Referenzentscheidung: cc • Nr. 11-21.340 • 2012-12-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Dax, in der Fußgängerzone. Sie vermieten dieses Lokal seit Jahren an ein etabliertes Unternehmen. Der ursprüngliche Mietvertrag umfasste eine Einheit aus zwei Räumen mit einer Klausel: „Diese beiden Räume sind für die Vermietung unteilbar.“ Eines Tages verkaufen Sie die Hälfte des Lokals an einen Nachbarn. Der Mietvertrag läuft aus, der Mieter beantragt die Verlängerung bei beiden neuen Eigentümern. Einer von ihnen lehnt ab und verlangt eine getrennte Miete für seinen Teil allein. Was passiert?
Diese scheinbar banale Frage führte zu einem wichtigen Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 19. Dezember 2012 (Nr. 11-21.340). Das oberste Gericht entschied: Die Unwirksamkeitsklausel besteht nach der Teilung fort, und kein Vermieter kann allein eine geteilte Miete verlangen. Mit anderen Worten: Der Mietvertrag bleibt eine Einheit, auch wenn die Räumlichkeiten nun aufgeteilt sind.
Doch was bedeutet das genau für Sie als Eigentümer oder Mieter in den Landes oder anderswo? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In Agen betrieb eine Handelsgesellschaft (SARL Bareyre) ein Geschäft in einem Lokal in der Nr. 5 einer Straße, das aus mehreren Räumen bestand, die in einem einzigen Mietvertrag vermietet waren. Der Mietvertrag enthielt eine Unwirksamkeitsklausel (Klausel, die die getrennte Vermietung der verschiedenen Teile des Lokals verbietet). Der Mietvertrag lief mehrere Jahre. Nach seinem Ablauf verkaufte der ursprüngliche Eigentümer das Gebäude an zwei verschiedene Erwerber, die jeweils Eigentümer eines Teils des Lokals wurden (z. B. Herr X für den Laden zur Straße hin, Frau Y für das Hinterzimmer).
Der Mieter, der bleiben wollte, richtete an jeden der beiden neuen Eigentümer ein Verlängerungsersuchen. Keiner widersprach grundsätzlich. Aber einer von ihnen beantragte später beim Gericht die Festsetzung einer getrennten Miete für seinen Teil, da die Unwirksamkeitsklausel seiner Ansicht nach hinfällig sei, weil die Räumlichkeiten nun im Eigentum geteilt seien.
Das erstinstanzliche Gericht (Tribunal de grande instance d'Agen) wies seinen Antrag ab mit der Begründung, der verlängerte Mietvertrag übernehme die Klauseln des alten Vertrags, einschließlich der Unwirksamkeitsklausel. Der unzufriedene Eigentümer legte Berufung ein (Cour d'appel d'Agen), aber das Berufungsgericht bestätigte: keine getrennte Miete. Daraufhin erhob er Kassationsbeschwerde (Rechtsmittel zum Kassationsgerichtshof).
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde zurück. Seine Argumentation stützt sich auf zwei Säulen. Zunächst erinnert er an den grundlegenden Grundsatz des Rechts der Geschäftsmietverträge: Der verlängerte Mietvertrag ist ein neuer Mietvertrag, nicht einfach die Verlängerung des alten. Das bedeutet, die Parteien sind frei, neue Bedingungen zu vereinbaren, aber mangels Einigung erfolgt die Verlängerung „zu den Klauseln und Bedingungen des abgelaufenen Mietvertrags“ (Art. L. 145-9 des Handelsgesetzbuchs). Die Unwirksamkeitsklausel gehört zu diesen Klauseln.
Sodann stellt das Gericht klar, dass die Tatsache, dass die Räumlichkeiten nach Ablauf des Mietvertrags in zwei separate Eigentumseinheiten geteilt wurden, diese Klausel nicht in Frage stellt. Warum? Weil der Mieter das Verlängerungsersuchen an jeden der Vermieter gerichtet hat und keiner widersprochen hat. Folglich wird der Mietvertrag zu denselben Bedingungen für die gesamten Räumlichkeiten verlängert. Ein einzelner Vermieter kann nicht einseitig eine geteilte Miete verlangen. Das würde der ursprünglichen Vertragsökonomie widersprechen.
Vorsicht jedoch: Hätte der unzufriedene Eigentümer die Verlängerung verweigert, wäre die Situation anders gewesen. Aber in diesem Fall hat er es geschehen lassen und dann versucht, rückgängig zu machen. Zu spät.
Was wenige wissen: Der Kassationsgerichtshof folgt hier einer ständigen Rechtsprechung: Die Unwirksamkeitsklausel ist eine vertragliche Dienstbarkeit (eine Verpflichtung, die dem Grundstück anhaftet), die die Teilung überdauert. Sie schützt den Mieter, ist aber auch eine Einschränkung für die Eigentümer.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie vermietender Eigentümer in Parentis-en-Born oder anderswo sind: Planen Sie, ein vermietetes Lokal zu teilen? Seien Sie vorsichtig! Die Unwirksamkeitsklausel wird Sie verfolgen. Wenn Sie einen Teil verkaufen, muss der neue Eigentümer den einheitlichen Mietvertrag übernehmen. Und Sie können nicht allein eine getrennte Miete verlangen. Wenn die Gesamtmiete z. B. 1.200 € pro Monat betrug, können Sie nicht 600 € für Ihren Teil verlangen, solange der Mieter einer Vertragsänderung nicht zugestimmt hat.
Wenn Sie Mieter sind: Diese Entscheidung schützt Sie. Sie behalten die Einheit Ihres Betriebs. Sie müssen nicht mit mehreren Vermietern für dasselbe Lokal verhandeln. Aber Vorsicht: Wenn Sie die Verlängerung nur mit einem der Eigentümer akzeptieren, riskieren Sie den Verlust des Vorteils der Unwirksamkeitsklausel.
Wenn Sie Erwerber eines geteilten Lokals sind: Prüfen Sie das Bestehen einer Unwirksamkeitsklausel im laufenden Mietvertrag. Sie könnten für die Verwaltung an einen anderen Eigentümer gebunden sein.
