Referenzentscheidung: cc • N° 19-15.001 • 2020-05-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in La Motte-Servolex, diesem kleinen dynamischen Ort vor den Toren von Chambéry. Sie schließen einen Mietvertrag mit einem Friseursalon-Betreiber und legen im Vertrag ausdrücklich fest, dass das Statut der Gewerbemietverträge gilt. Nur hat der Mieter, gerade erst eingezogen, noch keine Eintragung im Handelsregister erhalten. Einige Jahre später läuft das Geschäft hervorragend, und Sie möchten kündigen, um das Lokal zurückzunehmen. Ihr Mieter beruft sich auf das Statut der Gewerbemietverträge, und Sie glauben, es ignorieren zu können, weil er anfangs nicht eingetragen war. Wer hat recht?
Diese Frage, die sich täglich Eigentümer und Mieter stellen, hat der Kassationshof am 28. Mai 2020 beantwortet. Und seine Antwort ist klar: Wenn beide Parteien den Mietvertrag freiwillig dem Statut der Gewerbemietverträge unterworfen haben, steht das Fehlen der Eintragung des Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Anwendung dieses Statuts nicht entgegen. Mit anderen Worten: Ihre Klausel zur freiwilligen Unterwerfung ist wirksam, selbst wenn Ihr Mieter noch nicht im Handels- und Gesellschaftsregister (RCS) eingetragen war.
Diese Entscheidung ist der Schutzschild für in Unsicherheit abgeschlossene Mietverträge. Sie sichert Tausende von Verträgen ab und verhindert, dass Eigentümer wie Sie in die Falle einer nicht eingehaltenen Verwaltungsformalität tappen. Schauen wir uns genauer an, was dieser Fall erzählt und was er konkret für Sie ändert.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, ein Eigentümer aus Chambéry, besitzt ein Geschäftslokal in einem Gebäude in der Rue H. Er vermietet es an die SA Open Sud Gestion, eine Gesellschaft, die ein Einzelhandelsgeschäft betreibt. Der Mietvertrag, ordnungsgemäß unterzeichnet, enthält ausdrücklich die Klausel, dass die Parteien vereinbaren, den Mietvertrag dem Statut der Gewerbemietverträge zu unterwerfen, wie es sich aus den Artikeln L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs ergibt. Soweit scheint alles normal.
Allerdings: Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung war die SA Open Sud Gestion noch nicht im Handels- und Gesellschaftsregister eingetragen. Sie wird dies einige Wochen später nachholen, aber ist der Schaden bereits angerichtet? Der Eigentümer kündigt einige Jahre später seinem Mieter, um das Lokal zurückzunehmen. Die Mieterin ficht diese Kündigung an und beruft sich auf das Statut der Gewerbemietverträge, um die Verlängerung des Mietvertrags zu erreichen. Der Eigentümer entgegnet, dass das Statut nicht anwendbar sei, da der Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht eingetragen war.
Der Fall gelangt vor das Tribunal de grande instance von Chambéry und dann vor das Berufungsgericht von Chambéry. Die Tatsachenrichter geben dem Eigentümer recht: Nach ihrer Auffassung ist die Eintragung des Mieters eine Anwendungsvoraussetzung des Statuts, und ohne diese unterliegt der Mietvertrag nicht dem Statut, selbst wenn die Parteien dies vorgesehen haben. Die SA Open Sud Gestion legt Kassation ein. Und dann die Überraschung: Der Kassationshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf und verweist die Sache an das Berufungsgericht von Grenoble zurück. Für die Richter des obersten Gerichtshofs hat die freiwillige Unterwerfung der Parteien unter das Statut der Gewerbemietverträge Vorrang vor dem Fehlen der Eintragung des Mieters. Der Mietvertrag ist also gewerblich, und der Mieter kann sich auf das Statut berufen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Gesetzestexte zurückkommen. Artikel L. 145-1 des Handelsgesetzbuchs legt den Anwendungsbereich des Statuts der Gewerbemietverträge fest. Er bestimmt, dass das Statut auf Mietverträge über Gebäude anwendbar ist, in denen ein Geschäftsbetrieb ausgeübt wird, vorausgesetzt, der Mieter ist im Handelsregister oder im Handwerksregister eingetragen. Diese Eintragungsvoraussetzung ist grundsätzlich zwingend: Ohne sie kein Statut.
Der Kassationshof führt jedoch in seinem Urteil vom 28. Mai 2020 eine wesentliche Ausnahme ein: Wenn die Parteien einvernehmlich den Mietvertrag dem Statut der Gewerbemietverträge unterworfen haben, überwiegt dieser gemeinsame Wille die gesetzliche Eintragungsvoraussetzung. Warum? Weil das Statut der Gewerbemietverträge ein Schutzmechanismus für den Mieter ist, aber auch ein vertraglicher Rahmen, den die Parteien frei wählen können. Die Vertragsfreiheit (Artikel 1103 des Code civil, der den Grundsatz der bindenden Wirkung von Verträgen festlegt) erlaubt es den Parteien, sich einer gesetzlichen Regelung zu unterwerfen, auch wenn nicht alle Anwendungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag schwarz auf weiß: „Die Parteien vereinbaren, diesen Vertrag dem Statut der Gewerbemietverträge zu unterwerfen“. Diese klare und präzise Klausel ließ keinen Zweifel an der Absicht der Vertragsparteien. Daher konnte das Fehlen der Eintragung des Mieters zum Zeitpunkt der Unterzeichnung die Anwendung des Statuts nicht in Frage stellen. Das Berufungsgericht von Chambéry hatte daher einen Fehler begangen, als es das Gegenteil entschied.
Diese Entscheidung bestätigt einen bereits vom Kassationshof eingeschlagenen Trend: die Betonung des Parteiwillens. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine willkommene Klarstellung. Die Richter erinnern daran, dass das Statut der Gewerbemietverträge nur in einem für den Mieter schützenden Sinne zwingend ist, aber von den Parteien über seine gesetzlichen Voraussetzungen hinaus gewählt werden kann. Mit anderen Worten: Man kann immer „mehr“ tun als das Gesetz, aber nicht „weniger“.
Was das für Sie konkret ändert
Für Sie als vermietender Eigentümer in Chambéry oder anderswo ist diese Entscheidung eine gute Nachricht. Wenn Sie einen Mietvertrag mit einer Klausel zur freiwilligen Unterwerfung abgeschlossen haben,
