Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 18-18.445 • 2019-06-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Saint-Max, am Stadtrand von Nancy. Eines Tages erhalten Sie ein Schreiben der Gemeinde, das Ihnen mitteilt, dass Ihr Grundstück in eine Zone der verzögerten Erschließung (zone d'aménagement différé) aufgenommen wurde. Ihr Grundstück wird für ein öffentliches Projekt enteignet. Die Frage, die Ihnen auf der Zunge brennt: Wie viel werde ich bekommen?
Die Enteignungsentschädigung hängt vom Verkehrswert des Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt ab, dem sogenannten Stichtag. Grundsätzlich ist dieser Stichtag der Tag des letzten Rechtsakts, der den Bebauungsplan (PLU), der die Zone, in der sich das Grundstück befindet, abgrenzt, bekannt macht, genehmigt, überarbeitet oder ändert. Was aber, wenn der Bebauungsplan zwischenzeitlich geändert wird, ohne die Merkmale der Zone zu verändern?
In einem Urteil vom 13. Juni 2019 (Nr. 18-18.445) hat der Kassationshof entschieden: Eine Änderung des Bebauungsplans, die nur den Umfang der Zone betrifft, ohne deren Merkmale zu beeinflussen, kann nicht zur Festlegung des Stichtags herangezogen werden. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Saint-Max, sieht sein Grundstück durch einen Gemeinderatsbeschluss vom 28. September 2016, der am 18. Oktober 2016 bekannt gemacht wurde, in eine Zone der verzögerten Erschließung einbezogen. Dieser Beschluss ändert den Bebauungsplan, indem er den Umfang der betroffenen Zone erweitert, ohne jedoch die Bebaubarkeitsregeln oder die zulässigen Nutzungen zu ändern. Kurz darauf wird das Enteignungsverfahren eingeleitet.
Der Enteignungsrichter muss die Entschädigung festsetzen. Dazu bestimmt er den Stichtag: Nach Artikel L. 213-4 des Stadtplanungsgesetzbuchs (Code de l'urbanisme) ist dies der Tag des jüngsten Rechtsakts, der den Bebauungsplan bekannt macht, genehmigt, überarbeitet oder ändert und die Zone, in der sich das Grundstück befindet, abgrenzt. Der Enteignete (Herr X) argumentiert, dass der Stichtag der Tag der Änderung des Bebauungsplans vom 18. Oktober 2016 sein müsse, da dies der jüngste Rechtsakt sei. Der Enteignende (die Gemeinde) wendet ein, dass diese Änderung die Merkmale der Zone nicht verändert habe und daher der frühere Stichtag maßgeblich sei.
Das erstinstanzliche Gericht gibt der Gemeinde recht: Die Änderung des Umfangs ohne Veränderung der Merkmale der Zone stelle keine Änderung im Sinne von Artikel L. 213-4 dar. Herr X legt Kassationsbeschwerde ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof weist die Beschwerde zurück und bestätigt die Entscheidung der Vorinstanz. Seine Begründung stützt sich auf Artikel L. 213-4 des Stadtplanungsgesetzbuchs, der bestimmt, dass der Stichtag „der Tag des jüngsten Rechtsakts ist, der den Bebauungsplan bekannt macht, genehmigt, überarbeitet oder ändert“. Der Kassationshof stellt jedoch klar, dass dieser Rechtsakt „die Merkmale der Zone, in der sich das enteignete Grundstück befindet, beeinflusst haben muss“. Mit anderen Worten: Eine bloße Änderung des Umfangs ohne Auswirkung auf die geltenden Bauvorschriften (Dichte, Höhe, Nutzung usw.) kann nicht als neuer Stichtag dienen.
Die Richter sind der Ansicht, dass der Gemeinderatsbeschluss vom 28. September 2016 die Merkmale der Zone nicht geändert hat: Er hat lediglich deren Umfang erweitert. Folglich bleibt der Stichtag der Tag des früheren Rechtsakts, der die Merkmale der Zone festgelegt hatte. Vorsicht jedoch: Hätte die Änderung die Bebaubarkeitsregeln oder die Nutzungen geändert, hätte sie als Stichtag herangezogen werden können.
Diese Begründung steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung: Der Stichtag muss derjenige sein, der das für das Grundstück geltende Stadtplanungsregime festlegt, und nicht der Tag einer beliebigen Verwaltungsänderung. Damit bestätigt der Kassationshof eine bereits in früheren Urteilen vertretene Auffassung (Civ. 3e, 12. Juli 2018, Nr. 17-21.345).
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen Grundstückseigentümer in Laxou oder anderswo hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen auf die Höhe der Enteignungsentschädigung. Denn der Stichtag bestimmt den Wert des Grundstücks: Hätte eine kurz vor der Enteignung erfolgte Änderung des Bebauungsplans die Bebaubarkeit erhöht (z. B. Umwandlung von Landwirtschaftsfläche in Bauland), wäre der Grundstückswert gestiegen. Wenn die Änderung jedoch nur den Umfang betrifft, bleibt der Wert des früheren Stichtags maßgeblich.
Konkret bedeutet dies für Herrn X, dass sein Grundstück zu einem früheren Zeitpunkt bewertet wird, wahrscheinlich zu einem niedrigeren Wert. Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden, müssen Sie prüfen, ob die Änderung des Bebauungsplans tatsächlich die Merkmale Ihrer Zone verändert hat. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Gemeinden versuchten, den Stichtag durch eine Änderung des Bebauungsplans ohne inhaltliche Änderung „einzufrieren“. Eigentümer sollten wachsam sein.
Für einen potenziellen Erwerber: Wissen Sie, dass der Stichtag auch das Vorkaufsrecht beeinflusst: Befindet sich das Grundstück in einer Zone der verzögerten Erschließung, kann die Gemeinde zu einem auf diesem Stichtag basierenden Preis vorkaufen. Es ist daher ratsam, den Stichtag zu kennen, bevor man ein Grundstück in einer sensiblen Zone erwirbt.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Bewahren Sie alle aufeinanderfolgenden Bebauungspläne auf: Seit der letzten Überarbeitung oder Änderung, die die Merkmale Ihrer Zone betrifft, sollten Sie einen Nachweis aufbewahren. Im Falle einer Enteignung können Sie den festgelegten Stichtag anfechten.
- Lassen Sie die Änderung von einem Anwalt prüfen: Wenn der Bebauungsplan geändert wird, fragen Sie einen Fachmann, ob diese Änderung die Merkmale Ihrer Zone verändert. Eine bloße Erweiterung des Umfangs hat keine Auswirkung auf den Stichtag.
- Antizipieren Sie: ...
