Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 23-11.527 • 2025-03-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Morlaix, im Finistère. Eines Morgens entdecken Sie, dass Ihr Nachbar ohne Genehmigung Bauarbeiten durchführt. Ein Anbau von 30 m², eine Veranda oder schlimmer noch, ein ganzes Gebäude. Sie informieren das Rathaus. Aber was kann es konkret tun? Monate, ja Jahre warten, bis ein Urteil in der Hauptsache ergeht, das den Abriss anordnet? Oder schnell im Eilverfahren (vor dem Richter für einstweilige Verfügungen) handeln, um die Störung zu beseitigen?
Die Frage ist für jeden Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann von entscheidender Bedeutung. Denn ein illegaler Bau bedeutet einen Wertverlust für die Nachbarschaft, ein rechtliches Risiko für den Käufer und ein Kopfzerbrechen für die Gemeinde. Bislang waren einige Gerichte der Ansicht, dass die Gemeinde das spezielle Verfahren nach Artikel L. 480-14 des Stadtplanungsgesetzes (das es ermöglicht, das Gericht für Zivilsachen anzurufen, um den Abriss oder die Herstellung des rechtmäßigen Zustands zu erwirken) nutzen müsse und nicht im Eilverfahren auf der Grundlage des allgemeinen Rechts vorgehen könne.
Der Kassationshof hat diese Debatte mit einem Urteil vom 20. März 2025 nun entschieden. Er stellt klar, dass die Gemeinde den schnellsten Weg wählen kann: das Eilverfahren auf der Grundlage von Artikel 835 der Zivilprozessordnung (der es dem Richter für einstweilige Verfügungen erlaubt, Maßnahmen anzuordnen, um eine offensichtlich rechtswidrige Störung zu beseitigen oder einen drohenden Schaden zu verhindern). Mit anderen Worten: Das Rathaus muss nicht auf das Urteil in der Hauptsache warten, um den Abriss eines ohne Genehmigung errichteten Baus zu verlangen. Es kann sofort handeln, sobald es den Verstoß feststellt. Eine Entscheidung, die die Lage verändert, insbesondere für Gemeinden wie Lesneven oder Morlaix, die mit illegalen Bauten in Küsten- oder Landwirtschaftszonen konfrontiert sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie sich täglich ereignet
Der Fall beginnt im Jahr 2003. Eine Immobiliengesellschaft (SCI) – nennen wir sie SCI „Les Sables“ – kauft ein Grundstück in einer bretonischen Gemeinde. Ohne eine Baugenehmigung zu beantragen, errichtet sie ein Gebäude. Die wachsame Gemeinde stellt den Verstoß fest und leitet ein Verfahren ein. Aber anstatt das spezielle Verfahren nach Artikel L. 480-14 des Stadtplanungsgesetzes zu nutzen (das es ermöglicht, das Gericht für Zivilsachen anzurufen, um den Abriss oder die Herstellung des rechtmäßigen Zustands zu erwirken), wählt sie den Weg des Eilverfahrens auf der Grundlage von Artikel 835 der Zivilprozessordnung (der es dem Richter für einstweilige Verfügungen erlaubt, einstweilige Maßnahmen oder Wiederherstellungsmaßnahmen bei einer offensichtlich rechtswidrigen Störung anzuordnen).
Der Richter für einstweilige Verfügungen gibt der Gemeinde recht und ordnet den Abriss des Gebäudes an. Die SCI ficht dies an: Ihrer Ansicht nach durfte die Gemeinde das Eilverfahren nicht nutzen, da Artikel L. 480-14 ein spezielles Verfahren sei, das ausschließlich anzuwenden sei. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof. Die rechtliche Debatte ist einfach: Kann die Gemeinde zwischen zwei Verfahrenswegen wählen – dem allgemeinen Eilverfahren und dem speziellen Verfahren – oder ist sie gezwungen, das spezielle Verfahren zu durchlaufen?
Die Tatsachenrichter (Berufungsgericht) hatten der Gemeinde Unrecht gegeben und befunden, dass Artikel L. 480-14 der einzige mögliche Weg sei. Aber der Kassationshof hebt dieses Urteil auf und gibt der Gemeinde recht. Er erinnert daran, dass Artikel L. 480-14 weder bezweckt noch bewirkt, der Gemeinde die Möglichkeit zu nehmen, den Richter für einstweilige Verfügungen auf der Grundlage von Artikel 835 der Zivilprozessordnung anzurufen. Mit anderen Worten, die Gemeinde kann das am besten geeignete Verfahren wählen, einschließlich des Eilverfahrens, um schnell den Abriss zu erwirken.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei Texte. Zunächst Artikel L. 480-14 des Stadtplanungsgesetzes: Er erlaubt der Gemeinde oder der für den Bebauungsplan (PLU) zuständigen öffentlichen Einrichtung für interkommunale Zusammenarbeit (EPCI), das Gericht für Zivilsachen anzurufen, um den Abriss oder die Herstellung des rechtmäßigen Zustands eines ohne Genehmigung, unter Verstoß gegen diese oder unter Verletzung von Artikel L. 421-8 (der Bauen ohne Genehmigung verbietet) errichteten Bauwerks anzuordnen. Sodann Artikel 835 der Zivilprozessordnung: Er erlaubt dem Richter für einstweilige Verfügungen, selbst bei Vorliegen einer ernsthaften Anfechtung, die erforderlichen einstweiligen Maßnahmen oder Wiederherstellungsmaßnahmen anzuordnen, um eine offensichtlich rechtswidrige Störung (offensichtlicher Verstoß gegen eine Regel) zu beseitigen oder einen drohenden Schaden zu verhindern.
Die Begründung des Gerichts ist klar: Diese beiden Texte bestehen nebeneinander. Der eine schließt den anderen nicht aus. Die Gemeinde kann daher nach ihrer Wahl das spezielle Verfahren (in der Hauptsache) oder das Eilverfahren (einstweilige Verfügung) nutzen. Und dies gilt selbst dann, wenn der Verstoß lange zurückliegt (die Fakten reichen bis ins Jahr 2003). Was nur wenige wissen: Das Eilverfahren ist oft schneller: einige Wochen oder Monate, im Vergleich zu ein bis zwei Jahren für ein Urteil in der Hauptsache. Aber Vorsicht: Der Richter für einstweilige Verfügungen kann den Abriss nur anordnen, wenn die Störung „offensichtlich rechtswidrig“ ist, d.h. wenn der Verstoß gegen die baurechtliche Vorschrift offensichtlich ist. Wenn eine Genehmigung erforderlich war und nicht eingeholt wurde, ist dies der Fall.
Das Gericht weist auch das Argument der SCI zurück, wonach das spezielle Verfahren ausschließlich sei. Es erinnert daran, dass Artikel L. 480-14 das Eilverfahren nicht verbietet. Es handelt sich um eine Bestätigung der Rechtsprechung: Der Kassationshof hatte bereits 2019 in diesem Sinne entschieden (Civ. 3e, 19. September 2019, Nr. 18-18.531). Es handelt sich also um eine etablierte Lösung, die die Tatsachenrichter verkannt hatten.
Kurz gesagt, die Gemeinde kann schnell handeln. Und das ist eine gute Nachricht für die Anwohner, die unter einem illegalen Bau leiden: Sie können die Stadtverwaltung dazu anregen, im Eilverfahren vorzugehen, ohne jahrelang warten zu müssen.
