Decisione di riferimento: cc • N° 19-15.001 • 2020-05-28 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un locale commerciale a La Motte-Servolex, questo piccolo borgo dinamico alle porte di Chambéry. Firmate un contratto di locazione con un gestore di un salone di parrucchiere, specificando chiaramente nel contratto che si applica lo statuto delle locazioni commerciali. Solo che il conduttore, appena insediato, non ha ancora ottenuto l'iscrizione al registro delle imprese. Qualche anno dopo, l'attività va a gonfie vele e voi volete dare disdetta per riprendere il locale. Il vostro conduttore vi oppone lo statuto delle locazioni commerciali, e voi credete di poterlo ignorare perché inizialmente non era iscritto. Chi ha ragione?
A questa domanda, che ogni giorno si pongono proprietari e conduttori, la Corte di cassazione ha risposto il 28 maggio 2020. E la sua risposta è chiara: quando entrambe le parti hanno volontariamente sottoposto il contratto allo statuto delle locazioni commerciali, l'assenza di iscrizione del conduttore al momento della conclusione del contratto non impedisce l'applicazione di tale statuto. In altre parole, la vostra clausola di sottomissione volontaria è valida, anche se il vostro conduttore non era ancora iscritto al registro delle imprese e delle società (RCS).
Questa decisione è lo scudo dei contratti conclusi nell'incertezza. Mette al sicuro migliaia di contratti ed evita che proprietari, come voi, rimangano intrappolati in una formalità amministrativa non rispettata. Andiamo a vedere più da vicino cosa racconta questa vicenda e cosa cambia concretamente per voi.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il signor X, un proprietario di Chambéry, possiede un locale commerciale in un edificio di via H. Lo concede in locazione alla SA Open Sud Gestion, una società che gestisce un'attività di commercio al dettaglio. Il contratto di locazione, firmato in piena regola, menziona espressamente che le parti convengono di sottoporre il contratto allo statuto delle locazioni commerciali, come risulta dagli articoli L. 145-1 e seguenti del Codice del commercio. Fino a qui, tutto sembra normale.
Senonché: al momento della firma, la SA Open Sud Gestion non era ancora iscritta al registro delle imprese e delle società. Lo farà qualche settimana dopo, ma il danno è fatto? Il proprietario, qualche anno dopo, dà disdetta al conduttore per riprendere il locale. La società conduttrice contesta tale disdetta e invoca lo statuto delle locazioni commerciali per ottenere il rinnovo del contratto. Il proprietario ribatte che lo statuto non può applicarsi poiché il conduttore non era iscritto al momento della conclusione del contratto.
La vicenda arriva davanti al tribunale di grande istanza di Chambéry, poi davanti alla corte d'appello di Chambéry. I giudici di merito danno ragione al proprietario: secondo loro, l'iscrizione del conduttore è una condizione per l'applicazione dello statuto e, in mancanza, il contratto sfugge allo statuto, anche se le parti lo hanno previsto. La SA Open Sud Gestion ricorre in cassazione. E qui, sorpresa: la Corte di cassazione cassa la sentenza della corte d'appello e rinvia la causa davanti alla corte d'appello di Grenoble. Per i magistrati dell'Alta Corte, la sottomissione volontaria delle parti allo statuto delle locazioni commerciali prevale sull'assenza di iscrizione del conduttore. Il contratto è quindi commerciale e il conduttore può avvalersi dello statuto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna tornare ai testi. L'articolo L. 145-1 del Codice del commercio fissa il campo di applicazione dello statuto delle locazioni commerciali. Esso dispone che lo statuto si applica ai contratti di locazione di immobili in cui viene esercitata un'attività commerciale, a condizione che il conduttore sia iscritto al registro delle imprese o al registro delle imprese artigiane. Questa condizione di iscrizione è in linea di principio imperativa: senza di essa, niente statuto.
Ma la Corte di cassazione, nella sua sentenza del 28 maggio 2020, introduce un'eccezione importante: quando le parti, di comune accordo, hanno sottoposto il contratto allo statuto delle locazioni commerciali, questa volontà comune prevale sulla condizione legale di iscrizione. Perché? Perché lo statuto delle locazioni commerciali è un dispositivo protettivo per il conduttore, ma anche un quadro contrattuale che le parti possono scegliere liberamente di adottare. La libertà contrattuale (l'articolo 1103 del Codice civile, che sancisce il principio della forza vincolante dei contratti) consente alle parti di sottoporsi a un regime legale, anche se non tutte le condizioni di applicazione sono soddisfatte.
Nel caso di specie, il contratto di locazione menzionava a chiare lettere: «le parti convengono di sottoporre il presente contratto allo statuto delle locazioni commerciali». Questa clausola, chiara e precisa, non lasciava dubbi sull'intenzione dei contraenti. Di conseguenza, l'assenza di iscrizione del conduttore al momento della firma non poteva mettere in discussione l'applicazione dello statuto. La corte d'appello di Chambéry aveva quindi commesso un errore giudicando il contrario.
Questa decisione conferma una tendenza già avviata dalla Corte di cassazione: la valorizzazione della volontà delle parti. Non è un revirement, ma un chiarimento benvenuto. I giudici ricordano che lo statuto delle locazioni commerciali è di ordine pubblico solo in senso protettivo per il conduttore, ma può essere scelto dalle parti al di là delle sue condizioni legali. In altre parole, si può sempre «fare di più» della legge, ma non «di meno».
Cosa cambia per voi — concretamente
Per voi, proprietario locatore a Chambéry o altrove, questa decisione è una buona notizia. Se avete firmato un contratto di locazione con una clausola di sottomissione
