Entscheidungsreferenz: cc • N° 87-92.094 • 1989-03-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie sind Eigentümer in Pont-l'Abbé, Sie haben Ihr Haus ohne Genehmigung erweitert. Das Strafgericht verurteilt Sie wegen Verstoßes gegen den Code de l'urbanisme. Aber wer entscheidet über die Höhe der finanziellen Strafe? Der Richter? Die Verwaltung? Und wenn der Richter sich in der Zuständigkeit irrt, was passiert dann?
Diese scheinbar technische Frage hat sehr konkrete Konsequenzen für jeden Eigentümer oder Immobilienfachmann. Eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 6. März 1989 (Nr. 87-92.094) klärt: Wenn die Bebauung die gesetzliche Dichtegrenze (das maximal zulässige Volumen pro m² Grundstück) überschreitet, kann nur die Verwaltung die in Artikel L. 333-10 des Code de l'urbanisme vorgesehene Zahlung verlangen. Der Strafrichter kann diese Zahlung nicht auferlegen.
Klar gesagt: Wenn Sie wegen illegaler Bauausführung verurteilt werden, kann das Gericht den Abriss oder eine Geldstrafe anordnen, aber nicht die Dichteüberschreitungssteuer festsetzen. Dafür ist die Verwaltung zuständig. Warum diese Unterscheidung? Und was tun, wenn Sie betroffen sind? Wir erklären Ihnen alles.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer im Bezirk des Berufungsgerichts Nîmes, hatte ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen die Auflagen seiner Baugenehmigung gebaut. Das Problem? Die Dichte seines Baus überschritt die gesetzliche Grenze nach Artikel L. 112-1 des Code de l'urbanisme (heute kodifiziert in Artikel L. 331-1 ff.). Kurz gesagt, er hatte zu viele Quadratmeter im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut.
Vor das Strafgericht gestellt wegen Verstoßes gegen den Code de l'urbanisme (Artikel L. 480-4 und L. 480-5), wurde er schuldig gesprochen. Das Gericht hätte den vollständigen oder teilweisen Abriss anordnen können, tat dies aber nicht. Stattdessen verurteilte es Herrn X zur Zahlung gemäß Artikel L. 333-10, also einem Geldbetrag entsprechend der Dichteüberschreitung.
Herr X legte Berufung ein. Das Berufungsgericht Nîmes bestätigte das Urteil im Dezember 1987. Herr X legte Revision ein. Er argumentierte, dass der Strafrichter nicht befugt sei, diese Zahlung aufzuerlegen, da es sich um eine Forderung des Fiskus handele, die in die ausschließliche Zuständigkeit der Verwaltung falle.
Der Kassationsgerichtshof gab ihm recht: Er hob das Urteil des Berufungsgerichts auf. Die Begründung ist einfach: Nach Artikel L. 333-10 des Code de l'urbanisme kann, wenn das Gericht den Abriss nicht anordnet, nur die Verwaltung die Zahlung festsetzen und einziehen. Der Strafrichter hat daher seine Befugnisse überschritten.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf eine strenge Auslegung der Texte. Artikel L. 333-10 des Code de l'urbanisme (in der damals geltenden Fassung) sieht vor: „Wenn das Gericht den Abriss nicht anordnet, obliegt es der Verwaltung, die in Artikel L. 333-10 vorgesehene Zahlung festzusetzen und einzuziehen.“ Mit anderen Worten, der Gesetzgeber wollte, dass die Festsetzung dieser Steuer eine Verwaltungsprärogative und keine gerichtliche ist.
Warum diese Unterscheidung? Die Zahlung für die Überschreitung der gesetzlichen Dichtegrenze (PLD) ist ein finanzieller Beitrag an die Staatskasse. Sie ist keine Strafe im strafrechtlichen Sinne, sondern eine Gebühr zum Ausgleich des übermäßigen Bauens. Ihre Festsetzung erfordert technische Berechnungen (Fläche, Grundstückswert usw.), die die Verwaltung besser beherrscht als der Richter.
Der Gerichtshof erinnert daher daran, dass der Strafrichter, obwohl er eine Geldstrafe (Artikel L. 480-4) verhängen oder den Abriss anordnen kann (Artikel L. 480-5), nicht an die Stelle der Verwaltung treten kann, um die Höhe der Zahlung festzusetzen. Es ist eine Frage der Zuständigkeit.
Achtung jedoch: Diese Entscheidung stellt nicht die Möglichkeit des Richters in Frage, den Abriss anzuordnen. Hätte das Gericht den Abriss angeordnet, hätte die Verwaltung die Zahlung nicht verlangen können. Aber hier entschied sich das Gericht gegen den Abriss, und damit war der Verwaltungsweg eröffnet.
Was wenige wissen: Diese Rechtsprechung ist seit 1989 ständig. Sie wurde mehrfach bestätigt. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer in Châteaulin vom Gericht zur Zahlung hoher Beträge verurteilt wurden, obwohl nur die Verwaltung hätte eingreifen dürfen. Ergebnis: Die Verurteilung wurde aufgehoben.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Sie haben ohne Genehmigung gebaut oder die PLD überschritten? Das Gericht kann Sie zu einer Geldstrafe und/oder zum Abriss verurteilen. Aber es kann Ihnen nicht auferlegen, die Dichteüberschreitungssteuer zu zahlen. Tut das Urteil dies, können Sie es anfechten.
Wenn Sie Mieter sind: Sie sind nicht direkt betroffen, aber wenn Ihr Vermieter verurteilt wird, kann dies die Wohnung betreffen (Abrissrisiko). Bleiben Sie aufmerksam.
Wenn Sie Käufer sind: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob der Bau genehmigt und die PLD eingehalten ist. Bei illegalen Arbeiten könnte die Verwaltung nach dem Verkauf eine Zahlung verlangen. Als neuer Eigentümer könnten Sie gesamtschuldnerisch haften.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: In Pont-l'Abbé baute ein Eigentümer eine 30 m² große Veranda ohne Genehmigung und überschritt die PLD um 10 m². Der Grundstückswert beträgt 200.000 €. Die Zahlung kann bis zu 20 % des Werts des überschüssigen Grundstücks betragen, also mehrere tausend Euro. Verurteilt der Strafrichter zur Zahlung, ist diese Verurteilung rechtswidrig. Die Verwaltung muss den Betrag festsetzen.
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