公寓共有权：业主联合会可通过时效取得一个独立单元（法国最高法院，2015年）

想象一下：您是一处位于欧巴涅（Aubagne）公寓的业主，公寓楼很安静。多年来，底层车库一直被业主联合会用作储物间。没有人抱怨，直到有一天，一位继承人声称这个车库属于他，并要求收回。而业主联合会则声称，随着时间的推移，他们已经取得了该车库的所有权。谁是对的？

法国最高法院于2015年10月8日在一项具有里程碑意义的判决中回答了这个问题。实质上，它裁定：没有任何法律条文禁止业主联合会通过时效取得（即通过长期占有且原业主未提出异议的方式）获得一个公寓独立单元的所有权。

对于业主、物业经理和房地产专业人士来说，这一判决开辟了意想不到的前景。但它也要求人们充分理解通常鲜为人知的取得时效规则。解读如下。

事实：一个日常发生的故事

案件始于马赛（Marseille），但也可能发生在普罗旺斯地区萨隆（Salon-de-Provence）或欧巴涅。一对夫妇，伊夫夫妇（les époux Y.），出售了一个对应车库的公寓独立单元。销售合同是正规的，但几年后，业主联合会提出主张：它声称已通过时效取得该车库（《法国民法典》第2258条——长期占有可成为所有者）。

业主联合会确实不间断地占用该车库三十多年，且以所有者身份行事。卖方继承人提出异议：他们认为，根据1965年7月10日关于公寓共有权的法律，业主联合会不能通过时效取得一个独立单元，因为该法律禁止业主联合会拥有独立单元——除非有例外情况。

一审法院支持业主联合会。普罗旺斯地区艾克斯（Aix-en-Provence）上诉法院维持原判。继承人向最高法院上诉。最高法院驳回上诉：它认为1965年法律并未禁止业主联合会通过时效取得。换言之，如果业主联合会占有该独立单元足够长时间，它可以成为其所有者。

法院的推理——详细解读

要理解这一点，需要回顾两个关键法律文本。

《法国民法典》第2258条规定了取得时效的原则：通过持续、和平、公开、非模棱两可且以所有者身份占有不动产30年，可以成为其所有者。

1965年7月10日法律第14条定义了业主联合会：其宗旨是维护建筑物和管理共有部分。该法律规定，业主联合会不得取得独立单元，除非为了公寓共有权的需要。但它对时效取得未作任何规定。

继承人援引了一项一般原则：法人（如业主联合会）只能在其宗旨范围内拥有财产。而1965年法律严格限制了业主联合会拥有独立单元的能力。但最高法院没有遵循这一推理。它认为，时效取得是一种所有权取得方式，其规则不同于通过合同取得。由于没有任何法律条文禁止，业主联合会可以通过时效取得。

鲜为人知的是，最高法院在2004年12月7日的一项判决（第03-15.632号）中已经承认，一个协会可以通过时效取得财产。此次，它将这一逻辑延伸至业主联合会。

简而言之，法官并未创设新规则：他们只是确认，1965年法律的沉默并不妨碍时效取得一般规则的适用。

对您的实际影响——具体而言

根据您的具体情况，这一判决具有重要的实际意义。

如果您是业主：您的业主联合会可能在您不知情或同意的情况下，仅凭时间的流逝就获得了一个私有独立单元（如车库、地窖、房间）。如果该独立单元长期被用作公共空间，这可能是一个好消息，但如果业主认为该独立单元应归其所有，也可能引发冲突。

如果您是您不使用的独立单元的业主（例如，在普罗旺斯地区萨隆的一个车库，您已20年未查看）：请注意！如果业主联合会将其用作储物间，经过30年占有，它可能成为所有者。在我的实践中，我遇到过一些案件，继承人因未核实已故亲属独立单元的占用状态而失去了财产。

如果您是物业经理：您必须保持警惕。如果业主联合会无合法依据使用一个私有独立单元，最好通过出售或租赁使其合法化，否则可能面临原业主索赔，或者相反，让时效取得为您所用。

但请注意：时效取得期限长（30年）且难以证明。必须证明持续、和平、公开且非模棱两可的占有。仅仅临时使用是不够的。

具体而言，如果您发现业主联合会使用您的车库已超过30年，您可能会失去所有权。反之，如果您是业主联合会，您可以考虑通过援引时效取得来使状况合法化。

避免此类纠纷的四点建议

• 定期检查您独立单元的占用状态：如果您拥有一个不使用的车库或地窖，至少每年查看一次。如果有人无合法依据占用，请通过书面形式（挂号信并要求回执）提出异议，以中断时效。
• 购买时进行双方认可的现场勘查：在购买公寓独立单元前，向物业经理询问该独立单元是否被业主联合会或业主占用。查看业主大会会议记录：它们通常提及独立单元的使用情况。
• 如有疑问，咨询专业律师：时效取得是一种技术性机制。律师可以帮助您收集证据（证言、发票、旧照片）或质疑滥用占有。
• 如果您是物业经理，使任何无合法依据的占用合法化：与其让状况持续下去，不如向原业主提出出售或租赁。这将避免未来冲突并确保公寓共有权的安全。

深入探讨：相关判例与演变

在此2015年判决之前，最高法院已就法人通过时效取得问题作出过裁决。在2004年12月7日的一项判决（第03-15.632号）中，它承认一个协会可以通过时效取得不动产，前提是其占有符合所有必要特征。2015年的判决确认并扩展了这一解决方案至业主联合会。

此后，法院毫无困难地适用这一规则。例如，普罗旺斯地区艾克斯上诉法院在类似案件中承认了业主联合会的时效取得（CA Aix-en-Provence, 2017年9月12日）。

这对未来的意义：业主联合会现在可以主张长期占有的独立单元的所有权，这可能简化公寓共有权的管理。但这要求不使用的独立单元的业主提高警惕。

要点总结

常见问题解答

• 业主联合会能否通过时效取得一个独立单元？ 可以，自2015年10月8日判决以来，最高法院承认，前提是占有持续30年并符合法定标准。
• 取得时效的标准是什么？ 持续、和平、公开、非模棱两可且以所有者身份占有30年（《法国民法典》第2258条）。
• 如果我发现我的车库被业主联合会使用超过30年，该怎么办？ 尽快咨询律师。您可以通过证明占有并非和平或模棱两可（例如，仅仅是容忍）来质疑时效取得。
• 我能否通过发送信件中断时效？ 可以，异议行为（挂号信并要求回执）可以中断时效期限。但必须在30年期限届满前采取行动。
• 这一判决是否适用于普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区的公寓共有权？ 是的，它适用于整个法国领土。欧巴涅或普罗旺斯地区萨隆的例子说明了南部常见的状况。

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