参考判决： cc • N° 87-92.094 • 1989-03-06 • 查看判决 →
设想一下：您是Pont-l'Abbé的业主，未经许可扩建了房屋。刑事法庭因违反《城市规划法典》而判处您有罪。但谁来决定罚款金额？法官？行政机关？如果法官越权，会发生什么？
这个看似技术性的问题，对任何业主或房地产专业人士都有非常具体的后果。法国最高法院1989年3月6日的一项判决（编号87-92.094）给出了答案：当建造超过法定密度上限（每平方米土地允许的最大容积率）时，只有行政机关可以要求缴纳《城市规划法典》第L. 333-10条规定的款项。刑事法官不能强制要求支付。
简而言之，如果您因非法建造被定罪，法庭可以命令拆除或处以罚款，但不能确定密度超标税。这是行政机关的职责。为什么会有这种区别？如果您涉及其中，该怎么办？我们为您详细解释。
事实：每天都会发生的故事
M. X是尼姆上诉法院（cour d'appel de Nîmes）辖区的业主，他在未经许可或违反许可证义务的情况下建造了建筑物。问题在于：其建筑的密度超过了《城市规划法典》第L. 112-1条（现编入第L. 331-1条及后续条款）规定的法定上限。简而言之，他相对于土地面积建造了过多的平方米。
他因违反《城市规划法典》（第L. 480-4条和第L. 480-5条）被移送刑事法庭，并被认定有罪。法庭本可以命令全部或部分拆除建筑物，但没有这样做。相反，法庭判处M. X缴纳第L. 333-10条规定的款项，即与密度超标相对应的一笔金额。
M. X提出上诉。尼姆上诉法院在1987年12月的判决中维持了定罪。但M. X向最高法院提起上诉。他主张刑事法官无权强制要求缴纳此款项，因为这是国库的债权，属于行政机关的专属权限。
最高法院支持了他的主张：撤销了上诉法院的判决。理由很简单：根据《城市规划法典》第L. 333-10条，当法庭没有命令拆除时，只有行政机关可以确定和收取该款项。因此，刑事法官越权了。
法院的推理——详细解读
最高法院依据对法条的严格解读。《城市规划法典》第L. 333-10条（当时有效的版本）规定：“当法庭未命令拆除时，行政机关负责确定和收取第L. 333-10条规定的款项。”换言之，立法者有意让这项税费的确定成为行政特权，而非司法特权。
为什么会有这种区别？密度超标税是应缴纳给国库的财政贡献。它不是刑事意义上的刑罚，而是旨在补偿超额建造的规费。其确定涉及技术计算（面积、土地价值等），行政机关比法官更擅长。
因此，法院提醒，刑事法官虽然可以判处罚款（第L. 480-4条）或命令拆除（第L. 480-5条），但不能替代行政机关确定款项金额。这是权限问题。
但请注意：这一判决并不质疑法官命令拆除的可能性。如果法庭曾命令拆除，行政机关就不能要求缴纳款项。但在这里，法庭选择不拆除，因此行政途径是开放的。
鲜为人知的是，自1989年以来，这一判例一直稳定。它已多次得到确认。在我的实践中，我遇到过一些案件，在Châteaulin的业主被法庭判处支付巨额款项，而实际上只有行政机关才能介入。结果是，定罪被撤销。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是出租业主：您未经许可建造或超过了密度上限？法庭可以判处您罚款和/或拆除。但不能强制您缴纳密度超标税。如果判决这样做，您可以提出异议。
如果您是租户：您不直接涉及，但如果您的房东被定罪，可能会影响住房（有拆除风险）。请保持警惕。
如果您是购房者：在购买前，请核实建造是否符合许可证和密度上限。如果存在非法工程，行政机关可能在出售后要求缴纳款项。如果您是新业主，您可能需要承担连带责任。
举一个具体例子：在Pont-l'Abbé，一位业主未经许可建造了一个30平方米的阳台，超出密度上限10平方米。土地价值为20万欧元。该款项可能高达超出部分土地价值的20%，即数千欧元。如果刑事法官判处支付，这一判罚是非法的。应由行政机关确定金额。
如果您处于这种情况，您必须以上诉法院越权为由质疑判决。期限：对刑事判决提起上诉为10天。费用：律师费约1500至3000欧元，但这可能使您避免支付不合理的款项。
避免此类纠纷的四条建议
- 建造前，核实您土地的密度上限。法定密度上限在您所在市镇的《地方城市规划计划》（PLU）中注明。例如，在Pont-l'Abbé，通常为0.5（即1000平方米土地可建500平方米）。不要超标。
- 任何新建或扩建，务必申请建造许可证。即使是20平方米的小阳台，如果超过门槛（通常为20平方米楼板面积），也可能需要许可证。
- 如果您购买房产，请进行城市规划诊断。公证人或律师可以核实现有建造的合规性。这将避免您接手卖方的错误。
- 发生纠纷时，不要不经质疑就付款。如果法庭判处您缴纳密度超标税，请让您的律师核实权限。您可以上诉并请求撤销判决的这一部分。
深入探讨：相关判例和演变
1989年的这一判决属于一贯的判例系列。例如，最高法院在1994年2月16日的判决（编号92-84.142）中裁定，即使被告因无许可证被定罪，刑事法官也不能命令缴纳密度超标税。最近，刑事庭在2013年9月10日的判决（编号12-85.107）中重申了这一原则。
因此趋势明确：行政机关的专属权限受到严格保护。这意味着业主应直接与市政厅或省级领土局（DDT）打交道以解决其问题，而不是遭受司法和行政的双重处罚。
展望未来，2014年的《ALUR法》已取消新建建筑的密度上限，但它仍适用于旧建筑和某些区域。请保持警惕。
实际操作：该怎么做
- 核实您的情况：您有建造许可证吗？您的建造是否符合密度上限？如有疑问，请查阅您市镇的PLU或申请城市规划证明。
- 如果您被起诉：不要自动承认事实。联系一位城市规划法律师。他可以核实刑事法官是否有权要求缴纳款项。
- 如果法庭判处您缴纳款项：在10天内提起上诉。如果法官越权，上诉法院的判决可能被撤销。
- 如果行政机关要求您缴纳款项：您可以在行政法庭对金额提出异议。律师将帮助您协商减免或分期付款。
您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼——通常远不止于此。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat servitudes & foncier |
→ 浏览所有法律文章
