentümer, landwirtschaftlichen Pächter oder Immobilienfachmann. In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte dieses Rechtsstreits erzählen, die Argumentation der Richter analysieren und Ihnen praktische Ratschläge geben, um eine Sackgasse zu vermeiden.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Z., Eigentümer in Biscarrosse, hatten mit einem Landwirt einen Pachtvertrag über mehrere Parzellen abgeschlossen. Im Jahr 2004 verabschiedete die Gemeinde ihren Bebauungsplan: Zwei der verpachteten Parzellen wurden als Zone AU eingestuft (eine als Zone AUx, die andere als Zone AUb). Für die Eigentümer war dies das Signal, dass sie endlich bauen konnten. Sie kündigten daher den Pachtvertrag zur Rückforderung für Bauzwecke, gestützt auf Artikel L. 411-32 des Landwirtschaftsgesetzbuchs, der es dem Verpächter erlaubt, das Grundstück zur Errichtung eines Gebäudes zurückzufordern, sofern die Parzelle in einer „städtischen Zone“ oder „zu urbanisierenden Zone“ liegt, die im Bebauungsplan festgelegt ist.
Der Pächter focht die Kündigung vor dem Schiedsgericht für landwirtschaftliche Pachtverträge an. Er argumentierte, dass Zonen AU keine städtischen Zonen im Sinne des Gesetzes seien, da sie noch nicht erschlossen seien und keine sofortige Bebauung erlaubten. Die Eheleute Z. entgegneten, dass der Bebauungsplan diese Parzellen gerade als Zone AU eingestuft habe, um sie für die künftige Urbanisierung zu öffnen, und dass der Gesetzestext auch die zu urbanisierenden Zonen umfasse. Das Gericht gab ihnen recht. Doch der Pächter legte Berufung ein.
Das Berufungsgericht Pau hob das Urteil auf: Es befand, dass Zonen AU keine städtischen Zonen im Sinne von Artikel L. 411-32 seien, da sie nicht sofort bebaubar seien. Die Eheleute Z. legten Kassationsbeschwerde ein. Doch der Kassationsgerichtshof wies ihre Beschwerde mit Urteil vom 20. Februar 2013 zurück. Er bestätigte, dass als Zone AU eingestufte Parzellen keine als städtische Zone eingestuften Parzellen im Sinne des Landwirtschaftsgesetzbuchs seien. Kurz gesagt: Der Eigentümer kann den Pachtvertrag nicht allein aus diesem Grund kündigen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um dieses Urteil zu verstehen, muss man sich Artikel L. 411-32 des Landwirtschafts- und Fischereigesetzbuchs ansehen. Dieser Text erlaubt es dem Verpächter, das Grundstück zurückzufordern, um ein Wohnhaus oder ein landwirtschaftliches Gebäude zu errichten, sofern das Grundstück in „einer durch einen örtlichen Bebauungsplan als städtische Zone oder zu urbanisierende Zone festgelegten Zone“ liegt. Es stellte sich die Frage, ob eine Zone AU (zu urbanisieren) in diese Kategorie fällt.
Der Kassationsgerichtshof verneint dies. Warum? Weil der Begriff der „zu urbanisierenden Zone“ im Sinne des Landwirtschaftsgesetzbuchs nicht derselbe ist wie im Sinne des Städtebaugesetzbuchs. Im Städtebaugesetzbuch ist eine Zone AU eine Zone, die für die Urbanisierung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen ist. Solange die öffentlichen Straßen und die Netze für Wasser, Strom und Abwasser nicht realisiert sind, ist sie nicht bebaubar. Der Gesetzgeber wollte jedoch mit Artikel L. 411-32, dass der Eigentümer sofort bauen kann, und nicht in einer ungewissen Zukunft. Mit anderen Worten: Die Bebauung muss ohne weitere Verfahren oder Arbeiten möglich sein.
Die Richter stellen klar, dass der Bebauungsplan selbst vorsehen kann, dass Zonen AU erst nach einer Änderung oder Überarbeitung des Bebauungsplans oder nach der Durchführung eines Erschließungsprojekts bebaubar sind. Es handelt sich also nicht um eine sofortige Urbanisierung. Im vorliegenden Fall waren die Parzellen als AUx und AUb eingestuft, was zusätzliche Auflagen (Gestaltungsleitlinien, Erschließung) mit sich brachte.
Kurz gesagt: Das oberste Gericht unterscheidet zwei Situationen: Wenn die Zone tatsächlich für die Urbanisierung geöffnet ist (Infrastruktur vorhanden, sofortige Bebaubarkeit), kann der Pachtvertrag gekündigt werden. Wenn sie jedoch nur „zu urbanisieren“ im Sinne einer aufgeschobenen Urbanisierung ist, ist dies nicht der Fall.
