参考判决： cc • N° 11-21.340 • 2012-12-19 • 查看判决 →
想象一下这样的场景：您在达克斯（Dax）步行街拥有一间商铺。多年来，您一直将其出租给一家知名品牌。最初的租赁合同涉及两间房，并包含一项条款，规定“这两间房在出租时不可分割”。某天，您将一半的房屋卖给邻居。租约到期，承租人向两位新所有权人分别要求续租。其中一位拒绝，并希望就其单独部分收取独立租金。结果如何？
这个看似平常的问题，导致了法国最高法院于2012年12月19日作出的一项重要判决（案号 N° 11-21.340）。最高法院裁定：不可分割条款在房屋分割后仍然存在，任何一位出租人不得单独要求分割租金。换言之，即使房屋已被分割，租赁合同仍作为一个整体存在。
但这对于您，无论是在朗德省（Landes）还是其他地方的业主或承租人，究竟意味着什么？让我们深入探讨。
事实：一个日常发生的故事
在阿让（Agen），一家商业公司（SARL Bareyre）在位于某街5号的商铺内经营业务，该商铺由多个房间组成，并签订了一份统一的租赁合同。合同中包含一项不可分割条款（禁止单独出租不同部分的条款）。租约持续了数年。在租约到期时，原业主将房屋出售给两个不同的买受人，每人拥有房屋的一部分（例如，X先生拥有临街店面，Y女士拥有后店）。
承租人希望继续经营，于是向两位新所有权人分别发出续租请求。两人原则上均未反对。但其中一人随后向法院提起诉讼，要求为其单独部分确定独立租金，认为由于房屋所有权已分割，不可分割条款已失效。
一审法院（阿让大审法院，tribunal de grande instance d'Agen）驳回了其请求，认为续租合同沿用了原合同条款，包括不可分割条款。不满的业主提出上诉（阿让上诉法院，Cour d'appel d'Agen），但上诉法院维持原判：不能分割租金。于是，他向最高法院提起上诉（pourvoi en cassation）。
法院的推理——解析
最高法院驳回了上诉。其推理基于两个支柱。首先，它重申了商铺租赁合同的基本原则：续租合同是一份新合同，而非原合同的简单延续。这意味着双方可以自由商定新条件，但若无协议，续租合同将“按照到期租约的条款和条件”进行（《商法典》第L. 145-9条）。不可分割条款属于这些条款之一。
其次，最高法院明确指出，房屋在租约到期后被分割为两处独立产权的事实并不影响该条款。为什么？因为续租请求是由承租人向每位出租人提出的，且无人反对。因此，续租合同以相同条款适用于整个场所。任何一位出租人不得单方面要求分割租金。这将违反原合同的经济实质。
但请注意：如果不满的业主当初拒绝续租，情况会有所不同。但在本案中，他放任了续租，随后试图反悔。为时已晚。
鲜为人知的是，最高法院在此延续了其稳定的判例：不可分割条款是一种约定地役权（随物业转移的义务），在分割后仍然存在。这对承租人是一种保护，但对业主则是一种约束。
这对您的实际影响
如果您是位于帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）或其他地方的出租业主：您计划分割已出租的房屋？请小心！不可分割条款将紧随其后。如果您出售一部分，新业主必须接受统一租约。您不能单独要求分割租金。例如，如果总租金为每月1200欧元，在承租人同意修改租约前，您不能要求您的部分支付600欧元。
如果您是承租人：该判决保护了您。您保留经营的统一性。您无需就同一房屋与多位出租人谈判。但请注意：如果您仅与其中一位业主续租，您可能会失去不可分割条款的益处。
如果您是分割房屋的买受人：请检查现行租约中是否存在不可分割条款。您可能因租赁管理而与另一位业主绑定。在我的实践中，我曾遇到一些案件，买受人在事后才发现他们必须与一位不配合的邻居共同决策。
帕朗蒂斯昂博恩的量化示例：一间100平方米的商铺，月租金1500欧元，含不可分割条款。业主将50平方米卖给第三方。租约续签。新业主不能要求其部分支付750欧元租金。他必须等到新租约结束（9年）才能重新谈判，或获得承租人及另一位业主的同意。
避免此类纠纷的四点建议
- 在分割已出租房屋前，重新阅读租约：寻找“不可分割”、“单一单元”或任何禁止单独出租的条款。如果存在，未经承租人同意或修改租约，您不能分割。
- 请专业律师起草租约附录：如果您想删除不可分割条款，请与承租人协商。附录必须由各方书面签署。此后租金可按部分确定。
- 在部分出售时，书面告知买受人：在出售文件中注明租约的存在及其条款。这样，买受人不能声称不知晓不可分割条款。
- 如果您是承租人，在分割时要求统一租约：在续租时，向每位业主发出请求，但要求租约保持统一。如遭拒绝，可向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求按原条款续租。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深度探讨：相关判例与演变
最高法院此前已在2004年11月17日的判决（案号02-18.644）中就不可分割条款作出裁定：它判定不可分割条款约束后续业主，因为它构成一项实际负担（随物业转移的义务）。2012年的判决确认并明确，即使在分割后，只要租约续签，该条款仍然有效。
然而，当分割发生在租约到期前时，判例则更为微妙。某些上诉法院曾认定，如果出租人在租期内征得承租人同意后分割房屋，则不可分割条款可被解除。但若无协议，该条款仍然有效。
当前法院的趋势是保护经营承租人，维持租赁房屋的统一性。这对商户是好消息，但对希望分割的业主则是麻烦。
行动前检查清单
如果您打算分割带有不可分割条款的已出租房屋，应采取以下步骤：
- 检查租约：是否存在不可分割条款？是 → 进入第2步。否 → 可自由分割。
- 联系承租人：请求其书面同意删除该条款或分割租约。
- 如果同意：请律师起草附录并签署。
- 如果不同意：放弃分割，或整体出售该房屋。
- 如果分割已经完成：咨询律师评估选项（重新谈判、诉讼）。
您遇到了类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可能为您节省数月诉讼时间——且通常远不止于此。预约咨询 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial & droit immobilier |
→ 浏览所有法律文章
