Decisione di riferimento : cc • N° 18-18.445 • 2019-06-13 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Saint-Max, in periferia di Nancy. Un giorno ricevete una lettera dal comune che vi annuncia che il vostro appezzamento è inserito in una zona di sviluppo differito. Il vostro terreno sarà espropriato per un progetto di pubblica utilità. La domanda che vi brucia sulle labbra: quanto riceverò?
L'indennità di espropriazione dipende dal valore venale del bene a una data precisa, chiamata data di riferimento. In linea di principio, questa data è quella dell'ultimo atto che rende pubblico, approva, rivede o modifica il piano urbanistico locale (PLU) che delimita la zona in cui si trova il bene. Ma cosa succede se, nel frattempo, il PLU viene modificato senza cambiare le caratteristiche della zona?
Con una sentenza del 13 giugno 2019 (n° 18-18.445), la Corte di Cassazione ha stabilito: una modifica del PLU che riguarda solo il perimetro della zona, senza incidere sulle sue caratteristiche, non può essere presa in considerazione per fissare la data di riferimento. Spiegazioni.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, proprietario di un appezzamento a Saint-Max, vede il suo terreno incluso in una zona di sviluppo differito con una delibera del consiglio comunale del 28 settembre 2016, resa pubblica il 18 ottobre 2016. Tale delibera modifica il PLU ampliando il perimetro della zona interessata, ma senza modificarne le regole di edificabilità o le destinazioni d'uso consentite. Poco dopo, viene avviata la procedura di espropriazione.
Il giudice dell'espropriazione deve fissare l'indennità. A tal fine, determina la data di riferimento: secondo l'articolo L. 213-4 del Codice dell'urbanistica, è la data dell'atto più recente che rende pubblico, approva, rivede o modifica il PLU e delimita la zona in cui si trova il bene. L'espropriato (il signor X) sostiene che la data di riferimento debba essere quella della modifica del PLU del 18 ottobre 2016, in quanto è l'atto più recente. L'espropriante (il comune) sostiene che tale modifica non ha cambiato le caratteristiche della zona e che debba essere mantenuta la data di riferimento precedente.
Il tribunale giudiziario dà ragione al comune: la modifica del perimetro senza cambiamento delle caratteristiche della zona non costituisce una modifica ai sensi dell'articolo L. 213-4. Il signor X propone ricorso per cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e conferma la decisione dei giudici di merito. Il suo ragionamento si basa sull'articolo L. 213-4 del Codice dell'urbanistica, che stabilisce che la data di riferimento è «la data dell'atto più recente che rende pubblico, approva, rivede o modifica il piano urbanistico locale». Ma la Corte precisa che tale atto deve aver «inciso sulle caratteristiche della zona» in cui si trova il bene espropriato. In parole povere, una semplice modifica del perimetro, senza effetti sulle regole urbanistiche applicabili (densità, altezza, destinazione…), non può servire come nuova data di riferimento.
I giudici ritengono che la delibera del 28 settembre 2016 non abbia modificato le caratteristiche della zona: si è limitata ad ampliarne il perimetro. Di conseguenza, la data di riferimento rimane quella dell'atto precedente che aveva definito le caratteristiche della zona. Attenzione però: se la modifica avesse cambiato le regole di edificabilità o le destinazioni d'uso, avrebbe potuto essere presa in considerazione.
Questo ragionamento si inserisce in una giurisprudenza costante: la data di riferimento deve essere quella che fissa il regime urbanistico applicabile al bene, e non quella di qualsiasi modifica amministrativa. Così, la Corte di Cassazione conferma una posizione già adottata in precedenti sentenze (Civ. 3e, 12 luglio 2018, n° 17-21.345).
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario fondiario a Laxou o altrove, questa decisione ha implicazioni dirette sull'importo dell'indennità di espropriazione. Infatti, la data di riferimento determina il valore del bene: se una modifica del PLU intervenuta poco prima dell'espropriazione avesse aumentato l'edificabilità (ad esempio, passaggio da zona agricola a zona edificabile), il valore del terreno sarebbe aumentato. Ma se la modifica cambia solo il perimetro, il valore rimane quello della data precedente.
Concretamente, per il signor X, ciò significa che il suo terreno sarà valutato a una data più antica, probabilmente a un valore inferiore. Se vi trovate in questa situazione, dovete verificare se la modifica del PLU ha effettivamente cambiato le caratteristiche della vostra zona. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i comuni tentavano di «congelare» la data di riferimento modificando il PLU senza modificarne la sostanza. I proprietari devono essere vigili.
Per un potenziale acquirente, sappiate che la data di riferimento influenza anche il diritto di prelazione: se il bene si trova in una zona di sviluppo differito, il comune può prelazionare a un prezzo basato su tale data. Meglio quindi conoscere la data di riferimento prima di acquistare un terreno situato in una zona sensibile.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Conservate tutti i PLU successivi: dall'ultima revisione o modifica che ha inciso sulle caratteristiche della vostra zona, tenetene traccia. In caso di espropriazione, potrete contestare la data prescelta.
- Fate analizzare la modifica da un avvocato: se il PLU viene modificato, chiedete a un professionista se tale modifica cambia le caratteristiche della vostra zona. Una semplice estensione del perimetro non ha effetto sulla data di riferimento.
- Anticipate: se sapete che il vostro terreno potrebbe essere espropriato, informatevi sulla data di riferimento attuale. Potreste valutare se sia opportuno chiedere una modifica del PLU che incida sulle caratteristiche della zona, ma attenzione: ciò potrebbe anche aumentare il valore e quindi l'indennità.
- Controllate le delibere comunali: verificate che le modifiche del PLU siano effettivamente rese pubbliche e che riguardino le caratteristiche della zona. In caso di dubbio, consultate un avvocato specializzato in diritto urbanistico.
