Wohnungseigentum: Ein Vermieter kann seinem Mieter Arbeiten nicht vorwerfen, die er selbst genehmigt hat

Die Eheleute Y, erst kurz zuvor in ein Pariser Geschäftslokal im 10. Arrondissement eingezogen, ließen mit Zustimmung ihres Eigentümers eine Wand abreißen, um ihr Geschäft zu vergrößern. Wenige Wochen später trifft sie eine förmliche Mahnung des Verwalters (syndic) zusammen mit einer Beschwerde des Vermieters: Die Arbeiten verstießen angeblich gegen die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (copropriété). Damit sehen sie sich eines Verschuldens beschuldigt, von dem sie nicht einmal etwas ahnten. Ihr Fehler? Sie wussten nicht, dass das Gebäude unter ein Wohnungseigentumsregime fiel. Damit stellt sich die Frage, die alle Eigentümer-Vermieter umtreibt: Kann man seinem Mieter einen Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung vorwerfen, wenn man ihn selbst zur Durchführung der Arbeiten ermächtigt hat?

Die Cour de cassation (Kassationsgerichtshof) verneint dies in diesem Urteil vom 3. März 2004, und zwar mit aller Entschiedenheit. Der Wohnungseigentümer-Vermieter kann dem Mieter nicht die Folgen seiner eigenen Unkenntnis der Gemeinschaftspflichten aufbürden. Die Unkenntnis des Mieters, die durch das Schweigen des Vermieters aufrechterhalten wurde, steht jeglicher Haftungsklage entgegen.

Hinter dieser Lösung zeichnet sich eine wesentlich weiterreichende Regel ab: Wer seine Zustimmung erteilt, kann sich anschließend nicht gegen denjenigen wenden, der die genehmigte Leistung erbracht hat, es sei denn, er hat den Betroffenen eindeutig über die einzuhaltenden rechtlichen Grenzen informiert. Dieses im Immobilienrecht täglich angewandte Prinzip verdient es, entschlüsselt zu werden, um kostspielige Missverständnisse zu vermeiden.