Referenzentscheidung: cc • N° 10-20.514 • 2011-04-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Saint-Vincent-de-Tyrosse, in einer Wohnanlage, deren Teilungserklärung vorsieht, dass die Wahlhelfer der Eigentümerversammlung stets die Eigentümer mit den meisten Miteigentumsanteilen sind. In der letzten Versammlung wurden die drei größten Eigentümer (darunter eine Gesellschaft) zu Wahlhelfern bestimmt. Sie ficht die Abstimmung über ein Fassadenrenovierungsprojekt an. Doch der Beschluss ist gefasst, und Sie fragen sich: „Kann ich diesen Beschluss anfechten?“ Die Antwort hängt von einer präzisen Rechtsfrage ab: Kann eine unzulässige Klausel Grundlage eines gültigen Beschlusses sein, solange sie nicht offiziell für unwirksam erklärt wurde?
Der Kassationsgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 28. April 2011 (Nr. 10-20.514) entschieden und ein Berufungsurteil aufgehoben, das es abgelehnt hatte, einen Beschluss der Eigentümerversammlung für nichtig zu erklären, der auf einer für unwirksam befundenen Klausel der Teilungserklärung beruhte. Diese Entscheidung ist für alle Wohnungseigentümer von wesentlicher Bedeutung: Sie stellt klar, dass ein Beschluss, der auf einer unzulässigen Klausel beruht, von Anfang an nichtig ist, ohne dass es einer vorherigen gerichtlichen Feststellung bedarf.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung, ihre praktischen Konsequenzen und Ratschläge für den Fall, dass Sie mit einer ähnlichen Situation konfrontiert sind, erläutern. Ob Sie Eigentümer in Saint-Paul-lès-Dax oder anderswo sind, diese Grundsätze gelten für alle Wohnungseigentümergemeinschaften.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Gemeinschaftsordnung (das Dokument, das die Regeln des Zusammenlebens festlegt) bestimmt, dass die Wahlhelfer der Eigentümerversammlung „automatisch diejenigen sind, die die meisten Miteigentumsanteile besitzen“. Mit anderen Worten: Die größten Eigentümer werden automatisch bestimmt. Diese Klausel, die auf den ersten Blick harmlos erscheint, wirft ein rechtliches Problem auf: Sie legt die Bestimmung der Wahlhelfer fest, während das Gesetz vom 10. Juli 1965 (Artikel 15 des Dekrets vom 17. März 1967) vorschreibt, dass die Wahlhelfer von der Versammlung gewählt oder, falls dies nicht geschieht, vom Versammlungsleiter bestimmt werden. Eine Klausel, die gegen diese zwingende Regel verstößt, gilt als „nicht geschrieben“, d. h. sie ist von Anfang an wirkungslos.
Ein Wohnungseigentümer, nennen wir ihn Herrn X, ficht die Gültigkeit einer Eigentümerversammlung an, die in seiner Wohnanlage in Saint-Vincent-de-Tyrosse stattfand. Er macht geltend, dass die Bestimmung der Wahlhelfer gemäß dieser Klausel unrechtmäßig sei, und beantragt die Aufhebung des in dieser Versammlung gefassten Beschlusses (z. B. die Genehmigung der Jahresabrechnung oder eine Abstimmung über Arbeiten). Er bringt die Sache vor das Tribunal de grande instance und dann in die Berufung.
Das Berufungsgericht stellt zwar fest, dass die Klausel tatsächlich unwirksam ist, weigert sich jedoch, den Beschluss der Eigentümerversammlung aufzuheben. Seine Begründung: Solange die Klausel nicht durch einen Richter für unwirksam erklärt worden sei, gelte sie weiter. Mit anderen Worten: Der Beschluss der Versammlung sei gültig, weil er in Übereinstimmung mit einer noch in Kraft befindlichen Regelung gefasst worden sei.
Herr X legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 28. April 2011 das Berufungsurteil auf. Er erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: „Das Berufungsgericht, das nach Feststellung der Unwirksamkeit einer Klausel einer Teilungserklärung es ablehnt, den auf der Grundlage dieser Klausel gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung für nichtig zu erklären, zieht nicht die rechtlichen Konsequenzen aus seinen eigenen Feststellungen und verletzt die Artikel 24 und 43 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 in Verbindung mit Artikel 15 des Dekrets vom 17. März 1967.“ Mit anderen Worten: Sobald der Richter festgestellt hat, dass die Klausel unwirksam ist, muss der darauf gestützte Beschluss automatisch aufgehoben werden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zwei Schlüsselbegriffe erfassen: die „nicht geschriebene“ Klausel und die Rückwirkung dieser Feststellung.
Eine nicht geschriebene Klausel (Artikel 43 des Gesetzes von 1965) ist eine Klausel, die gegen die zwingenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt. Sie gilt als von Anfang an nicht existent, als ob sie nie in der Teilungserklärung gestanden hätte. Das bedeutet, dass sie von Anfang an (ab initio) wirkungslos ist, und nicht erst ab dem Urteil. Folglich ist jeder Beschluss, der auf der Grundlage dieser Klausel gefasst wurde, selbst ohne Rechtsgrundlage und muss aufgehoben werden.
Das Berufungsgericht hatte einen Fehler begangen, als es annahm, die Klausel müsse „angewandt werden, solange sie nicht für unwirksam erklärt worden sei“. Diese Argumentation ist widersprüchlich: Wenn die Klausel unwirksam ist, hatte sie nie eine rechtliche Existenz. Man kann sie nicht für unwirksam erklären und gleichzeitig sagen, dass sie bis zu dieser Erklärung Wirkungen entfaltet hat. Es ist, als würde man sagen: „Diese Regel ist verboten, aber da sie in der Teilungserklärung stand, wenden wir sie an, bis ein Richter sagt, dass sie verboten ist.“ Der Kassationsgerichtshof stellt die Logik wieder her: Die Nichtigkeit der Klausel zieht die Nichtigkeit der darauf beruhenden Handlung nach sich.
Mit anderen Worten: Der Wohnungseigentümer, der einen auf eine unzulässige Klausel gestützten Beschluss der Eigentümerversammlung anficht, muss nicht
