Entscheidungsreferenz: cc • N° 06-15.318 • 2007-05-15 • Entscheidung einsehen →
Im Jahr 2007 fällte der Kassationsgerichtshof eine wichtige Entscheidung zur Informations- und Beratungspflicht des Notars gegenüber allen Vertragsparteien. In diesem Fall hatte ein Eigentümer-Vermieter eines Geschäftslokals einen neuen Mietvertrag unterzeichnet, der von seinem Notar aufgesetzt worden war. Einige Jahre später übertrug der Mieter seinen Mietvertrag auf eine Tochtergesellschaft aufgrund einer Klausel, deren Bedeutung der Vermieter nicht erkannt hatte. Das Gericht entschied, dass der Notar als öffentlicher Amtsträger alle Parteien informieren und beraten muss, nicht nur diejenige, die ihn bezahlt. Diese Anforderung gilt unabhängig von Ihrer Eigenschaft.
Wer hat nicht schon einmal eine notarielle Urkunde unterschrieben, im Vertrauen auf den Ruf des Notars? Man stellt sich oft vor, dass der Notar alle schützt. Aber die Realität ist subtiler. Die Entscheidung vom 15. Mai 2007 (Revisionsnr. 06-15.318) erinnert daran, dass dieser Schutz eine rechtliche Verpflichtung ist, nicht nur eine Höflichkeit. Der Notar muss Ihnen jede Klausel, ihre Folgen erklären und sicherstellen, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben. Versäumt er diese Pflicht, haftet er.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren, verstehen, wie sie auf konkrete Situationen anwendbar ist, und Ihnen Schlüssel geben, um Streitigkeiten zu vermeiden. Diese Regeln gelten für alle notariellen Urkunden in Frankreich.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in Rennes. Ein Eigentümer (Vermieter) vermietet ein Geschäftslokal an eine Gesellschaft (Mieter). Der Mietvertrag läuft aus, und die Parteien beschließen, ihn zu verlängern. Der Eigentümer beauftragt seinen Notar – eine SCP (Société Civile Professionnelle) von Notaren – einen neuen Mietvertrag aufzusetzen. Aber der Notar schreibt keinen neuen Vertrag, sondern verlängert lediglich den alten Mietvertrag mit einer besonderen Klausel: Der Mieter kann alle drei Jahre kündigen und vor allem den Mietvertrag auf eine seiner Tochtergesellschaften übertragen.
Der Eigentümer unterschreibt, ohne zu erkennen, dass ihm diese Abtretungsklausel entgeht. Einige Zeit später überträgt der Mieter tatsächlich den Mietvertrag auf eine Tochtergesellschaft. Der Vermieter ficht dies an und meint, der Notar hätte ihn über diese Klausel und ihre Folgen informieren müssen. Er verklagt den Notar auf Schadensersatz wegen Berufshaftung.
Das Berufungsgericht Rennes gab mit Urteil vom 14. März 2006 dem Notar recht und befand, dass die Beratungspflicht in diesem Fall nicht bestand. Aber der Eigentümer legte Revision ein. Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an dasselbe Berufungsgericht Rennes, jedoch in anderer Besetzung, zurück. Er stellte fest, dass der Notar gegenüber allen Vertragsparteien eine Informations- und Beratungspflicht hat und den Vermieter auf die Abtretungsklausel hätte hinweisen müssen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Kurz gesagt: Begeht ein Notar einen Fehler bei der Ausübung seiner Tätigkeit, muss er die Person entschädigen, die dadurch einen Schaden erleidet. Hier besteht der Fehler darin, den Vermieter nicht über die Tragweite der Abtretungsklausel informiert zu haben.
Die Entscheidung ist wichtig, weil sie eine ständige Rechtsprechung bestätigt und präzisiert: Der Notar ist nicht nur Berater der Partei, die ihn bezahlt, sondern aller Vertragsparteien. Er muss überprüfen, ob jeder Unterzeichner die Vertragsbedingungen versteht, und auf potenzielle Risiken hinweisen. Der Kassationsgerichtshof betont, dass der Notar als öffentlicher Amtsträger eine Pflicht zur Neutralität und Loyalität gegenüber allen hat.
Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende: Sie reiht sich in eine Reihe von Urteilen ein, die die Haftung der Notare verstärken. Bereits 2004 hatte das Gericht entschieden, dass der Notar die Parteien über die Tragweite der Klauseln aufklären muss (Civ. 1re, 20. April 2004). Aber hier geht es weiter, indem es klarstellt, dass die Pflicht auch dann gilt, wenn der Notar nur von einer Partei beauftragt wurde.
Die Argumente des Notars? Er machte geltend, sein Mandant sei der Vermieter gewesen, und der Mieter sei durch einen eigenen Rechtsanwalt vertreten worden. Das Gericht wies diese Verteidigung zurück: Der Notar kann sich nicht hinter der Anwesenheit eines Anwalts verstecken, um sich seiner Verpflichtung zu entledigen. Er muss persönlich sicherstellen, dass jede Partei die Urkunde verstanden hat.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind, schützt Sie diese Entscheidung. Stellen Sie sich vor, Sie unterschreiben einen Gewerbemietvertrag mit einem Mieter, und der Notar vergisst, Sie darauf hinzuweisen, dass der Mieter den Mietvertrag frei übertragen kann. Wenn der Mieter den Mietvertrag auf eine insolvente Gesellschaft überträgt, verlieren Sie Mieteinnahmen. Seitdem können Sie den Notar wegen Informationsmangels haftbar machen. Aber Achtung: Sie müssen nachweisen, dass der Schaden in direktem Zusammenhang mit dem Fehler steht. Wenn Sie die Klausel bei Kenntnis abgelehnt hätten, können Sie Schadensersatz fordern.
Für Mieter ist das auch eine Sicherheit. Wenn der Notar des Verkäufers Sie nicht über eine Dienstbarkeit oder Beschränkung informiert, können Sie ihn belangen. So konnte ein Erwerber Schadensersatz erlangen, nachdem er ein städtebauliches Vorkaufsrecht entdeckt hatte, das ihm der Notar nicht mitgeteilt hatte.
Für Erwerber beträgt die Verjährungsfrist für Klagen 5 Jahre ab Entdeckung des Schadens, jedoch höchstens 20 Jahre nach der Urkunde. Der Schadensersatz richtet sich nach dem erlittenen Schaden, der den Wertverlust der Immobilie oder den Verlust von ...
