Date de référence en expropriation : quand la modification du PLU ne compte pas

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain à Saint-Max, en périphérie de Nancy. Un jour, vous recevez un courrier de la commune vous annonçant que votre parcelle est intégrée dans une zone d'aménagement différé. Votre terrain va être exproprié pour un projet d'utilité publique. La question qui vous brûle les lèvres : combien vais-je toucher ?

L'indemnité d'expropriation dépend de la valeur vénale du bien à une date précise, appelée date de référence. En principe, cette date est celle du dernier acte rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme (PLU) qui délimite la zone où se trouve le bien. Mais que se passe-t-il si, entre-temps, le PLU est modifié sans changer les caractéristiques de la zone ?

Dans un arrêt du 13 juin 2019 (n° 18-18.445), la Cour de cassation a tranché : une modification du PLU qui ne porte que sur le périmètre de la zone, sans affecter ses caractéristiques, ne peut pas être retenue pour fixer la date de référence. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'une parcelle à Saint-Max, voit son terrain inclus dans une zone d'aménagement différé par une délibération du conseil municipal du 28 septembre 2016, rendue publique le 18 octobre 2016. Cette délibération modifie le PLU en élargissant le périmètre de la zone concernée, mais sans en changer les règles de constructibilité ou les affectations autorisées. Peu après, la procédure d'expropriation est engagée.

Le juge de l'expropriation doit fixer l'indemnité. Pour cela, il détermine la date de référence : selon l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, c'est la date du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. L'exproprié (M. X) soutient que la date de référence doit être celle de la modification du PLU du 18 octobre 2016, car c'est l'acte le plus récent. L'expropriant (la commune) argue que cette modification n'a pas changé les caractéristiques de la zone et que la date de référence antérieure doit être retenue.

Le tribunal judiciaire donne raison à la commune : la modification du périmètre sans changement des caractéristiques de la zone ne constitue pas une modification au sens de l'article L. 213-4. M. X forme un pourvoi en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la décision des juges du fond. Son raisonnement s'appuie sur l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, qui dispose que la date de référence est « la date du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme ». Mais la Cour précise que cet acte doit avoir « affecté les caractéristiques de la zone » dans laquelle se trouve le bien exproprié. undefined une simple modification du périmètre, sans incidence sur les règles d'urbanisme applicables (densité, hauteur, affectation…), ne peut pas servir de nouvelle date de référence.

Les juges estiment que la délibération du 28 septembre 2016 n'a pas modifié les caractéristiques de la zone : elle s'est contentée d'en étendre le périmètre. Par conséquent, la date de référence reste celle de l'acte antérieur qui avait défini les caractéristiques de la zone. Attention toutefois : si la modification avait changé les règles de constructibilité ou les affectations, elle aurait pu être retenue.

Ce raisonnement s'inscrit dans une jurisprudence constante : la date de référence doit être celle qui fixe le régime d'urbanisme applicable au bien, et non celle de toute modification administrative. Ainsi, la Cour de cassation confirme une position déjà adoptée dans des arrêts antérieurs (Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-21.345).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire foncier à Laxou ou ailleurs, cette décision a des implications directes sur le montant de l'indemnité d'expropriation. En effet, la date de référence détermine la valeur du bien : si une modification du PLU intervenue juste avant l'expropriation avait relevé la constructibilité (par exemple, passage d'une zone agricole à une zone constructible), la valeur du terrain aurait grimpé. Mais si la modification ne change que le périmètre, la valeur reste celle de la date antérieure.

Concrètement, pour M. X, cela signifie que son terrain sera évalué à une date plus ancienne, probablement à une valeur inférieure. Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier si la modification du PLU a véritablement changé les caractéristiques de votre zone. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des communes tentaient de « geler » la date de référence en modifiant le PLU sans en changer le fond. Les propriétaires doivent être vigilants.

Pour un acquéreur potentiel, sachez que la date de référence influence aussi le droit de préemption : si le bien est en zone d'aménagement différé, la commune peut préempter à un prix basé sur cette date. Mieux vaut donc connaître la date de référence avant d'acheter un terrain situé dans une zone à enjeux.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conservez tous les PLU successifs : depuis la dernière révision ou modification affectant les caractéristiques de votre zone, gardez une trace. En cas d'expropriation, vous pourrez contester la date retenue.
• Faites analyser la modification par un avocat : si le PLU est modifié, demandez à un professionnel si cette modification change les caractéristiques de votre zone. Une simple extension de périmètre n'a pas d'effet sur la date de référence.
• Anticipez les procédures d'expropriation : si vous savez que votre terrain est dans une zone d'aménagement différé, préparez-vous à une éventuelle expropriation. La date de référence sera celle du PLU en vigueur au moment de l'acte créant la zone, sauf modification ultérieure des caractéristiques.
• Négociez avec la commune : si la date de référence vous est défavorable, vous pouvez tenter de négocier une indemnité plus élevée en démontrant que la valeur réelle du bien est supérieure à celle retenue. Mais en justice, la date de référence est un élément clé.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur des cas similaires. Dans un arrêt du 12 juillet 2018 (n° 17-21.345), elle avait jugé qu'une modification du PLU ne changeant que le règlement graphique (carte) sans modifier le règlement écrit ne constituait pas une modification au sens de l'article L. 213-4. La tendance est donc claire : seules les modifications affectant le régime d'urbanisme substantiel sont prises en compte.

À l'inverse, dans un arrêt du 14 novembre 2019 (n° 18-22.456), la Cour a retenu qu'une modification ayant relevé le coefficient d'occupation des sols (COS) d'une zone constituait une modification des caractéristiques, permettant de fixer une nouvelle date de référence. La frontière est donc fine, et chaque cas doit être examiné au regard des changements opérés.

Pour l'avenir, la réforme du Code de l'urbanisme (ordonnance n° 2015-1174) a unifié les procédures, mais la jurisprudence continue d'affiner la notion de « modification affectant les caractéristiques ». Les propriétaires doivent donc suivre les évolutions locales du PLU.

Récapitulatif et prochaines étapes

Voici une FAQ pour vous aider :

Q : Quelle est la date de référence pour mon terrain à Laxou ?
R : C'est la date du dernier acte ayant modifié les caractéristiques de la zone (constructibilité, affectation, etc.). Si le PLU a simplement été modifié pour élargir le périmètre, cette modification ne compte pas.

Q : Puis-je contester la date de référence retenue par le juge ?
R : Oui, en démontrant qu'une modification ultérieure a bien affecté les caractéristiques de la zone. Vous devez apporter la preuve de cette modification (délibération, règlement modifié).

Q : Quel est le délai pour agir ?
R : Le recours contre l'ordonnance d'expropriation est de deux mois à compter de sa notification. Pour contester l'indemnité, vous avez un délai de deux mois après la notification de l'offre de l'expropriant.

Q : Quel coût pour une procédure ?
R : Les honoraires d'avocat varient, mais une consultation de 30 minutes avec Maître Zakine est à 45€. Une procédure complète peut coûter entre 1 500€ et 5 000€ selon la complexité.

Q : Que faire si je suis en cours d'expropriation ?
R : Contactez immédiatement un avocat spécialisé pour vérifier la date de référence. Si elle est erronée, vous pouvez demander une révision de l'indemnité.

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