Condominio: un locatore non può rimproverare al proprio inquilino dei lavori che egli stesso ha autorizzato

Installati da poco in un locale parigino del 10° arrondissement, i coniugi Y hanno intrapreso, con l'accordo del loro proprietario, l'abbattimento di un muro per ampliare il loro negozio. Poche settimane dopo, una messa in mora dell'amministratore di condominio, accompagnata da un reclamo del locatore, si abbatte su di loro: i lavori sarebbero contrari al regolamento di condominio. Eccoli accusati di una colpa che non sospettavano nemmeno. Il loro torto? Non aver saputo che l'edificio era soggetto a un regime di condominio. Si pone allora la domanda che assilla tutti i proprietari-locatori: si può rimproverare al proprio inquilino una violazione del regolamento di condominio quando gli si è autorizzati noi stessi a eseguire i lavori?

La Cour de cassation risponde negativamente in questa sentenza del 3 marzo 2004, e lo fa in modo energico. Il condomino-locatore non può far pesare sull'inquilino le conseguenze della propria ignoranza degli obblighi collettivi. L'ignoranza dell'inquilino, alimentata dal silenzio del locatore, fa da schermo a ogni azione di responsabilità.

Dietro questa soluzione si profila una regola ben più ampia: chi dà il proprio accordo non può poi rivoltarsi contro chi ha eseguito la prestazione autorizzata, salvo aver chiaramente informato l'interessato dei limiti giuridici da rispettare. Questo principio, di applicazione quotidiana in diritto immobiliare, merita di essere decifrato per evitare costosi malintesi.