Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-16.071 • 2015-10-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Aubagne, in einer ruhigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Seit Jahren wird die Garage im Erdgeschoss von der Gemeinschaft als Lagerraum genutzt. Niemand beschwert sich, bis eines Tages ein Erbe behauptet, diese Garage gehöre ihm, und sie zurückfordert. Die Gemeinschaft hingegen behauptet, sie durch Zeitablauf erworben zu haben. Wer hat recht?
Diese Frage beantwortete der Kassationsgerichtshof am 8. Oktober 2015 in einem richtungsweisenden Urteil. Im Wesentlichen entschied er, dass keine gesetzliche Bestimmung einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbietet, das Eigentum an einem Sondereigentum durch Ersitzung zu erwerben (d.h. durch langjährigen Besitz ohne Widerspruch des ursprünglichen Eigentümers).
Für Wohnungseigentümer, Verwalter und Immobilienfachleute eröffnet diese Entscheidung unerwartete Perspektiven. Sie erfordert aber auch ein gutes Verständnis der oft wenig bekannten Regeln der Ersitzung. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in Marseille, hätte aber auch in Salon-de-Provence oder Aubagne spielen können. Ein Ehepaar, die Eheleute Y., verkauft ein Sondereigentum, das einer Garage entspricht. Der Kaufvertrag ist ordnungsgemäß, doch einige Jahre später meldet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie behauptet, diese Garage durch Ersitzung erworben zu haben (Artikel 2258 des Code civil – langjähriger Besitz ermöglicht Eigentumserwerb).
Die Gemeinschaft hatte die Garage tatsächlich mehr als dreißig Jahre lang ununterbrochen und wie ein Eigentümer genutzt. Die Erben der Verkäufer bestreiten dies: Ihrer Ansicht nach kann eine Gemeinschaft kein Sondereigentum ersitzen, da das Gesetz vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum einer Gemeinschaft verbietet, Eigentümer eines Sondereigentums zu sein – außer in Ausnahmefällen.
Das erstinstanzliche Gericht gibt der Gemeinschaft recht. Das Berufungsgericht Aix-en-Provence bestätigt. Die Erben legen Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde zurück: Er stellt fest, dass das Gesetz von 1965 die Ersitzung zugunsten der Gemeinschaft nicht verbietet. Mit anderen Worten: Die Gemeinschaft kann Eigentümer eines Sondereigentums werden, wenn sie es lange genug besessen hat.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Zum Verständnis müssen zwei Schlüsseltexte betrachtet werden.
Der Artikel 2258 des Code civil legt den Grundsatz der Ersitzung fest: Man kann Eigentümer einer Sache durch ununterbrochenen, friedlichen, öffentlichen, unzweideutigen Besitz als Eigentümer für 30 Jahre (bei Immobilien) werden.
Der Artikel 14 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 definiert die Wohnungseigentümergemeinschaft: Ihr Zweck ist die Erhaltung des Gebäudes und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Gesetz bestimmt, dass sie keine Sondereigentum erwerben darf, außer für die Bedürfnisse der Gemeinschaft. Zur Ersitzung schweigt es jedoch.
Die Erben beriefen sich auf einen allgemeinen Grundsatz: Eine juristische Person (wie eine Gemeinschaft) kann nur im Rahmen ihres Gesellschaftszwecks Eigentümer sein. Das Gesetz von 1965 beschränke die Fähigkeit der Gemeinschaft, Sondereigentum zu besitzen, streng. Der Kassationsgerichtshof folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Er befand, dass die Ersitzung eine Art des Eigentumserwerbs ist, die nicht denselben Regeln unterliegt wie ein Erwerb durch Vertrag. Da kein Gesetz sie verbietet, kann die Gemeinschaft ersitzen.
Wenige wissen, dass der Kassationsgerichtshof bereits in einem Urteil vom 7. Dezember 2004 (Nr. 03-15.632) anerkannt hatte, dass ein Verein ein Grundstück ersitzen kann. Hier erweitert er diese Logik auf Wohnungseigentümergemeinschaften.
Kurz gesagt: Die Richter haben keine neue Regel geschaffen; sie haben lediglich festgestellt, dass das Schweigen des Gesetzes von 1965 der Anwendung des allgemeinen Ersitzungsrechts nicht entgegensteht.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat je nach Ihrer Situation wichtige praktische Auswirkungen.
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: Ihre Gemeinschaft kann ohne Ihr Wissen oder mit Ihrer Zustimmung ein Sondereigentum (eine Garage, einen Keller, einen Raum) allein durch Zeitablauf erwerben. Das kann positiv sein, wenn das Sondereigentum seit langem als Gemeinschaftsraum genutzt wird, aber auch zu Konflikten führen, wenn ein Eigentümer meint, das Sondereigentum stehe ihm zu.
Wenn Sie Eigentümer eines Sondereigentums sind, das Sie nicht nutzen (z.B. eine Garage in Salon-de-Provence, die Sie seit 20 Jahren nicht besucht haben): Vorsicht! Wenn die Gemeinschaft sie als Abstellraum nutzt, könnte sie nach 30 Jahren Besitz Eigentümerin werden. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Erben ein Sondereigentum verloren haben, weil sie den Besitzstand des Sondereigentums ihres verstorbenen Angehörigen nicht überprüft hatten.
Wenn Sie Verwalter sind: Sie müssen wachsam sein. Wenn die Gemeinschaft ein Sondereigentum ohne Rechtstitel nutzt, ist es besser, dies durch einen Kauf oder eine Mietvereinbarung zu legalisieren, andernfalls riskieren Sie, dass der Eigentümer Rechenschaft verlangt oder dass die Ersitzung zu Ihren Gunsten wirkt.
Achtung jedoch: Die Ersitzungsfrist ist lang (30 Jahre) und schwer zu beweisen. Die Besitzverhältnisse müssen klar und ununterbrochen sein. Im Zweifel konsultieren Sie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt.
